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2025年，上海买房最真诚的10条建议

金融五道口 · 公众号 · · 2025-01-07 00:00

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来源：魔都财观，作者观观（本文不代表财金新天地立场）

最近市场成交还不错，身边讨论买房的声音开始多了起来。

有意思的一个事情是，我们合作的一个中介说，现在我手上不缺客户，缺的是有性价比的房子。

似乎楼市又要回归卖房市场，买房又成了一件无脑冲的事情。

在我们看来：

2025年，上海楼市的主旋律或许依旧是止跌回稳。

在单边上涨、单边下跌的行情里，买卖交易是非常清晰的事情。

但是在多空激烈对抗的时候， 买房是一件复杂且有压力的事情。

如果你在2025年，或者小阳春之前就有买房计划的，请耐心看完。

这是我们对明年上海购房 最真诚 的建议。

不用担心急涨出现

长期趋势看好上海，但是不代表短期内上海房价具有大涨的可能。

这一点应该是大家最关心的。

你要说，上海房价还要大跌，这我是不信的。

目前全国ZF的重点工作就是“止跌回稳”。

短期内的上海房价肯定是 底部震荡，局部分化。

部分板块是可能出现上涨行情的，但这个涨幅会相对温和。

比如 5% ，多一点的10%就差不多了。

虽然经济基本面还没有全面好转，但是25年政策的支持力度会很大。

在经济发展、就业、民生成本等等方面。

越是要买好地段、好产品的，还是要做好小幅提价的准备。

房子的投资属性越来越弱

进入新周期，上海房产的收益表现会提升，但是投资属性会下降。

说人话就是，住得舒服是首先要考虑的。

还想靠着房产暴击实现财富自由的难度大大增加了。

而且越来越多的房子是没有暴击的可能了，房价趋势会走缓。

暴击需要楼市和经济基本面共振。

现在主力的购房者是刚需和置换。

所以居住属性远超过投资需要。

为什么说收益会提升，这不是和投资属性下降矛盾吗。

因为 25年还有50个基点的降息预期。

上海房产的租金收益率会因为房价下跌和利率持续走低的双重原因而逐渐出现优势。

如何择优买房，是大家需要考虑的。

毕竟多数人的房子会成为消费品。

保不保值不能纯看新 旧

房龄对于房子的影响既是绝对的，也是 相对的。

90年代以前的老破小肯定价格要远低于商品房。

受制于产品的局限性，他的保值性极大地依赖于地段。

如果地段非常好，学区非常好，那是可以保值。

但是好的次新房是可以一定程度减弱房龄对价格的衰减。

户型、物业、绿化、车位、外立面等等因素都会为房子提供附加值。

但是现在不少新房交付即破发，次新就一定保值也是不准确的。

核心在于你入手的价格。

比如新房卖10万，旁边2000年后的次新价格只要6万而且品质很不错。

那选后者的性价比更高。

当下依然要敢于砍价，房子越差越是如此， 这是你未来出售时能保持多大优势的根本所在。

学区房量力而行

学区房是天然带溢价的产品。

真的有需求的 提前规划。

如果还是随买随用，像2021年这样买在最高点是很大的概率。

下跌的时候比任何产品都猛。

25年房价依然在低位， 趁着学区房溢价最低的时候还是可以买的。

前提是保持家庭的资产负债率。

过分降低生活质量是没必要的。

除了学区房，教育本身的投入和内卷也是不能忽视的。

买新房需要越来越慎重

因为一二手倒挂的结束，新房的福利时代彻底结束了。

倒挂的时候，新房可以闭眼买，无非赚少赚多的问题。

但是 现在新房价格普标超过二手，对比周边次新保持10%-20%的价格优势。

买新房如何少亏 会成为2025年重点考虑的问题。

要优先关注新房旁边地价上涨、或者备案价具备上涨潜力的区域。

要关注新房供应稀缺的区域。

局部的供需不平衡、面粉涨价的利好，会成为你的价格保障。

而 二手正挂的区域，正挂越多越要重点考察。

买房要有接盘侠思维

2024年里，我们无数次强调过这个观点。

在2025年，依然如此，我们非常坚定。

但凡卖过房的房东现在都应该知道 这句话的“含金量”。

如果你只关注自己喜欢，或者一味沉浸在自己美化的室内场景中。

室内装修是带有迷惑性的。

除非你这房子住一辈子，不置换。

否则，多少都要考虑一下以后的年轻人是否会来买你的房子。

奇葩户型，绝不要买。

同质化严重的片区，挑着买。

动迁房，慎重买。

……

买房的难度真的越来越高了。

不要对垃圾抱有幻想

能拯救差房子的只有超级牛市行情。

所以不要用你的钱博一个万一。

而是去选择99%的安全性。

远郊的垃圾板块，能不去就不去，除非你就在附近工作，而且是长期工作。

奉贤、金山、崇明都是内生市场，再过10年还是这样。

不要听任何人和你吹远景规划。

2025年买房，还是脚踏实地的看当下。

这时候估值越低越好，预期越高越要谨慎。

经济环境还在收缩时期，那么买房的方向肯定也是收缩的。

郊环的向外环靠拢，外环的向中环考虑，中环向内环靠拢。

熊市里能不亏已经赢了大多数人。

买房不再是冲动消费

买房是有风险的，所以 控制好杠杆 非常重要。

这也是我们对待每一个客户的态度。

买房前一定要把家庭账算清楚。

首付款、税费、中介费、装修费、月供压力、收入预期等等。

杠杆在合理的范围内，风险就会小很多。

没有必要刻意为了住进内环或者住进高端小区，拉满杠杆。

一旦爆仓，会和股票一样绝望。

选房时应该是根据自身情况，需求明确的看房。

而不是冲动地看了几套房就下单了。

这可没有淘宝7天无理由退货。

可以少看，但是必须是精选。

很多时候自己搞不定，就找人找专业团队来做筛选工作。

老破小不是房产禁区

市区的老破小绝不是禁区，也

2025年，上海买房最真诚的10条建议

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