有人错过了婊姐在周三的第一次直播。非常抱歉，直播进行了1.5个小时，我觉得从某种程度上是失败的，因为1.5个小时里，最干货的内容可以用今天一篇文章概括。
这也是
为什么
我觉得
文字最有力量且能够高效表达。
当然能够在同一时刻去和当事人互动，这种深刻的参与感和纪实的情感流动，是我认为直播最大的益处。
有人说，婊姐，没想到你是个包子脸，我除了认同之外，觉得谢谢大家这么爱我和关注我。但我仍然想说，你应该关系的是这次直播的内容。因为都是有关于大家投资的真实问题。
今天我用最真诚的话语提炼出关于实体投资的真实情况，这些话，你在任何媒体和广告上都看不到，因为真实，因为我们希望你理智的去看待每一次投资。
套用，我最近很欣赏的老师的一句话。
很多人都希望我去推荐，风险小又回报大的产品或是项目。
我也很想推荐，但事实是，不存在这样的情况。
大家最近说，婊姐，你的更新越来越少了，一周才2篇文章，事实上我认为非常足够，因为我真诚的希望大家把更多的精力放在如何赚钱，和体会生活。而不是花大量的时间去思考我有几千块，怎么让这笔小钱从几千块钱生钱多那么几百块或是一千块。
相信我，有那个时间也许你可以通过提高自己或是兼职获取到更多的本金了。
但是我同样要说，如果你要关注理财和投资，那么就一个你要执行的方向，请认真的研究透彻，因为你是在用生命去赚钱，请尊重自己的所得，不要去投资自己不懂得项目。然后损失之后去骂爹骂娘是没人会同情你的。
今天写给大家的总结，我保持一贯的额风格，真实案例，不说虚的，也请大家认真对待。
以下问答整理自，我和实体投资平台，项目BD总监的真实采访对话。下面简称西瓜，他在多彩投平台负责项目对接，之前有多年经营实体店的经历，曾运营KTV，足疗保健店等多个实体项目，盈利良好。
1-如何接触到优秀的项目？
2-在平台投资还是自己直接投资？
3-你需要了解项目的那些硬指标？
4-判断是否要投资的决定性因素？
5-最佳回报的行业类型？
6-如何了解实体的成本构成及毛利率（KTV&民宿举例子）？
7-风险及如何规避？
8-怎样的投资者是项目方需要的？
9-如何保持投资后的跟进？
10-投资项目的门槛有哪些？
进入正文
先说一下什么叫实体投资，顾名思义，就是我看好一家线下店，希望用资本入股的方式得到权益或是分红，成为实体店的股东。
这种投资方式，其实在线下一直都有，就是你出钱，我开店，开店经营权在我，你因为出资所以占股份，可以享受每年的利益分成。
但一直以来，这并不是普通投资者会关注的，因为单次拿出的金额过多，实体店的不确定因素也非常多，所以对普通的个人投资者来说，单个项目的风险其实非常大。
但随着近年来市场是互联网金融公司越来越多，出现了很多平台：
他们回去募集资金，也会去对接优秀的项目，评估风险和把投资者用证券化的方式使得，每份投资额可以大大降低，一般1-2万就可以参与一个你看好的项目。
并因为有平台方的把关，项目方需要在法律上和风险上有措施去防范，所以大大规范了实体投资，也让更多的普通投资者可以入局，选择得当的话可以享受6%-28%的回报以及店铺的消费股东权益。
今天我们就来讨论一下，在这样的实体投资中，我们怎么去评判，和挑选适合自己并且收益有保障的项目。
1-如何接触到优秀的项目？
你需要有更多的专业线人
我们日常中每个人的生活圈是有限的，当然我们已经能够发现不少很火爆的店了，但是多数是店主的第一家店，或是店主根本不缺钱，更多的情况是人家跟你非亲非故也不太想接受一个不熟悉的人的投资。
专业机构的做法是：
筛选市面上成功的连锁店，调查他们的情况，如客流，流水，成本构成。然后合理评估和与老板商谈估值和协议，这样的做法有如下几点：
1-
不投第一家店
，第一家店的偶然因素和风险性都很大，投资连锁可以有前车之鉴及之前的经验数据参考是更成熟的选择。
2-
店家更愿意接受平台的钱
，因为不光可以得到资金支持，同时投资人也是消费者，更增加了市场曝光度。
3-
专业的实体店评估者，和你看的是不一样的方面
。他们更多的关心选址，店面租金，成本，政策，和工商关系，以及淡旺季的整体毛利率保证。
4-商业谈判双方更平等，
要有法律的正规保证
。
5-
平台有更多的消息来源
，因为他们的投资人同时也是发现者，他们的项目方更对新店的信息比较敏感。
如果你没有很多的钱，你可以考虑在平台投资，如果你有不少资金，平台也是你的信息获取渠道。
2-在平台投资还是自己直接投资？
法律和质押条件永远是你要考虑的
我们最关注的就是风险一旦产生如何保证自己的利益，那么比如出现：
我们投资的店不景气，亏损
或是突发情况，关店等情况，我们的本金怎么保证，利益谁来追讨呢
这主要考验我们是否懂得相应的法律保护。在签署投资协议的时候这样的风险已应急处理都应该白纸黑字的写出来。
另外最重要的是需要有质押物，当一旦资金风险的时候，你需要有其他的方式去变现保证自己的权益。
如:著名项目熊猫精酿的推出机制保证
惯常处理方式有：
当然这个项目比较有名，比较成熟，项目不会因为区区200万左右的资金去毁坏自身名声，但是其他项目还是需要注意担保机制。
3-你需要了解项目的那些硬指标？
你你需要懂得财务，了解商业模式，更重要的是看团队
上面的图是来自靠谱投的文章，其实大家可以类比其他的项目。
4-判断是否要投资的决定性因素？
最重要的莫过于回报，在可控的风险下。
值得注意的是两方面回报：
多彩投目前提供的众筹产品包括
私募股权与消费众筹
。
私募股权，主要是指
企业通过网络平台向大众筹资，并以股权分红等收益作为回报的一种互联网金融创新业态，也就是企业出让一定比例的股份，面向普通投资者，并按照股份比例让投资者享有一定未来收益的模式。此外，私募股权并不是全新的事物，如投资者在新股IPO的时候去申购股票其实就是私募股权的一种传统表现形式。
包括以下两方面：
a. 实物及权益
每位股东还将获得融资方提供的免费住宿、免费办公等免费体验，以及消费折扣，会员礼让等收益。
b.现金分红
融资方一般会把每年利润的80%-90%作为现金分红，按占股比例返还至投资人的现金账户，剩余的10%-20%作为运营团队激励。现金分红一般每年发放一次，其具体细节遵循各项目协议。
5-最佳回报的行业类型？
市场行为，商业跟着人的动态进行资本迁移
这个问题你需要更加关注消费升级本身，目前最火也最赚钱的行业及产业项目有：
1-美容保健：如足疗，美容院。毛利率高的在50%-120%。
2-KTV·娱乐：分为量贩式和夜总会，我们考虑较多的是都市量贩式，毛利在25%-50%。
3-民宿及酒店：连锁和特色民俗。毛利在20%-40%。
4-餐饮：运营良好的有30%-50%毛利。
6-如何了解实体的成本构成及毛利率（KTV&民宿举例子）？
你需要有更多的专业线人
实体逃不了的占大头的就是两项：房租和人力。其他都是小头的开销，所以选址特别重要，因为关系到房租和客流量。
其他的具体开销项目不同差异也比较大，因为打点的项目不尽相同，拿ktv举例子：
尽管看起来吓人，但实际上大头还是蓝色区域的人力成本。
当然房租自然是最大的。
7-风险及如何规避？
你需要关注法律，运营，盈利
-
那么，你首先应该关注的这个项目在法律层面上有没有风险。比如资产来源，商标是不是合法的，以及其他证照是否齐全等等，这个了解的过程叫做法务调查。
-
其次，你需要了解这个品牌的运营情况。你要了解公司有没有清晰的运营流程，完善的管理制度、工作标准等等，这个过程叫做业务调查。
-
最后，你需要了解这个品牌的盈利能力。这家店的的过往经营数据，这个过程叫做财务调查。当然，你还需要考虑其他因素，做一个综合评估，对未来做一个预测，从而决定自己是否投资。
上面所提到的
法务调查、业务调查、财务调查及其他的调查，我们通常称为尽职调查。
尽职调查实际上是一件非常专业的事情，普通的投资者既不懂财务，也不懂餐饮运营，很难真正做出有效的尽职调查。这件事，最好交给专业的机构去做；
如果只是小额投资，选择一家靠谱的股权众筹平台，是比较合适的选择；
平台方拥有专业的财务、法务人员以及资深的餐饮行业从业者，能够对项目进行专业的尽职调查，并向投资人披露尽调结果，让投资人通过平台就能了解到项目的基本情况、优势和风险。
」
8-怎样的投资者是项目方需要的？
选投资者就是项目方在选择队友。
能够自带流量，愿意传播，自己和店主理念一致，投资前问题多，投资后统一战线才是好队友。
9-如何保持投资后的跟进？
需要在后期有相应的财务报告和资金流水为最佳，当下，平台方做的更加全面，他们提供每月返还利息，让投资者有种收租的感觉。
10-投资项目的门槛有哪些？
你需要有更多的专业线人
资金门槛，信息对称和信任门槛。
资金一般是2-5万，个别项目是5-10w的当然门槛高的有时候项目反而更好。这也解释了为什么有钱人钱生钱更加容易。
信息对称，需要前期了解，和参与项目路演和项目方互相了解。
信任门槛，一般项目都是有封闭期的。也就是投资之后，1-2年是不能随便拿回本金的。
相信大家看着这篇文章对实体投资会越来越有感觉。
很多朋友和婊姐说自己的投资动机是，为了日后自己开店，所以会知道他们是怎么做的，我真的觉得是很专业的做法，当然还需要要你尽可能的光顾你投资的店铺和店主多聊聊。
周末学习愉快。
下周我把更有意思的实体项目分析给大家
嘴里因为上火长了溃疡的婊姐
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