文/好地研究院 方晓泉、李孟钦
今天，上海进行了二批次土拍，出让一宗嘉定新城核心区远香湖畔宅地。
嘉定新城F03A-4 地块，出让面积37966方，容积率2.2，建筑面积83526方。
地块起价204640万，楼面价 24500元/m²。
优质的区位吸引了招商蛇口、象屿&天安、绿城、保利发展等四家头部房企争夺，经过49 轮竞价后总价封顶，招商蛇口和象屿两家进入竞品质环节，经过装修价和配套面积封顶 后，在人才房比例环节决出胜负。
最终，经过49轮竞价+竞品质环节，地块由招商蛇口竞得，总价26.6亿(封顶价)，楼面 价31850元/m²，溢价率30%，精装集采价3000元/m²(封顶)，配套公建1500m²(封 顶)，人才住房比例0.2%。
各房企最高报价及竞品质指标
这是招商蛇口时隔2年8个月在嘉定区补仓，其上一次拿地是在2022年7月竞得嘉定新城远 香湖中央活动区F18B-05地块，距离本次地块1公里，打造了璀璨湖畔项目，这也是招商蛇 口今年在上海首次拿地。
今天地块的热度超过本网此前的预期(溢价25%左右)，31850元/平米的地价，参照周边50400元/平米的售价，销售利润率4%，这与房企在沪普遍6%的拿地利润率相比，显然是加了预期，远香湖地块缘何加预期成交?好地研究院分析如下:
第一，
市场回暖，预期提升。
自去年9·29上海楼市新政实施以来，嘉定区新房市场在政策作用下效果显著，市场供不应求。根据上海市网上房地产数据监测，嘉定区在新政后的5个月（2024.10-2025,2）商品住宅供求（面积）比值为1:1.62，优于新政前5个月（2024.5-2024.9）的1:1。其中以嘉定新城市场表现优异。以远香湖岸为例，去年11月推出最后一批房源，认购率达到99%，高于新政前的69%。
市场的回暖推动着预期上涨，体现在地价上涨，以上海和杭州两个限价放开的城市为例：取消地价上限后，上海核心区地价上涨，已经有4宗宅地成交楼面价超过10万，分布于徐汇滨江、静安曹家渡、虹口瑞虹新城板块。近期杭州核心区地价上涨，以安琪儿板块为例，
最近
安琪儿板块三次拍地，一次比一次高，最近一次楼面价达到50683元/㎡，相比去年，涨幅达到24%。
第二，
库存
⻅底
、限价放开，预期利润空间有保障。
根据地块核心指标，地块预计可以排 出20%叠墅+80%高层的方案。基于地块区位更优于象屿远香湖岸、项目的售价在远香湖 岸(叠墅均价按6.5万，高层均价按4.6万)基础上加5%合理涨幅，项目整体均价约5.2万，销售利润率约5%。再考虑到板块库存已经⻅底，未来销售无竞品，如果后续限购政策进一步放松、市场热度进一步回暖，售价和利润均还有上涨空间，若售价预期上涨15%， 均价卖到5.6万，利润率可达8%。
好地研究院认为，从去年6月上海土拍限价放开后，特别是近几个月的上海土地市场来看，市中心(普遍)和郊区核心区域(点状)具备改善属性的地块，受到热捧、地价逐渐 走高，反映出上海限购和限价放开、户型限制放松后，房企充分看好被压制多年的改善需 求的释放，有信心通过产品的提升来提高溢价能力。据悉，位于徐汇滨江的绿城潮鸣东方，预计售价会在19-20万，已经高于拿地时的市场预期(17-18万)，这或将是一个信号，后续上海土拍热度还将会持续较⻓一段时间。
第三，
房企补仓改善市场需求。
本次参与嘉定新城地块竞拍的四家房企均为深耕嘉定的头 部品牌房企，他们目前在嘉定的土地储备均十分不足，迫切需要进行补仓以期扩大在嘉定 区的发展成果。嘉定新城自2004年至今已历经21年的发展，已成为配套完善、居住氛围浓厚的产城融合示 范区。远香湖中央活动区作为嘉定新城的核心区域，房地产发展较早，保利置业、金地、⻰湖等众多品牌房企先后进驻打造了数十个商品房小区。早期开发的住宅已经无法满足。近年来由于政策的限制，改善产品的供应一直较少，始终供不应求。
