首分论市：23城市楼市5月走势预判

整理／克而瑞研究中心

楼市现状：

4月，北京市场是多年来最差的一个月，成交大幅下滑，但由于高端盘仍在支撑,价格变化不大。贷款优惠取消，对市场打击较大，加之商改住项目被处理，案场到访量锐减，投资客近乎绝迹。土地市场，4月至今土地市场成交大幅放量，但挂牌速度放缓，无纯住宅用地挂牌,都是附带自住型商品房的地块。

后市预判：

供应：有所增加

成交：有所增加

房价：趋稳

楼市现状：

4月上海供应维持低位上扬态势，成交也略有放量。4月共有7个项目开盘，整体去化较好，5月供应将呈现向上趋势。二手房市场方面，政策调控对市场产生直接影响，4月延续了一季度的颓势，而二手房的持续低迷也逐渐影响到一手房市场。

后市预判：

供应：四月末的供应有明显上升，对五月份的供应起了一个好的带动作用。原计划在之前加推却顺延的项目，由于营销节点的关系，可能会带来一波小高潮。

成交：就目前市场情况看，成交取决于供应，供应集中的情况下，成交也会迎来一波增长。

房价：价格依旧会处于震荡状态，不会大幅上涨。如果有小幅的波动，也取决于成交结构的变化。

热点区域/板块：五月份即将拍的地块，会带动区域热度比如闵行、临港、奉贤。

楼市现状：

4月广州供应、成交均环比下降，受成交结构影响，成交均价创11个月以来新低。五一期间市场推货量大幅下滑，其中极少楼盘价格有上浮，绝大部分与2、3月持平，部分高价盘推出特价房，整体中低端楼盘去化较为理想，而高价盘去化则一般。

后市预判：

供应：4月底5月初约有27个楼盘开盘或全新亮相，预计货量仅4100余套，与去年同期的约50个项目1.2万套相比，仅有去年同期的1/3左右。

成交：新政满月，预计随着部分新货的补充，市场成交量较4月会有所恢复，但市场总体观望气氛依然较浓，预计或“旺季不旺”，今年5月或成为近三年交易量最低的月份。

房价：市场博弈，以稳为主。

热点区域/板块：黄埔、增城作为缺货严重的刚需外溢热门区域，随着新一批货量面市，预计会成为“淡市亮点”。

楼市现状：

4月深圳市场是最好的一个月，其单月供应高于一季度总供应，单月成交也达历史高点。但由于供应远高于成交，目前深圳库存量和消化周期仍居高位。成交方面，以纯刚需盘为主，去化率仅在15%左右，整体去化并不乐观。二手房市场，成交回升约3成，价格在5%的区间上下浮动。

后市预判：

供应：预计将有14个项目新增供应，供应量上升明显。

成交：市场供应上行，开发商调价及低价开盘策略下市场回暖，成交总量将呈回升趋势。

房价：成交价格受制于预售证价格，从目前已领取预售证的项目来看，价格相对保守，但随着恒大天璟等中高端项目持续备案，价格或有结构性上行。

热点区域/板块：随着罗湖及龙岗项目陆续开盘，热度上升。

楼市现状：

杭州当前市场呈现5个特点。第一，4月供求比好转，主要由于开发商没有捂盘惜售，供应有所放量；第二，远郊区域去化下降，价格趋稳；第三，市区拆迁加速，未来土地供应和购买能力均将有增加；第四，政策收紧接近尾部，对市场影响力度逐渐减弱；第五，三、四线房价在浙江表现尤为明显，部分经济较差城市市场也较火热。

后市预判：

供应：近30余个项目即将推盘，预计供应量与4月相当，但在预售证申领限价未放开的情况下，低于同期水平。

成交：4月推盘项目已认购但基本未转网签，预计5月将陆续签约，加上5月推盘量较大，预计成交将维持4月水平。

房价：网签限价持续，政府限制下预计成交均价将继续保持高位运行，高价项目集中签约或将导致成交价格出现小幅上涨。

热点区域/板块：申花、城东新城、之江度假区、萧山经开区（均有较多新开盘项目，热度和关注度较高）

楼市现状：

4月延续高供应，但仍未达到去年的高位水平，而成交下滑，市场供不应求矛盾逐渐缓解，企业对后市判断逐渐趋同，影响企业推盘积极性提高。从价格走势来看，开盘项目基本无涨幅，捆绑精装修以此推高价格的现象也有所收敛，市场逐步回归理性。

后市预判：

供应：5月份预计全市有41个重点监测项目开盘，合计超过160万方供应，预计全市整体供应仍将维持在200万方以上水平，整个二季度全市供应会较一季度有明显上升。

成交：二季度成交总量环比回升趋势无悬念，但月度成交无再度大幅上行基础。

房价：未来房价走势将表现为平稳波动。

热点区域/板块：光谷新中心、武昌白沙洲、汉阳四新、江夏、以及二环内高价值区域等。

楼市现状：

4月成交、供应双双下滑，是去年市场升温以来的首次回落，而成交均价仍稳中有升。开发商故意停工，不拿预售证，导致供应及存货量进一步缩减，热点区域存货量去化不足2个月。4月成都历史最高楼面价三次被刷新，土地市场极为不冷静。

后市预判：

供应：目前市场看好，供应会持续释放。其中，中高端产品或会增加。

成交：受推盘影响，成交量不会出现大幅度的涨跌。

房价：在限购升级政策下，价格或将企稳。

热点区域/板块：高新区、天府新区兴隆湖板块、华府板块、龙泉的大面板块。

楼市现状：

4月18日的西安楼市新政整体力度不大，反而进一步刺激了市场，4月西安市场仍维持较热的状态。五一期间案场到访量井喷，整体楼市活力十足。

后市预判：

供应、成交：在政策持续收紧的作用下市场有望回归理性。

房价：预计下月商品房整体成交均价突破10000元/㎡，住宅成交均价维持在9000-10000元/㎡左右。

楼市现状：

济南房地产市场状况较好，住宅市场供不应求。4月整体市场开盘去化效果较好，去化率在71%左右。对于较好的市场，企业调价意愿强烈，但由于济南特殊性，政府限制部分片区价格，保证市场稳定，同时政府抑制房价，势必导致多数项目延迟入市，影响开发商利润及回笼资金，预计后期限价政策会有所松动。

后市预判：

供应：下月少量项目进行加推，加之调控升级后，商品房预售许可办理趋严，项目供应量将大幅减少。

成交：依旧较热。

房价：政府对部分热点片区进行限价，整体价格较为平稳，目前东部和南部区域价格仍处在高位，西部和北部区域价格相对较低。

热点区域/板块：长清区。

楼市现状：

4月供应增加，在限签政策影响下，连续4周以来，商品住宅成交量一直稳定在33万平米左右。项目开盘去化情况，未调价的项目基本开盘售罄，而定价过高的项目去化只有50%左右，预计后期开发商将会采取相对保守的定价策略。

后市预判：

供应：即将迎来供应量的高峰。

成交：受限签影响，成交会在一个相对稳定的区间。

房价：已经见顶。

热点区域/板块：城阳南部、西海岸。

楼市现状：

持续高压政策下，调控效果逐步显现。4月份长沙楼市在限预售、限价和限签的高压下，市场急速冷却。企业调价意愿强烈，但高房价抑制成交量上行，“有价无市”格局显现。3、4月开盘项目数增加，整体去化均在八成以上。

后市预判：

供应：购房者入市积极性高，项目推货节奏加快，预计后期商品住宅供应量将有所增加。

成交：在限签政策未有改变的情况下，成交量难以出现大涨幅。

房价：在目前限价的背景下，房价上涨压力较大，出现大幅上涨的概率较小，但仍将稳步上涨。

热点区域/板块：梅溪湖、洋湖垸、滨江新城、中心等热门价格涨势快于其他板块，同时热门板块经营性用地供应不足，楼市持续供不应求，在此背景下，长沙楼市板块成交将继续分化。

楼市现状：

4月供应量下滑明显，供应持续偏紧的局面并未有所好转；受制于限购、限贷政策持续发力，叠加严控供应，成交环比下滑；在政府备案限制影响下，成交均价较为平稳。二手房市场倒挂明显，约是新房成交的近4倍，目前仍处于供需两旺的状态。

后市预判：

供应：受“限价”政策影响，楼市严控预售证审批，预计后期新增供应量仍处低位。

成交：预计后期将持续备案，但受政府备案控制影响，成交量仍维持低位运行。

房价：在政府备案限制影响下，整体成交均价将保持稳定，预计后期将不会出现暴涨或暴跌的现象。

热点项目：鸿山物联网小镇、太湖影视小镇、新桥时裳小镇。

楼市现状：

4月底新推楼盘主动调整供应价格，前期未获批的楼盘价格经不断协商，有一部分得到物价局批准，供应量回升明显。由于目前限价政策执行仍然严格，开发商开工意愿不强，即便已开工，也在不断推后上市的时间。客户需求方面，改善兼投资的目的性指向更加明确，投资特征明显。

后市预判：

供应：5月南京城区将有50家楼盘集中开盘，预计推出近1万套新房。

成交：5月预计去化6600套。

房价：加推楼盘如无物业类型的变化，基本被限制之前价格，个别楼盘调价涨幅在1%-3%；新开盘楼盘大部分依据周边项目的限价价格，少数楼盘根据物业形态与装修档次的不同，或小幅上调，但整体涨幅很难超过3%。

热点区域/板块：江北与江宁仍是供销主力，河西、城南及城北与城东两板块的部分楼盘将继续开盘即去化完毕的态势。如果不继续出台调控政策，5月南京楼市整体将延续年初以来的热销局面。

楼市现状：

4月重庆市场供不应求，成交更是创近两年单月新高。房企开工意愿强烈，17年重庆主城区北部沿内环线新推货源基本售罄，市场活跃度较高，需求旺盛，有量有价。此外，4月楼盘推新增加，吸引临近四川区县客户到渝投资，投资人群有所回升。

后市预判：

供应：5月新项目陆续开盘，增加市场新增供应，缓解市场供不应求的局面。

成交：4月基数较高，以至于5月会有小幅回落。

房价：随着市场供求关系的缓解，房价上涨幅度有一定缓和，但在居高不下的地价成本以及处于改善需求爆发周期，房价仍有上涨空间。

热点区域/板块：北区热度依旧，但因货源不足，热度有所回落；西区板块逐渐发声，除西永、大学城较为稳定，4月受到东原旭辉土拍价格的影响，周边板块如二郎、陈家坪、钓鱼嘴板块关注度提高。

楼市现状：

受政策调控影响，天津4月供应、成交双双下滑。新盘供应速度放缓，开盘加推项目基本售罄，在售项目一房难求。市场严格执行限价，开发商不愿意调价，但受政策影响不得不卖，同时6月1日之前政府强制项销售，导致大量项目在进行开工建设。由于新房供应短缺，天津市场出现二手房和新房倒挂现象，二手房成交量和价格均上涨。

后市预判：

供应：增。

成交：上涨。

房价：均价下降，主要因为政府限价所致。

热点区域/板块：环城四区。

楼市现状：

沈阳4月市场供应量有所抬头，月度成交面积持续呈上涨趋势。4月整月，开盘加推200套左右的项目约12个，其中位于于洪、铁西、浑南热点区域及受自贸区辐射影响的新晋热点板块项目约8个，整体去化较好。土地市场，在沈阳库存量巨大及高溢价地频现等因素的影响下，沈阳已连续两个月经营性用地供应、成交为零。

后市预判：

供应：2016年年末成交土地仍有部分产品未入市，随着整体市场利好不断，成交量持续上行影响，供应量将处于微涨状态，预计5月环比涨幅将保持在10%左右。

成交：预计5月份，成交量仍将持续上涨，主因房价频升，购房成交速度加快，其次为抢在金融政策收紧前入仓，可减轻个人首付比例及还款压力。

房价：高溢价率地块即将在6月末前入市，预计短期内沈阳房价仍将处于持续走高状态，短期内的回调对于大方向影响较低，预计截至2017年上半年结束，沈阳房价将涨幅比例将超历年同期水平。

热点区域/板块：短期内沈阳高热区域仍将集中在于洪区、浑南区。

楼市现状：

5月郑州市场供求均有小幅回落，而从近期项目开盘成交均价来看，成交均价有小幅上涨。4月案场到访量，不管是限购区还是非限购区均上涨明显，市场热度不减。户型产品成交方面，三房户型成交占4月主城区总去化的近7成。

楼市现状：

随着市场回暖，除个别问题开发商，其余均已普遍开工。房价方面，北湖区域、高新南区域楼盘普遍价格上浮，主要源于学区划分出台，房价急速拉升。从需求结构看，依旧为刚需为主，改善辅助，但是改善需求逐渐放大。

后市预判：

供应：随着五一来临，北方加推旺季来临，供应加推产品将继续增多。

成交：受公积金政策影响，成交量恐难以继续放量增长。

房价：长春4月房价继续保持在7000元以上，涨幅不大，但是仍旧比较坚挺。预计后期价格将继续提升。

热点区域/板块：北湖区域（优质教育资源比较集中）。

楼市现状：

4月市场成交基本与上月持平，供应有小幅回落，价格较为平稳。需求结构上，刚需项目去化效果明显好于改善项目。二手房市场，4月共成交二手商品住宅4243套，超过新房342套，热度依然不减。

后市预判：

供应：供应量预计收缩。

成交：五月份约有25个楼盘加推入市，比四月份减少10个左右，预计成交量有一定下滑。

房价：唐宁府、万国墅等中高端项目签约预计将使均价有小幅上涨。

热点区域/板块：相城区，吴中区，高新区刚需项目占比较高，预计五月份依旧会是受关注度较高区域。

楼市现状：

4月成交达到去年四季度以来新高，供应较大，但仍供不应求。当前市场的整体去化良好，导致4月库存量和消化周期均达新低。由于政府限价，常州目前房价较为平稳。土地市场方面，常州之前有长达3年的时间无土地供应，今年5月开始将推地，缓解目前土地稀缺的状况。

后市预判：

供应：5月商品住宅供应量将继续维持在高位，预计30万方以上。

成交：5月成交也将延续金三银四良好的势头，商品住宅预计成交将超40万方。

房价：商品住宅均价预计在10500元/㎡左右。

热点区域/板块：成交仍然集中在武进湖塘老城区。

楼市现状：

5月供应、成交大幅下滑，市场观望情绪渐浓。在“限价”背景下，企业涨价调价意愿难以实现，只可调低不可调高，整体房价波动不大。二手房市场在“限售”政策下，加之房源有限，4月成交环比大幅下跌，楼市迅速降温。

后市预判：

供应：5月份供应将会增加，产品供应类型较为丰富。

成交：预计成交将有一定幅度的上升。

房价：目前厦门以限购限价为主，预售价格受限，整体呈回稳态势。

热点区域/板块：二季度同安、集美将会有多个纯新项目入市，市场热度和关注度较高。

五区：

闽侯：

楼市现状：   

4月五区商品住宅无项目新增供应，成交量大幅回落，至近一年最低位，整体去化周期上涨至9.6个月。而闽侯商品住宅市场持续表现供不应求，本月库存继续下滑，月均去化速度与上月基本持平。鉴于目前严重的供不应求态势，多数楼盘价格上调意向大，本月两个开盘项目价格上涨幅度均较大。

后市预判：

供应：供应量会继续维持低位，一方面是政府限价，较多项目拿证困难；另一方面，因可批价格较低，企业被迫放慢拿证节奏。

成交：高价产品备案依然受限，且短期内松动的可能性不大，加上市场可售房源不多，短期内成交量仍将处于中地位运行。

房价：目前市场仍处于供不应求的局面，价格上涨的潜力仍在，但政府对于价格的话语权决定了短周期内不会出现价格上涨，而随着政策的持续收紧，部分中小企业的压力也将逐步体现，在三四季度可能会有局部松动的可能。

热点区域/板块：东区和仓山旧区、奥体三个板块热度较大，短周期内仍将保持较大热度。

楼市现状：

南宁房地产市场已连续3个月供求比小于0.5，市场严重供不应求，项目新开盘加推基本去化在75%以上，市场热度延续。政策方面，南宁目前调控相对较弱，在楼市热度持续的情况下，预计未来政策趋向将逐渐与一、二线城市并拢。