美国失败的居者有其屋政策

居者有其屋的意思是让想买房子的人都有办法买到房子。事实上很多美国人和国内人一样希望能买到自己的房子。但美国从独立开始到一战结束都没有帮助美国人买房子的政策。买房子是个人的事情，美国Z F才不会干涉。但胡佛是第一个例外。

胡佛在1920年成为美国哈定总统的商务部长。当时美国刚刚经历一战，而1920出现经济大衰退。房地产自有率从1910年的45.9%下跌到1920年的45.6%。

虽然下跌只有0.3%，但胡佛已经大感“震惊"，好像世界未日要来临一般。胡佛为了救世，搞了一个居者有其屋运动(Own Your Own Home campaign)。希望多些美国人买房子，提高房地产自有率。

胡佛更对一些私人大企业施压，要求这些大私企为新建房区建设公园和其它设施。但这种小打小闹始终对美国经济或房地产自有率的影响有限，所以胡佛寻求政策去推动他的居者有其屋计划。

1920年的经济大衰退在1921年7月正式完结(注：NBER的定义)。但哈定在1923特然离世，由副总统柯立芝接任。胡佛非常努力向柯立芝推销他的屋者有其屋计划，希望把它变成政策，但柯立芝显然兴趣不大。

柯立芝没兴趣並不等于美国国会议员没兴趣，毕竟帮助选民买房子可以拉选票，而且从哈定到柯立芝年代，美国差不多每年都有盈余，有钱可花。

工夫不负有心人，美国国会总于在1927年通过法例帮助美国人买房子。胡佛的计划其实非常庞大，包括由美联储扩张货币，美联储区域银行通过商业银行间接借贷给买房者，建筑公司加建房子到地产经记大力推销。

但问题是1921年7月经济衰退结束后，美国经济快速增长。商业银行房贷和房地产自有率也一直上升。1922年商业银行房贷只有2%，1926年已经上升到9%，而1927年是11%，1927年胡佛通过国会搞出来的法例变成火上加油。

从1927年中到1929年中，美联储区域银行有45%的贷款是房贷。这引发出一连串问题，美联储货币大增，房价暴涨，建筑和地产公司涌现。据统计1930年的房地产自有率达到47.8%。

但1929年10月美国大萧条来临，一切变成灾难。当然大萧条的原因並非单一原因做成，但房贷对大萧条的影响也绝对不少。房货债务违约的问题在大萧条中非常严重，1930年欠交房贷达到226亿。

胡佛应该经一事长一智，但他就是不长记性。胡佛立法设立 Home Loan Bank 去帮助那些因房贷而出现问题的银行和借贷机构以避免买房者破产。换句话说，胡佛借贷给银行和借贷机构，而银行和借贷机构就再借贷给房贷者渡过难关。但现实结局是失败，因为难关太长，银行再借贷也不积极。后来胡佛下台，换成罗斯福新政。

罗斯褔基于胡佛 Home Loan Bank 的失败，决定要搞得更大，罗斯福设立Home Owners’ Loan Corporation (HOLC)。H O L C 直接从银行和借贷机构把有问题的房贷通通买过来。那么房贷者再不欠银行钱，而是欠美国Z F钱。H O L C当然重新计算房贷的每月还款额，还款期，利率等等，是不是感觉很完美？但现实从来不美好。