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近日在中国旅行的凯文·凯利在参加正和岛·创新大集活动期间，反复问大家的一个问题是：
“我去了中国很多地方，发现数量巨大的房子在空置着，你们难道不担忧吗？”
与他的冷静和担忧形成鲜明对比的，
是国内一、二线城市异常火爆的抢房潮：
“上海352套千万级新房一天内被抢光！”“北京南五环外地价近5万，上海库存仅剩3.7个月！”“每一次限购令，几乎都演变成继续上涨和抢购的发令枪，今年出台限购的城市，几乎都如此。”
是辛辛苦苦做实业，不如倒腾几套房的喟叹：
上市公司“*ST宁通B”打算靠卖两套北京学区房保壳，当年130万元买的两套房经评估市场价值为 2829.1万元，净赚2142.88万，增值16倍！一位新三板公司负责人在谈及公司盈利时脸有愧色：“这两年我辛辛苦苦带着几百人经营，公司每年也就赚一两千万元，而我太太前几年投资的几套房产，随便卖一套就能赚一千多万元。”
为什么限购令成了房价继续上涨、抢购愈加火爆的发令枪？
当经济学家们发出“6个月后，中国房地产市场可能变天”、“今年或是中国地产市场的历史大顶”的警示时，我们该何去何从？
来源｜正和岛（ID：zhenghedao）
南京限！
9月25日，南京市政府出台了主城区住房限购政策，于今天（9月26日）起实施。昨天下午17点，南京“限购令”突然发布，开发商和二手房中介都突然忙起来。截止晚上12点，25号的认购量和成交量已经从认购199套、成交151套直接飙升到
认购量1570套，成交量1604套,这是下午5点前的10倍。
杭州限！
9月18日出台的《杭州部分区域实施限购政策》主要针对非杭州户籍人口的投资性限购，9月19日实施。消息传出后，9月18日晚，人们彻夜排队买房，往常20点30分便关闭的网签系统，延迟到了12点。
最后在9月19日凌晨，成交数据定格，杭州新房二手房总共成交5105套，其中新房3265套，二手房1840套，创下了历史新高。
厦门限！
在房价连续上涨了18个月之后，8月31日，厦门宣布自9月5日起重启限购。厦门上次宣布限购是在2013年。限购之后 ，“房价一点也没有降”，转让地位的楼面地价高达3.83万元/平方米。
武汉限！
8月31号出台政策，9月1日起实施限贷！
苏州限！
8月11日出台政策，12号起实施！
合肥限！
7月份开始合肥执行了限贷政策，并且在8月份升级了限贷手段。
每一次限购令，几乎都演变成继续上涨和抢购的发令枪，今年出台限购的城市，几乎都如此。
从一线城市上海和深圳3月份限购，到后来厦门、武汉等二线城市加入，外界对限购的解读似乎达成了共识：
必须赶在限购之前抢到房子。
众所周知，今年房地产的主题是“去库存”，但从目前整个房地产市场的表现看，已经完全背离了这个主题，
需要去库存的三四线城市没有太大的起色，不存在库存问题的一二线城市在政策的刺激下大涨，涨幅之大之快超越了很多人的想象，引发了整个市场的恐慌。
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在3月份上海和深圳采取调控措施之后，热点迅速向苏州、合肥、南京、厦门“四小龙”蔓延，然后进一步向杭州、东莞、武汉、郑州、惠州等城市接力传递。
过去不起眼的合肥，连续4个月占据70个大中城市房价涨幅的首位，而中部的特大城市郑州和武汉成为了8月份表现最抢眼的城市，郑州在出了几个“地王”之后，终于在8月份以5.6%的涨幅跃居70个大中城市的首位。一系列数据也显示，在房价和地价比翼齐飞的同时，这些城市的库存也在明显下滑。
在市场偏离去库存主题的同时，凡是限购限贷的城市，几乎都引发了更进一步的上涨和恐慌性的购买。为什么会这样？
经济学家马光远认为，
今年房价上涨的原因，首先是以去库存为主基调的房地产政策，第二是货币政策很配合，第三是全球经济下行情况下人们对安全资产的需求，第四是土地市场供不应求
，“地王”频出，推高了人们对房价的预期。
2016年7月，7月新增贷款4636亿元，住户部门贷款增加4575亿元；8月新增贷款9487亿元，住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元。换句话说，
7月新增人民币贷款中，个人按揭贷款的占比达到了98.7%，8月该比例则高达71.2%。
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广发证券认为，广义信用增速几乎可以完美解释房价变化。
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海通宏观分析师姜超团队认为，
今年中国经济保持平稳，火爆的房地产是重要贡献，但未来面临较大下行风险。
中国居民购房或已将杠杆用到极限，今年或是中国地产市场的历史大顶。
今年火爆的房地产销售已与人口结构无关，而是源于居民拼命贷款买房。
2014年我们的月均房贷1800亿，去年是2500亿，今年我们的月均房贷接近5000亿，我们每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。
从居民买房的贷款杠杆率来看，2013年的贷款占比仅为1/3，而2016年的贷款占比已经超过50%，意味着首付比例不到一半，已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。
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从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度也不可持续。
日本即使在房产泡沫最严重的1989年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而中国去年已经达到5.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在2005年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，也与美国历史高点相当接近，表明
中国居民购房或已将杠杆用到极限，2016年或是中国地产市场的历史大顶。
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姜超团队认为，
本轮房价上涨始于2015年，以北上深一线及周边城市领涨，其实是彻头彻尾的金融现象，因为房价涨幅与GDP增速无关，而与存款增速高度相关。
而在2015年，由于政府放松了对金融机构同业存款的监管，允许同业存款在当地发放贷款，导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长，深圳当年的存款增速高达70%，北京上海也接近50%，
但目前北上深的存款增速已经基本归零，意味着流动性拐点已经出现。
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除了篇首的两个例子，这样的声音还有很多。
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2016年3月5日，任正非在华为总部接受新华社采访，认为
高成本最终会摧毁深圳的竞争力。
“
深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了。
大家知道大工业的发展，每一个公司都需要一定的空间发展。工业现代化最主要的，要有土地来换取工业的成长。现在土地越来越少，越来越贵，产业成长的可能空间就会越来越小。既然要发展大工业、引导大工业，就要算一算大工业需要的要素是什么，这个要素在全世界是怎么平均的，算一算每平方公里承载了多少产值，这些产值需要多少人，这些人要有住房，要有生活设施。
生活设施太贵了，企业就承载不起；生产成本太高了，工业就发展不起来。
”
其实，相对于深圳，那些工业经济未曾发展起来、而房价抢先飙升的城市，风险可能更大。
