【行业动态】政策观察 | 以城市更新实施单元谋划城市更新项目实施

城市更新实施单元是近年来为编制城市更新专项规划、推动城市更新项目实施而提出的城市更新实施工具。近日，北京市印发《北京市城市更新实施单元划定工作指引（试行）》，从适用范围、划定原则、职责分工、工作重点、流程方法、保障措施等方面明确北京市城市更新实施单元划定的基本要求，为其他地区城市更新实施单元划定提供了参考。做好城市更新实施单元划定，以城市更新实施单元谋划城市更新专项规划与项目实施，能够更好地推动城市更新工作开展。

充分认识城市更新实施单元划定的意义。经过近年来各地城市更新实践探索，我国城市更新工作取得巨大成绩，积累丰富经验。但是，目前以单地块、碎片化为主的城市更新项目实施面临城市功能难协调、服务设施难配置、投入产出难平衡、参与主体力量弱等问题。城市更新实施单元是为便于统筹各类资源配置、平衡多方利益、优化功能布局、补齐公服配套、实现片区一体化更新及可持续发展而划定的城市更新活动相对成片连片的区域，强调将多个项目作为统一单元统筹谋划城市更新项目实施，有利于解决城市更新项目碎片化的问题。以城市更新实施单元推动片区、街区一体化更新，能够统筹存量空间资源利用，优化公共服务设施布局，完善民生保障、生态环境、历史保护等功能；能够通过地块捆绑、片区统筹、容积率转移等机制实现不同项目整体利益平衡，保障多方主体权益，提高市场主体参与城市更新的积极性；能够促进城市更新专项规划编制与实施机制的精细化，更好推动城市更新项目实施。

明确城市更新实施单元划定的基本原则与重点方向。针对具有更新需求和实施潜力的存量空间，围绕区域功能定位、更新任务目标、上位规划要求等开展城市更新实施单元划定。

一是着力解决群众急难愁盼，完善公共服务设施。 以人民美好生活向往为导向，聚焦群众生活反映强烈的难点痛点堵点问题，对存在安全隐患、环境质量差、公共服务设施亟须完善、不符合社会经济发展要求的成片连片区域优先划定。

二是聚焦重点功能区域，促进空间资源统筹。 将历史街区、滨水空间、轨道交通站点区域等重点功能空间，以推动区域资源整合、落实片区综合发展目标、优化空间设施配置为导向，统筹划定更新片区。

三是构建协商机制，实现多元主体参与。 将城市更新单元作为政府、产权人、社会资本等利益协商平台，通过政府工作统筹、公众意愿征集、专家论证咨询、社会部门监督等推动多方参与更新实施单元划定，形成多方利益共识。

四是实现与上位规划衔接，提高规划实施可行性。 通过城市更新实施单元边界划定、实施方案编制实现与上位规划衔接，明确更新单元的功能定位、综合效益、用地权属、建筑规模容量、城市风貌等管控与设计要求。

建立现状调查、意愿征集、单元划定、方式设计的城市更新实施单元划定流程。首先，进行综合研判与条件梳理，明确上位规划要求、土地利用、产业发展、设施配套等现状本底。其次，征集不同主体更新诉求，通过问卷、走访、座谈等途径了解拟划定实施单元范围内产权人、利害关系人的更新意愿，为单元更新改造实施方案提供支撑。然后，将区域综合性更新项目或多个相互关联的不同类型更新项目划为实施单元，明确单元边界，并确立单元空间产权归集、建筑规模容量统筹与调整、公共服务设施布局、城市风貌管控与设计等要求。最后，划定城市更新实施单元，并同步研究、统筹推进单元实施方案编制，作为城市更新项目实施的前提，强化城市更新实施单元在城市更新中的地位。

党的二十届三中全会提出“建立可持续的城市更新模式和政策法规”。应该用好城市更新实施单元这一政策工具，在划定城市更新实施单元基础上，编制好城市更新项目实施方案，助力城市更新工作推进与城市高质量发展。

北京市城市更新实施单元划定工作指引（试行）

为落实北京城市总体规划，科学划定城市更新实施单元，统筹推动片区、街区一体化更新，促进存量空间资源高效利用，补齐公共服务设施短板，保障物业权利人合法权益，吸引社会资本参与，根据《北京市城市更新条例》及其他有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本指引。

一、适用范围

本指引适用于本市行政区域内的城市更新实施单元划定。城市更新实施单元是指为便于统筹各类资源配置、平衡多方利益、优化功能布局、补齐公服配套、实现片区一体化更新及可持续发展而划定的城市更新活动相对成片连片的区域，可以是区域综合性更新项目，也可以包括居住类、产业类、设施类、公共空间类等多个其他类别城市更新项目。

二、划定原则

城市更新实施单元划定遵循以下原则：

1.政府统筹、多方参与。发挥区政府对城市更新实施单元划定的主导作用，在畅通各类主体自主申报路径的基础上，统筹划定实施单元。

2.首善标准、激发活力。坚持首善标准，以激活社会、经济、环境综合价值为导向，通过科学划定实施单元实现统筹更新，助力首都高质量发展。

3.规划引领、需求导向。依据城市总体规划、控制性详细规划及城市更新专项规划等相关规划，结合片区功能定位、公共要素配置、历史文化保护、资源统筹平衡等实际需求及权属关系，明确更新对象用地边界，根据不同更新对象的特点优化细化街区各项规划管控和引导要求，力求成熟一片、划定一片、实施一片。

4.利企便民、服务优化。充分考虑物业权利人更新需求和社会资本的参与意愿，在明确流程方法和优化保障措施的基础上有序划定实施单元。

三、职责分工

市住房城乡建设、规划自然资源、发展改革等部门加强对各区城市更新实施单元划定工作的政策指导。区政府负责本区域范围内城市更新实施单元划定工作的组织实施、监督管理等工作，区政府相关部门按照职责分工做好实施单元划定相关工作。街道、乡镇政府协助落实实施单元划定相关工作。推动多方参与和共建共治，充分发挥责任规划师、责任建筑师等专业团队在技术咨询服务、公众意见征集等方面的作用。

四、划定工作重点

各区政府针对具有更新需求和实施潜力的存量空间，围绕区域功能定位和更新任务目标落实，从突出服务首都功能、解决群众急难愁盼、聚焦重点功能区域和促进空间资源统筹等工作重点出发，主动谋划城市更新实施单元划定工作。相关物业权利人代表或其委托的主体可提出实施单元划定意愿和需求。

1.突出服务保障首都功能。以加强“四个中心”功能建设，提高“四个服务”水平为重点，全力营造优良的中央政务环境，为“五子”联动提供高品质空间载体，促进首都高质量发展。

2.着力解决群众急难愁盼。以消除各类安全隐患、推进美好人居环境建设为导向，基于房屋建筑性能、消防安全等评估和体检，对环境质量低下、存在重大隐患、公共服务设施和基础设施亟需完善、不符合社会经济发展要求的成片连片区域优先进行划定。

3.聚焦重点功能区域。将需要通过城市更新落地的城市重大建设项目、重要空间节点、“疏解整治促提升”重点区域，以及历史街区、轨道交通站点区域、家园中心、滨水空间、绿色空间等重要空间，连同其周边一体化更新区域进行划定。

4.促进空间资源统筹。以推动区域资源整合、落实片区综合发展目标、优化空间配置和资金平衡为导向，将区域整体转型升级需求显著，或规划公共服务设施、道路市政设施等落地难度大，改造成本和收益难以平衡的更新地区，通过成片统筹、组合打包划定。

5.鼓励自主更新改造。在物业权利人更新需求明确和更新意愿强烈的片区，相关物业权利人代表可按照规定程序向街道（乡镇）提出更新意愿，街道（乡镇）上报区政府审议通过后组织划定。

五、划定流程方法

区政府根据拟划定实施单元区域内的实际情况，可按照现状调查、意愿征询、资源整理、边界确定、单元确认的流程进行划定。