江苏法治报2024年6月17日头版
聚焦物业“小案件” 守护幸福“大民生”
——江苏法院开展“物业纠纷多元化解机制”
政法惠民项目纪实
小区是温馨的港湾，是业主共同的家园。和谐安宁的小区带来的是优雅和舒适，还能让人感受到品味和尊严。
今年以来，江苏法院聚焦群众对解决物业纠纷高频司法需求，开展
“建立健全物业纠纷源头预防化解机制”
政法惠民项目，通过走访调研，找准物业纠纷类型、成因、特征，打造集源头治理、多元解纷、诉调对接、示范诉讼为一体的物业纠纷疏导化解机制。一季度，全省法院新收一审物业纠纷案件5018件，同比下降43.08%。
小孩子们玩着儿童滑梯，大人们在健身器材上锻炼，棋牌室里不少人在打牌下棋……走进淮安市淮阴区的某花园小区，给人感觉是一派欢乐祥和的景象。
然而，一年前，这是一个有着103件物业纠纷的小区。8号楼南侧下水道经常堵塞，臭气熏天。小区居民向小区物业反映，物业说那是开发商遗留下的问题，物业无能为力。就这样，居民陆续起诉小区物业。
2023年2月，由“淮阴区物业纠纷调处中心”中的
“人大代表物业纠纷调处工作室”
（以下简称工作室）将该小区情况向街道工委、人大环资委等部门汇报，一周内，人大代表和街道办、住建局等部门负责人到涉事小区调研，实地了解下水道堵塞状况，面对面听居民和物业“诉苦”，而后召开现场议政会，交办小区所属街道办负责筹措资金，并启动小区维修基金，街道办负责施工，住建局负责技术指导。施工完成后，工作室联合居民代表验收施工质量，并收集社情民意，倾听民众感受。
通过工作室的推动，该小区堵塞的140米下水管道已重新铺设。居民反映的“急难愁盼”问题以及由此衍生的103件物业纠纷从根源上得到了圆满解决。
据淮阴区法院党组书记、院长刘洋介绍，几年前，物业纠纷呈“井喷”之势，每年的“两会”，都有代表委员关心物业纠纷问题。淮阴法院王晓峰法官牵头起草了《关于建立淮阴区物业纠纷集中调处机制的建议》，获得区人大常委会大力支持。
淮安市淮阴区法院邀请人大代表旁听物业纠纷示范庭审，代表对庭审进行评议。
2022年3月，由司法局、住建局、法院等单位联合成立
“淮阴区物业纠纷调处中心”
，并制定《关于区物业纠纷调处工作的意见》，理清纠纷调处、信访化解、督促整改等职责范围，法院委派干警指导物业类案集中调处。中心成立以来，年均登记受理案件1200起，立案审理仅100多件。
全省法院切实贯彻落实省委政法委《关于做好2024年度政法惠民实事工作的通知》和《2024年度政法惠民十件实事推进计划表》，充分发挥司法在物业纠纷多元化解中的引领推动作用，主动融入党委领导的社会治理大格局，加强与住建部门、司法行政机关、公安机关、行业协会、基层组织沟通协调，推进多领域联调共治，协同多元化解矛盾、推动基层善治。
几年前，仪征市民王女士购买了一套“三手房”，她满心欢喜搬进新家，入住以后却发现家中时不时会发出不明异响，怀疑自己买到了“凶宅”，惊吓忧郁之余甚至患上神经衰弱，生活受到很大影响。
王女士用拒缴物业费的方式表达恐惧和愤懑，物业公司也连声喊冤：“我们也搞不清楚什么情况，即便房子真的有异响，也不是物业的问题啊！”几番“闹腾”下来，双方最终对簿公堂。
房子异响到底来自哪里？
仪征法院非诉服务中心
对案情进行了初步研判后，指导朱广龙进行调解。朱广龙参过军，转业后有机关工作经历，了解当地的风土人情，取得了国家物业管理师资格，被中国物业管理协会授予“物业管理改革发展30周年物业服务企业资深经理人”荣誉。2022年他受聘成为仪征法院驻院人民调解员。
朱广龙认为，要解开王女士的心结，还得先解开响声之谜。于是，他联系物业经理，一起在房子里蹲守，一直到后半夜都没什么动静，感觉要无功而返时，“咔哒咔哒”，突然传来短暂而急促的声音……朱广龙感觉面前茶几上放着的茶杯盖抖动了一下，他的背后惊出一身冷汗。
经过冷静分析和查阅相关资料，他提出，电梯运行至某段与固定的圈梁产生了共振并传导到楼板，从而导致王女士家中有了无规律的异响，可以在电梯轨道固定件与圈梁之间加上橡胶垫以减少摩擦。物业把橡胶垫装上后，异响真的消失了，老朱用自己专业的科学判断破解了“凶宅”之谜。
在仪征法院组织下，调解人员组织业主和物业公司进行调解。
“物业服务合同纠纷往往涉及多方当事人，矛盾多、沟通难，搞不好就是群体性事件。解决该类纠纷，需要会说法，同时，还需要懂相关政策和社情民意，不少场合，说理的要求比说法更高，这就对解纷人员的素质提出了新的要求。”仪征法院党组书记、院长江厚良介绍，他们在仪征市矛盾纠纷调处化解中心办事大厅设置有专门的
物业纠纷调解工作室
，挑选了10名驻院人民调解员，还与司法局联合，特聘专业人士朱广龙担任物业纠纷专业调解员，让“朱广龙调解工作室”这个群众“信得过、叫得响”的调解品牌发挥专业能力强、知名度高、热心调解的优势，促进民事民议、民事民办、民事民管。今年以来共诉前分流308件，成功化解192件，诉前调解成功率62%。
朱广龙是江苏众多
物业纠纷调解员
中的一员。
全省法院联动协调房产管理部门及各级物业协会，挑选了一大批专业调解员，并针对调解纠纷中常见问题等进行专项培训，明晰调解员职能定位，提升调解技能素质。资深调解员参与诉前调解，开展示范性调解，推动物业纠纷快立快调。
据省法院民六庭负责人介绍，江苏法院还组建物业纠纷融合法庭、专业化审判团队对物业纠纷类型化审理，提高对蕴含风险隐患案件的鉴别能力和对敏感复杂问题的应对能力，提升物业纠纷化解的专业化水平。同时，基于物业纠纷类型化特征，开发应用“未来法官助手”智能辅助办案系统，通过数据可视化展现物业纠纷类型分布、变化趋势，形成动态提醒，在案件数量出现异常变化的时候，及时加强或调整治理举措，以信息化、智能化、数字化作为提升治理实效的新动能。
