我是刘德科，在晓波老师的鼓励下，开了一个地产公号，死磕地产。每周写八篇文章，折磨自己，是为了无所顾忌。点击阅读最新专栏《这样的楼市，别信我》。
文/刘德科
@LL︱来自青岛：北京工作，无房，手头有 30 万，是买廊坊固安一带，还是去买青岛市南区（父母在青岛有两套房），更保值和升值呢？廊坊一带没有自住打算，买了还会再北京市内租房，如果买青岛的话未来可能自住。
DK：现在，这样的购房行为很普遍：在一线城市工作，暂时买不起房，继续租房，然后在边上中小城市买房，不自住，只为保值增值。
北京边上的廊坊“北三县”，上海边上的昆山、嘉兴甚至湖州，深圳边上的东莞和惠州，都涌入了大量这样无奈的年轻购房者。
那么问题来了，既然大家买了都不住，房子还会保值增值吗？会，哪怕全城都是空房子，也会。因为不住的理由，就是现在生活还很不方便，再给它们一些时间：等到地铁（或轻轨）通到了这些地方，现在的“不方便”应该会逐步带来化学变化般的改善。
在京沪深这样的超级城市边上，轻轨有这样的功效，但是高铁很难。所以，如果上海的地铁不通到嘉兴和湖州，哪怕高铁的班次再多，同城化的愿景是要大打折扣的。但是，北京边上的廊坊“北三县”，上海边上的昆山，深圳边上的东莞和惠州，都已经有明确的轻轨规划，从可预计的前景来看，这些地方的楼盘价值，将受益于超级城市的“溢出效应”。
所以，针对你这个问题的建议是：宁可委屈在北京边上的固安，也不去青岛。北京所给的机会，几何倍数于青岛所能给你的。买房赚钱还算是事小，人生际遇事大。
@WYJ︱来自上海：刚来上海，租房一月快 5000，感觉不合适，工作地点近普陀区祁连山地铁站，没有买房资格，两个人住，想要买现房，能马上住的，现在能拿出来的首付是 70-100 万，想问：什么时候买合适？如果买市内不限购的商住楼，买平层还是 LOFT？远的苏州昆山可以考虑么？
DK：最遗憾的是，“限购”这样的不得已政策，伤害了你这样的年轻人。我们还是得直面残酷的现实。通常，不限购的商住楼，涨价幅度会远逊于正常住宅，但京沪深稍微有点例外。
简单说，在京沪深，不得已买商住楼，是可行的，自己算一下每年的租金回报率，如果在 4% 左右，就可以下手。由于住宅“限购”，商住楼的涨幅在京沪深并不逊色那么多；另外，毕竟它们都是超级城市，容得下更多元的房产品形态。
反过来说，城市越小，城市的竞争力越差，那么这类商住楼的价值就越低。
至于买平层还是 LOFT，完全看价格，换算成可使用面积，你感觉哪个更划算就买哪个。如果纯粹从居住的舒适性看，LOFT 的实际感受是很差的（当然总有一些人就喜欢这种感觉），但在人生的这个阶段，舒适性不是最重要的，重要的是你用更少的钱获得更多的室内空间。
本来，是可以建议你先在苏州昆山买一套正常的住宅，然后继续在上海租房，但是现在昆山也限购了。所以，就在你上班最方便的地方，买一套不限购的商住楼吧。什么时候出手？看到你喜欢的房子，尽快买。就城市本身而言，未来的上海，比今天会更好，会好得超乎我们的想象。
@XY︱来自广州：因为工作原因，准备移居广州，但至少半年以后才能取得户籍，目前没有在广州主城区购房的资格。但广州最近房价涨得厉害，要不要在不限购的地区，比如增城、佛山的中心区买一套？等有了购房资格再把这一套房子卖出，以对冲半年内广州市区房价涨幅过大的风险？如果直接等到取得户籍后在广州市区买房，可以考虑哪些区域的房子？
DK：通常情况下，会建议你去佛山买一套住宅，作为保卫家庭资产的防御性措施；但是，你们家的情况不一样。
所以，建议是，直接在广州市区买房，等到半年后取得户籍不被“限购”了。当然，这半年时间里，广州的房价可能会还涨，你等个半年后出手可能得多花一些钱，但是你现在就去增城或佛山买房，半年后就要卖掉套现，这没有想象得那么容易——而且，炒房暴赚一笔是小概率事件，房产是流动性很差的资产，它不是股票，想卖的话立即就可以套现。
简单说，你在增城或佛山买房，半年之后，可能赚得也非常有限，然后又要花掉不少时间成本。不如把这些时间成本，花在广州市区，事先挑选更适合自己的房子，等到半年后取得了户籍，再出手。
买对房，比判断房价走势更重要。至于可以考虑哪些区域的楼盘，关键在于你买房是为了定居广州，不是赚一票就走，所以怎么适合你的生活方式，就怎么来。
@G︱来自深圳：在福田区有两套商住物业，一套出租，一套自住，还有买正常住宅的资格，看中了两个楼盘，都是 230 平方左右的四房户型，是否过大？未来不好出手？一个楼盘边上有有孩子准备考的国际高中，另一个对面有香蜜湖公园，难以抉择。另外，是否建议我卖掉一套商住物业去香港买房？
DK：首先，不建议你卖掉深圳的房子再去香港买。房价增长跟城市的崛起息息相关，香港未来会怎样不知道，但可以肯定的是，深圳的崛起远远还没完。说得极端点，哪怕去惠州、东莞买房，也不去香港。
去香港买房，是境外资产配置？当然也对，但是，如果你跟香港没有半毛钱关系，那就别上了对国家持悲观态度者的当，最好的时代，在中国大陆。
至于你看中的那两个楼盘，230 平方左右的四房户型，确实太大。如果你是自住，没问题，住得宽敞带来的愉悦感，跟你最终卖掉多赚一点钱，哪个更重要？如果是我，我会觉得自己愉悦更重要，赚钱是为了让自己更自由、更愉悦。另外，在目前的中国，楼盘边上的学校永远比公园值钱，哪怕是私立学校。
如果是纯投资，那就尽量不要选这样的超大户型，毕竟，以后的趋势是户型越做越小，室内空间功能越做越紧凑，这意味着更多人只能买更小的户型，而超大户型要么涨幅偏低，要么卖得更慢。
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