眼下，北京比上海，更值得上车

昨天，不少荔枝在我旧文 《如果有一天，我离开人间，请把我的钱，撒落你心田》 下留言，一开始还挺纳闷，后来一看，是昨天文章 《死到临头，才发现……》 的文末合集“力哥私房话”，正好显示这篇。

喜欢这类风格的，可以点开文末的“力哥私房话”系列看看——

给大家安利几篇我特喜欢的——

《致——20年后的你》 ，是给儿子写的一封信，字里行间，同样充斥着大历史碾过小人物的痕迹。

《工作5年，如何攒到100万？》 、 《我是如何实现屌丝逆袭的？》 、 《给我的这段人生，做个阶段性总结》 ，讲的都是我自己的故事。

《对我影响最大的6个人》 ，有2位已

《原来“死亡”这盘生意，还能这样赚钱》 ，很可惜，这家“死亡体验馆”，最后还是倒闭了。

对了，为减轻大家负担，我把两个小号合并了，现在只需关注下面这一个小号，就能精准防失联——

……

我常说，想不被忽悠，就要透过现象看本质。

抓手有二：

一个叫 理性思辨和逻辑推理 ，一个叫 实事求是 ，凡事用事实说话。

前者像炒菜的锅铲炉灶，容易get，后者像新鲜食材，比较难——因各种利益关系，事实性信息容易被人为夸大、曲解、隐藏、篡改。

所以获得事实全貌最常用的科学方法，是用 数据 说话——相比自然语言，数字更精准。

但数据也是人为统计并发布的，同样可能被曲解篡改。

所以我把数据分成 “硬数据” 和 “软数据” 。

被自然因素严格限制的数据，叫硬数据，受社会影响很大的数据，叫软数据。

前者可信度远高于后者。

比如中国最基本的数据，是面积和人口，前者是24K硬数据，后者介于两者之间。

因为地球海陆变化，在千百年间，也不发生重大改变，最多是2000年前上海还是海，今天上海被长江口泥沙冲击成了海拔2米的三角洲。

人口虽然也是真实数据，但很容易在几十年甚至几年时间里，发生重大变化。

比如2022年，中国人口就出现负增长了。

经济数据也一样。

和GDP、CPI、PMI相比，工业用电量、 铁路货运量、M2、 出入境人数……更“硬”。

因为GDP、CPI是二次加工数据，只要统计方法改一改，数据可能就会大变样。

但这个月全国发了多少电，铁路拉了多少货，这是一手数据，很难作假。

“克强指数”就是想通过这些硬数据，更准确了解中国经济状况。

股市也一样。

市盈率比市净率更硬，分红率比市盈率更硬。

很多企业净资产到底有多少，怎么估值，很难说清楚。

特别是像银行、军工之类的企业，资产质量到底如何，普通散户肯定不如公司高管了解。

别看现在银行股集体破净，好像市场不识货，满地黄金没人捡，没准是很多机构调研后，发现银行净资产有很大水分，把水挤干，市净率可能瞬间飙升几倍。

记住，买的永远没有卖的精。

买家拿出的钱是通行货币，童叟无欺，卖家拿出的商品成本几何，质量如何，服务怎样，永远存在信息不对称。

有大便宜占，大羊毛薅，很难轮到我们这些处于信息劣势的普通散户。

但要是有坑，第一个跑的就是大股东和高管，普通散户都是顶雷的。

往上看，收益有限，往下看，风险无限，市场当然不敢给银行定高价。

尤其这次硅谷银行和瑞信的拯救方案，都是拿股东利益补贴储户，说白了就是劫富济贫，你是股东，你怕不？

相比估算的净资产，真实盈利数据的可信度要高一些。

当然，净利润同样可以财务洗澡，人为包装。

所以比净利润更硬的，是分红——不是账面上的口high，是分给股东的真金白银！

和分红同样硬的，是股价，直接决定我们的成本和盈亏。

很多股票分红率很高，得分两种情况。

可能是公司业绩太炸，管理层又很大方爽快，也可能是股价长期萎靡，反衬出绝对值并不算高的红利，看起来很高。

从A股实际情况看，大部分情况，是后者……

很多人贪心银行股分红高，但在熊市中，没准你持有3年银行股，分到的股息还不如亏掉的本金。

这，就很尬了……

楼市也一样。

关键一手数据只有两个：房价和房租。

房价类似股价，房租类似分红。

所以楼市最硬的数据，是房租/房价= 租金回报率（租售比）。

房价可能有投资和炒作成分，且受政策影响非常大。

但房租是纯消费，房租的可信度，又比房价更“硬”。

房租高低，取决于这座城市能提供的岗位工资水平。

房租涨跌，取决于这座城市对外来务工人员的吸引力。

我查了下禧泰房地产数据库，发现2023年3月最新租售比数据如下——

很多人可能觉得数据偏低，因为是整座城市（包括下辖郊区乡镇）的平均值。

上海不是只有黄浦静安，还有崇明金山，房价2万没人要，你想要的是市中心十几万一平的，才会抱怨房价高。

我只找了房价最高的几个代表性城市，有些并不稀奇却极为重要的发现——

过去普遍认为泡沫最严重，租售比最可怜的一线，北京居然已有近2.1%的租金回报率！

要知道，5、6年前，砖家的解释是租售比越低，城市反而越有吸引力，因为房价把未来的美好预期给提前兑现了（如果未来兑现不了，就成了泡沫）。

那些三四线，特别是东北的中小城市，租售比高达3%-4%，就是因为房价涨不动，市场不看好未来。

套用股票分析逻辑，分红率高，不是分红真给力，而是股价长期阴跌，反衬出分红率高。

但上广深回报率却只有1.6%-1.7%，尤其看起来房价最低的广州，租金回报率甚至不如深圳。

这是为啥？

我觉得最合理的解释，就是2017年北京出台史上最严调控后，整个北京和环京房价都被卡得死死的，至今也没有丝毫放松。

最惨的是环京，限购到只剩本地人购买力，这几年说多惨有多惨……

这6年来，北京房价虽然也涨了，但涨幅有限，不像上广深，在2020-2021年，有过一波气势恢宏的主升浪。

正是这波大涨，把上广深租金回报率又给压了下去。

但北京房价稳住后，全国各地的年轻精英继续想方设法去北京追梦。

毕竟，很多高端岗位，只有一线才有活干，而且还能开出比二三线高出一大截的诱人薪资。

买不起房，就得租房。

北京市区好房子就那么点，可不得抢吗？

最后，收入高的愿意咬牙付出更高代价租房，收入低的被不断上涨的房租压得喘不过气，只能灰溜溜逃离北京。

大致上，只要房价不涨，每年北京租金回报率自然上涨0.1%。

从6年前1.4%左右，一点点爬到现在2.1%。

照这个数据线性外推，会发现，纯投资角度看，现在北京上车，比上海划算。

未来10年，假如北京房价继续涨，租金回报率就算不涨，你也吃到了资产升值的大头。

假如北京房价就这么长期被压制着，死活不让大涨，你虽然吃不到资产升值的收益，但房租还是每年涨，到时租金回报率达到3.1%，肯定比存款和国债利息高，也比那时储蓄险能给的利率高（增额终身寿最高预定利率很可能今年就要降到3%）。

再往后，还是这逻辑。

这感觉就像增额发放的年金险，本金一次性投入锁死不变，收益每年都会小幅递增，永续增长。

20年后，中国陷入深度老龄化，存银行一年不到1%，但房租有4%，爽翻天啊~

老龄化不可逆，年轻人在小地方没有好的工作机会，更缺乏创业机会，只能越来越集中到大城市，报团取暖。

现在，东北和天津已经被北京吸得不要不要的，到那时，连郑州、青岛、济南这些北方叫得上号的二线都要被北京吸血，从而不断支撑北京房租上涨。

当然，这个基于市场规律的一般逻辑，有两个风险点：

一是房地产税，可能抵消房租上涨的好处，甚至都不够交税，就尴尬了。

二是国家大力新建保障房，大量小户型刚需的住房需求转移到政府那边托底，小户型房价和房租都会承压。

风险一，早晚会兑现，只是到时征税力度有多大，现在不好预判。

风险二，取决于财政是否hold得住。

如果能hold住，解决的也是托底小户型需求，想要改善住房条件，就得自己掏钱去买商品房，大户型不易受冲击。

尤其这几年新房开发时，政府要求开发商必须以中小户型为主，还配套一定比例的保障房，大户型就更稀缺了。

凡事物以稀为贵。

过去是总价低的小户型更吃香，更容易产生溢价，未来刚需越来越少，改善越来越多，很可能四房卖的比三房贵，三房卖得比两房贵，两房卖得比一房贵。

深圳租售比高于上广，可能和前两年深圳涨得最猛，最近跌得最狠有关。

都说广州比深圳宜居，因为房价低了一大截，但从租售比看，广州房价并不便宜。

本质上，是因为广州能开出的薪水，差深圳一截。

打个比方，北京楼市像上证50，上海像沪深300，深圳则像创业板，想象空间大，但波动也大。

三亚和厦门租售比特别低，因为这俩都是特例。

三亚是得天独厚的旅游城市，反正大陆土豪买单，无所谓。

我心疼的是厦门打工人，房价比广州还高，实在是……

……

最近我准备继续在上海打新房。

一是我马上要搬家了，我妈一个人得离我近点，所以得换房，老房已卖，腾出了房票。

二是新房依然有套利空间。

三是看来看去，能投资的，实在太少了，不想被货币放水侵蚀财富，还是只能咬牙买房……