住房租赁也许将彻底改变上海楼市

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前言

今天的文章是提出另一种视角去看待现在很火的租赁住房。其中包含了大量的假设条件和猜测，因而如果与未来现实发展雷同，那么你就当是纯属巧合吧。

PART1  几个“如果”，几笔账

我们来算一笔账：如果租70年房，要交多少租金？

上海市目前的平均租赁回报率是1.5%，那么租70年就是1.5%*70=105%。相当于租70年略微超过现在买一套房的总价。

所以，我们要用第1个“如果”了。

如果有人愿意将70年的房租一次性付清给开发商，那么对于开发商来说，租与卖在收益上就没有差异

但是现实中如果有人这样做，那么他一定是神经病。

因为资金也是有成本的。即使是银行，光资金筹集成本也在2%左右（平均存款利率），更不用说资金被占用形成的成本。

而上海1.5%的年租金收益根本无法覆盖这样的资金成本。

所以第一个如果是个坏果子，不成立

那么第2个如果来了

如果出租回报率能够达到4.9%（贷款基准利率）以上呢？这就基本相当于发放个人住房贷款的收益了。开发商和银行似乎就有动机和理由将租赁房作为一门“生意”来做。

还有第3个如果

如果政府（最大的土地持有者）在这场房产改革中不承担巨大损失。而又有良好的政治效益。那政府也会把它当做长久的“事业”来做。

最后是第4个如果

如果消费者越来越难正常买到“一手”住宅（特别市区），而另一方面房价又很难再大涨。那么消费方式可能被逼迫转向租赁。

而从现在来看，后3个“如果”似乎已经不完全是“如果”了。

PART2  推进住房租赁市场发展

去年6月初，政府提出了要加快培育和发展住房租赁市场。自此，后续配套颁布了包括“租售同权”等等政策和指导意见。住房租赁成为了一个热点话题。而对于市场，目前最直接的反映就是土地。

上表是2017年至今上海住宅用地出让结果统计。建筑面积合计约328万方，其中租赁住房68万方（约占整体的20%）。第一年推进政策，租赁与销售就已经二八分，政策执行表现得非常坚决。

其中的5块纯租赁用地更是非常值得关注。原因有二，一是价格，二是受让方。

1、关于价格

乍一看就会发现土地价格非常低。但是到底低到了什么程度呢？为了更好的去理解，我们以假设真的有人一次性购买70年“租金收益权”为前提，来粗略计算下租金收益率：

一般来说，房地产开发涉及的几项主要成本是“土地款”、“建安费用”、“三费”、“增值税及其附加”以及“土地增值税”：

“土地款”：政府出让的土地总价；

“建安费用”：相对固定，在上海大致上4000-6000元/平就属于品质不错的标准了，这里我们按照6000元/㎡计算；

“三费”：一般按照“土地款”与“建安费用”之和的10%左右估算；

“增值税及其附加”：实际上在2016年“营改增”之后变成了：营收金额/(1+11%)*11%-进项税费，这里为了方便计算还是按照原来”营业税及其附加“的：营收金额/(1+5.5%)*5.5%来计算。两者相差不会太大，并且由于”营改增“实际是降低了企业税收压力，因而这里使用原来营业税算法来计算成本，只会增加最终的成本而不是减少，即对于最终的收益率只会低估不会高估。

 “土地增值税”：由于不涉及“所有权”转让，仅仅只是出租，因而不交土地增值税。

纯租赁宅地成本、收益粗略计算细项情况

备注：租金水平数据为链家网挂牌出租房源价格中位数水平

统计为成本、收益的总表如下：

纯租赁宅地成本、收益粗略计算情况汇总

由于土地价格的低廉，租赁收益飙升，租赁资产即使说不上充满了吸引力，至少一定不再是神经病才会买的劣等资产了。

并且实际上，由于可以针对租赁用途进行开发，项目可以打造高溢价产品（一个最简单的例子，2套一室户租金之和大幅高于1套同等面积的两室户租金），我们姑且将这种溢价与可能的不满租相互抵消掉（实际上就这几块土地的地段来说，想要不满租也挺困难）。并且租金实际上可以设计一种租金收取模式，与通胀或者通缩相挂钩。

再加上增值税在以上计算中被高估了，实际的收益率理论上应该更高。

2、关于受让方

由于土地价格低，按照市场价进行出租的项目成为了有利可图的资产。这样的资产能够持续吸引各种“人”进行投资。开发商、投资商的受益使这种模式形成了可持续性。

但是为什么能够得到低价土地？当然是因为政府让利啊。

那么在政府手头本身不宽裕的情况下（当然上海政府还是相对比较有底气的），政府低价出让租赁住宅土地似乎是牺牲了大量经济利益。

对于政府来说，这样的模式能够持续么？

当然能持续，只要土地受让方是国企。并且事实也是如此。5块低价纯租赁宅地无一例外都是上海地方国企取得，所谓的牺牲土地出让金不过是左口袋进右口袋。

既然“没有出让”，那么谈何损失？

甚至税收估计反而增加了。营收基本相同的情况下，总成本降低，那么利润就提高了。公司所得税的税率并没有变，企业所得税就跟着提高了。

PART3  住房租赁也许将彻底改变上海楼市

我认为，也许推进住房租赁市场的发展将会是一轮新的“房改”。两个理由：

理由一：这是改革性的举措

如果没有了疯狂的机会，人们自然会理性。

为了抑制楼市过热，限购、限贷、限价、限售都是基于此出现的政策。但这都不是改革，因为这些办法都没有改变房地产盈利的模式，即对房产所有权的低买高卖。机制决定了主动抬高房价依旧具有经济动机。并且这样的调控政策有明显的缺陷：

1、不能销售房地产，往往意味着房地产一系列产业链的熄火，对于整体经济面牵涉太广；

2、一味去堵，往往意味着一旦放开容易迎来猛烈的反扑，特别是在像上海这样拥有巨量真实居住需求的城市。

如果没有了疯狂的动机，人们也会理性。

推进住房租赁市场发展是改革性的。因为它改变了整个房地产盈利的模式，即由所有权的低买高卖转变为对居住价值的提供。彻底消灭了继续抬高房价的经济动机。并且同时还完美规避了原本“四限”的弊端：

1、由于可以通过租赁住宅回款，保障了房地产的开工建设。房地产上下游产业链能够正常运转，不会大幅影响经济；

2、切实满足了人们的居住需求。

理由二：这个举措似乎是可以大规模持续推进的

即使举措是改革性的，但要将其称为改革，必然需要能够大规模持续性的铺开。小规模实验并不能算改革。

那么，什么情况下改革才是可以大规模持续性铺开的？

答案是改革的成本必须至少不能高于维持原本制度的成本。

而在上文中我们可以看到，这次改革的关键推进人有3个：开发商、投资方和政府。而对于此3者：

开发商无损失

投资商无损失

政府无损失

理论上来说这就是一项可以大规模持续性推进的政策。并且在如今“房住不炒”大背景下，增加租赁似乎是比出让昂贵的可销售物业更能够保障民生，维持社会稳定的举措。

那么什么叫大规模可持续性的推进？说个简单的可能：今年出让的住宅土地中，租赁与销售是2比8，也许两三年后，这个比例变成了8比2

PART4  上海豪宅 “永远涨”

这意味着什么？房价要下跌了么？

我认为推进租赁的影响不仅应当分开来看，而且要更大的去看。

（一）对于房价的影响：产品彻底分化，特殊的上海房价“永远涨”

 1、一手房、二手豪宅（甚至是一些核心地段的“老破小”），由于市场上可售的供应减少，价值得到极端凸显。特别是那些具有绝版价值的豪宅，也许将会和香港、伦敦、纽约的顶级豪宅在价格上一较高下。喊了那么多年的“上海房价永远涨”也许将以这种特别的形式真正实现了：“上海豪宅永远涨”

 2、租赁的增加一定程度上替代了“老破小”的功能。特别是非核心地段上、没有类似于“优质学区房”等等独特价值的“老破小”。这种房产的价值也许即将折损

（二）对于楼市的影响：成交量锐减，也许未来涨与不涨都不再重要

1、 没有可售物业，也就没有了一手房的成交量。没有了一手房的“撩拨”，二手房也许也将平淡如水，市场的整体均价可能被“冻住” 。

2、 并且很有可能，涨跌也变得不再重要。一般人租房子住，富裕的人也许租房子也许会买外围城区的一手房，只有富豪才会去买卖中心城区的一手房以及存量豪宅。住宅投资市场成为类似于艺术品交易那样的小众市场，成为最富有的那批人的游戏。而对于大多数人，则是“房住不炒”、“居者有其屋”。

（三）对于开发商的影响：转型、合并

1、 由于盈利模式的改变，房地产开发商将会面临重要的转型。从一次性买卖转向持续性经营管理；

2、 大部分非国企开发商越来越拿不到土地，逐步破产或被国企、央企合并。行业集中度再一次提高。

最后的话

简单总结一下：

 在“房住不炒”大背景下推进租赁发展似乎是一次靠谱的“改革”。理论上对于推进过程中的关键3方：开发商、投资商、政府只要配合得当，就几乎都没有成本。因此有理由相信这将会大规模持续性铺开。

而这样的“改革”将会导致：

1、住宅产品彻底分化：一手房、二手豪宅奢侈品化，“老破小”价值折损。最终“上海豪宅永远涨”。

2、市场整体成交量锐减，整体房价的均价稳定。

3、开发商大规模转型、合并，地产行业集中度进一步提高。

当然，这些都是猜想，不过近期来看，猜想中“投资商”的可能身份似乎开始显现出来，“租房贷”、“reits”都是在向这个方向发展

并且这个猜想似乎与当前国内整体经济特征颇为契合。

近两年，中国经济发展的方向已经从原来的“高增长”转向了“优结构”。实际上这样的大背景下，虽然整体来看各行各业也许数据都似乎不太好看，但是细究一个个行业的龙头，却表现得越发惊艳。

新的经济背景下，见者有份的时代已经彻底结束了，而赢家通吃、强者更强将会是新的时代特征。

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