专栏名称: 第一太平戴维斯

第一太平戴维斯是伦敦证交所FTSE250的上市公司，全球领先的房地产服务商之一，于 1855 年创立，具有悠久的历史传统，并始终保持着飞速的发展势头已成为市场引领者，目前已在英国、欧洲大陆、美洲和亚太地区设立逾600家办事处及联营机构。

第一太平戴维斯发布《流动的需求——2024年武汉甲级写字楼市场专题报告》

第一太平戴维斯 · 公众号 · · 2024-04-25 12:42

正文

点击关注 第一太平戴维斯

速览房地产热点话题

818 PLAZA

今

日，第一太平戴维斯（Savills）发布《流动的需求——2024年武汉甲级写字楼市场专题报告》。此次报告基于连续八个季度的租赁交易数据，聚焦市场最具代表性的租赁交易行为，首次发布针对企业搬迁、升级路径的量化分析报告，在租户普查的基础上剖析企业流动路径，挖掘市场需求。

伍嘉乐

第一太平戴维斯武汉

董事长

武汉甲级写字楼市场历经逾20年风雨，在经过快速发展、疫情冲击、缓慢复苏多个阶段的不断更迭，市场量变与质变的交互作用与融合持续发酵。结合传统租户结构普查，综合量化租赁行为，武汉写字楼市场已经迈入更迭期的‘新常态’。”

租户结构普查：

金融业U型反弹，消费行业提振明显，专业服务扩张强劲

*消费类行业主要包含消费服务、酒店餐饮、消费制造、文体娱乐及零售贸易类。

注：报告百分比数据精准到千分位，四舍五入可能导致数据加总不等于100%。

数据来源：第一太平戴维斯市场研究部，2024年4月

金融：微U回温，持续支撑

疫情后金融业对甲级楼宇需求的支撑作用明显减弱，行业整合带动占比下滑。但在租赁面积的绝对值上，金融业依然占有绝对优势，为市场存量去化的源动力之一。

房地产建筑：倒U走势，进退同步

房地产建筑业整体表现较为平稳，市场大规模退租后，行业占比依然维持在15%至20%的区间内。国资背景相关企业支撑行业需求，民营房地产企业则以降本增效、资源整合为主基调。

消费类：趋势上扬，回升明显

报告中将消费服务、酒店餐饮、消费制造、文体娱乐、零售贸易类统称为消费类相关行业。该行业占比近三年间稳步上扬，行业扩张与提振消费、拉动需求的大趋势同频。

科技互联网：回归平稳，谨慎扩张

以在线教育为主的科技互联网行业疫情后疯狂扩容，在2021年行业占比首次突破20%。伴随相关政策落地，科技互联网行业在退租潮的衍生下，需求逐步回归平稳化。

专业服务：势头强劲，支撑需求

以律师事务所作为代表性的专业服务类企业，新设立、升级及搬迁的需求在近三年持续攀升。2023年，专业服务行业一举超越传统金融业，成为年内市场新增租赁行业的首要来源。

租赁行为调研：

市场新增租赁需求疲软，存量租户搬迁升级推动去化

在市场供应过剩、租金下行周期中升级需求持续主导需求外，企业在甲级楼宇之间的搬迁活跃度明显提升，存量租户的搬迁在市场去化中起到了至关重要的作用。本次租赁行为调研涉及武汉42个甲级写字楼项目，样本总建筑面积292.1万平方米，累计调研市场租赁及退租案例共计超过2,000条，案例涉及面积超过100万平方米。

数据来源：第一太平戴维斯市场研究部，2024年4月

升级需求持续主导，企业搬迁活跃度提升

伴随存量攀升，租赁市场逐步向租户需求端倾斜。2022年市场步入第二轮供应高峰，租金进入疫情后的第二轮加速下行期。2020年至2023年，甲级写字楼平均租金指数下跌超过25%。从新增需求的租赁行为上，企业升级依然占据主导。此外，租户搬迁需求在2023年明显提升。2023年，按租赁面积统计，升级及搬迁占比分别达到46.4%和15.1%，同比分别增长2.3和6.5个百分点，两类需求占比共计超过六成。

注：报告百分比数据精准到千分位，四舍五入可能导致数据加总不等于100%。

数据来源：第一太平戴维斯市场研究部，2024年4月

金融业搬迁租赁边际效益最大化，服务业升级提升企业形象

企业在不动产决策对于搬迁或升级的选择上，呈现出行业差异性。从行业的分布看，企业搬迁在不同行业之间的表现更为均衡。升级需求中，服务业及科技互联网行业的意愿趋势更为显著。

注：报告百分比数据精准到千分位，四舍五入可能导致数据加总不等于100%。

数据来源：第一太平戴维斯市场研究部，2024年4月

搬迁： 金融业对于门户形象要求保持在行业前列，即使在降本增效、资源整合的前提下，金融企业依然保持在甲级楼宇中的“占有率”。因此，金融业在办公场所变更时，大多选择搬迁至性价比更高的甲级楼宇中，将租赁成本边际效用最大化。

升级： 2022年至2023年间，服务业升级表现最为活跃，且多偏好于拎包入驻的精装户型。科技互联网行业则持续剥离业务板块，将更基于市场化的业务部门，升级搬迁至位于成熟商务板块中的甲级楼宇中。

就近原则为搬迁首选，升级办公体验优于距离

企业在办公室选址中，除了商务区的区位选择外，企业往往也会对于新旧办公场所的直线距离进行勾勒。整合升级及搬迁两类办公选址行为，企业新旧办公场所之间的平均距离为5.6公里。细化至两类不同的租赁行为，对于距离的敏感度差异化明显。

注：报告百分比数据精准到千分位，四舍五入可能导致数据加总不等于100%。

数据来源：第一太平戴维斯市场研究部，2024年4月

搬迁： 企业从原始甲级办公场所搬迁至新场所，对于距离的敏感度远高于企业升级。企业搬迁行为中，新旧场所之间的平均距离为1.4公里，其中同区域搬迁不仅占据整体搬迁七成以上的需求。同区域搬迁平均可接纳直线距离平均数值为0.4公里。跨区域的平均直线距离也仅为3.9公里。

升级： 企业升级需求对于全新办公场所的距离偏好相对较弱。一是相较于乙级写字楼或商务园区，甲级写字楼存量较小，选择更具局限性；二是升级需求中，企业对于办公场所整体格局和品质感提升的需求度会更为迫切。

付丽

第一太平戴维斯武汉

商业楼宇部负责人

投资及资本市场部 负责人

伴随市场新增租赁需求量不断下滑，价格无疑仍是锁定目标客户的最有利武器，但了解客户的‘流动性’对于企业制定租赁策略及业务目标而言，更具前瞻性。深度挖掘存量租户的办公需求，为其制定不动产办公策略，将是我们在未来不断精进与更迭的业务板块。”

市场洞察：

市场洞察#1：

同商务区内企业搬迁、办公升级均呈上升趋势

从2022年至2023年的数据整合上看，企业在同商务区中搬迁及升级的企业个数占比由35.2%（2022年）上升至46.8%（2023年）。其中，超七成企业搬迁仍停留在同一商务区。企业升级办公场所上，同区域偏好同比上涨。2022年，25.2%的企业在升级办公地点时会将新办公地点选在与原始办公地点同一商务区内， 2023年，此类企业占比数值上升至33.8%。

市场洞察#2：

跨区域变更办公场所与地铁通达性提升具有更高粘性

办公场所变更更加遵守就近原则外，企业在选择全新商务区中的项目作为备选时，对于地铁通达性能否提升的关注更高。2022年，跨区域升级及搬迁在地铁通达性改善上的企业个数占比为59.3%，而2023年占比提升至64.5%。其中，升级至甲级写字楼的办公场所变更对于地铁的依赖性依然更高，无论是同区域还是跨区域，企业占比均有不同程度的提升。

市场洞察#3：

搬迁、升级距离与平均面积需求呈现不同走势

企业搬迁和升级的合计分析中，距原办公地点3至5公里的企业个数占比（13.0%）与租赁面积累计占比（12.7%）均为最低，在原办公场所3至5公里半径内实施场所变更，相较于其他面积段，属于企业的“尴尬”距离。

注：报告百分比数据精准到千分位，四舍五入可能导致数据加总不等于100%。

数据来源：第一太平戴维斯市场研究部，2024年4月

搬迁：X型走势

搬迁距离与企业平均需求面积呈现出X型变化，企业需求面积越大，对于远距离的包容度越高。

升级：双V走势

企业升级的平均面积及占比则呈现出“双V”变化趋势。企业距离偏好在3公里以内以及超过5公里占比均超过40%，且平均需求面积亦呈现出双端上扬。

市场洞察#4：

行业租赁行为分析及需求面积中位数

注：报告百分比数据精准到千分位，四舍五入可能导致数据加总不等于100%。

数据来源：第一太平戴维斯市场研究部，2024年4月

搬迁强偏好型

代表行业：工业制造业

众多行业中，工业制造业的搬迁偏好表现最为强烈。基于2022至2023年连续八个季度的搬迁和升级数据中，七成的工业制造业公司选择搬迁至更优质的甲级楼宇中。

偏好均衡型

代表行业：医药与生命科学、消费制造、新兴金融、传统金融

医药相关、消费制造与金融业选址偏好上表现得更为均衡，企业在搬迁和升级之间的占比保持在40%至60%。

升级偏好型

代表行业：消费服务、能源与公共事业、交运仓储、房地产建筑、公共机构

上述五大代表行业表现出较为明显的升级需求偏差。企业的品牌形象以及资源整合的不动产策略，促使此类企业的升级需求加速释放。

升级强偏好型

代表行业：科技互联网、专业服务、酒店餐饮、零售贸易、文体娱乐

此类别行业属于升级强偏好型，升级在两类行为中的个数占比均超过八成。其中，科技互联网行业以及专业服务的升级需求成为近年来市场去化的核心动力之一。

钱琦琦

第一太平戴维斯武汉

市场研究部高级经理

第一太平戴维斯发布《流动的需求——2024年武汉甲级写字楼市场专题报告》

正文

请到「今天看啥」查看全文