今早，看了份五大行的季度市场报告，有点气人呵呵。
把人家大租户logo贴成这样子，也是本事……
上海的小伙伴们来玩大家来找茬：
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上海商城满租了？
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恒隆一二座体量不一样？
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1788的出租率这么高？（要么是报告瞎写，要么是他们业主骗我……）
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最右边的Centrial是什么鬼？
还有几个问题（我不一一贴图了）与我之前获得的信息差别很大，不知是这些项目确实有了大笔迅速成交还是这报告在乱写，大家知道的话麻烦留言告诉我。
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港汇接近满租了？
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金茂接近满租了？
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淮海路瑞安广场接近满租了？
看报告，本来应该是刷新知识的，结果变成了一种怀疑。出租率这样的信息其实并非机密。上海的主流市场一共也就这么小几十栋楼吧，了解这些信息，充其量打一上午电话。而且如果连出租率这些东西都不准的话，所有的市场吸纳量、供需关系、景气度判断全部土崩瓦解吧？！
报告看得郁闷。这不代表五大行全部，但不得不说，即使是最优秀的大行报告也有很多数据是经不起深入推敲的。这些局限性是天然存在的。
首先，我们的市场非常分散且集中度很低。市场规模的口径各家不同，我们大致取数估算。上海市场甲级办公楼存量合计大约1000万平米，一年增量大概140万平米，存量里3年一个合同大约一年有300万租约到期，假设增量意味着大约一年有440万平米成交，假设是8块钱/平米/天。假设所有的成交都有佣金，那么市场规模按照一个月租金算大概就是10亿多了，按照现在佣金普遍1.5个月左右的状况，约估着得有15个亿。对应，五大行每家在上海市场的年收入有多少呢？固然流年不同，但大致平均下每家五千万是撑死了。行业前五位合计的市场占有率不到17%，假定有一家super牛掰，一年拿了一个亿佣金，市场占有率也不过6.67%。市场的高度分散，造成了一个特征：数据的透明度、集中度也很低。每一家手里能够保证数据准确性的只有自己经手的那些deal。其他的deal，大家拿几个中介内部的transaction record出来看看，大多是不准确的。应该没有一家能收集到完整的市场成交列表，更不用说每个成交里具体的面价、净价、免租装修、含不含税、租期长短等等。没有这些基础数据，市场行为只能靠估计，sense好点的估得准些，sense差的就难免翻车了。
但另一个角度上，不透明是市场的天然属性。站在业主的角度上讲，如果我能够在不透明中获益、实现价值最大化，我为什么要接受一个透明的市场。开架式的超市化租赁简直是个笑话。我们之前有谈到过一个观点：我们本身接触的市场每一单都是大宗交易，每一个大宗交易的利益最大化都无法避免各种博弈，信息不对称无疑就是博弈的根本。在今之前，其实已经有很多人关注到了行业内的信息不对称，并且站在互联网+的角度视之为行业之最大痛点，试图改造我们传统而落后的交易方式，但最终似乎并无幸存。
