文章来源：晶晶乐道，原标题《独家解读|深圳拟出租赁新政！100万套“农民房”规模化入市》
继广州、武汉、成都等城市之后，8月28日，深圳也出台鼓励住房租赁市场发展文件。
深圳发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(征求意见稿)(以下简称为“实施意见”)及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)的通知。
意见中提出：“十三五”期间，深圳将收储不低于100万套“农民房”用于规模化租赁；而住房租赁，将给予税收优惠政策支持，特别是对个人房租支出，结合个税改革，研究费用扣除问题；招拍挂宅地除配建保障房或人才房外，还要配建自持租赁住房；住房公积金缴存额用于支付房租比例将研究提高；明年8月前，政府住房租售交易服务平台上线；住房租赁企业可通过IPO等方式融资。
政策点归纳：
1、依托现有或新成立市属国有企业，于
2017年底前筹建3-5家国有住房租赁企业
。
2、“十三五”期间，除人才住房和保障性住房外，
国有住房租赁企业
还应通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式
收储不低于10万套房源
，开展租赁业务。
3、
各区、新区
应于
2017年底前至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点
工作。
“十三五”期间
，
收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业。
4、“十三五”期间，
鼓励300家房地产开发、经纪、物业管理企业
或其他市场主体
转型为住房租赁企业
或设立子公司拓展住房租赁及其他“管家式”业务，推动住房租赁经营品牌化、规模化、专业化发展。
5、“十三五”期间，
鼓励300家各类产业园区、总部基地、大学城区管理机构及驻地单位
，利用其自有或管理的配套职工宿舍、公寓和住房，
开展
专业化、规模化
租赁经营
。
6、对依法登记备案的住房租赁企业、机构、个人和中介机构，
给予税收优惠政策支持。
7、对个人出租住房的，增值税减按1.5％的税率缴纳；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，按照5％的征收率缴纳增值税。
8、对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；
对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
9、自2017年8月起，
以招拍挂方式出让的商品住房用地
除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还
应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房
，自持年限为70年。
10、
福田、罗湖、南山等
住房供需矛盾突出的区应当在完成“十三五”期间保障性住房筹集建设供应任务的基础上，
通过发放租赁补贴等方式增加货币补贴
的覆盖比例。
11、
除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区
应于
2018年6月底前至少供应一宗地块用于全部建设自持租赁住房或商务公寓
，租赁住房自持年限为70年，商务公寓自持年限为40年。
12、在现有50%的基础上，
研究提高住房公积金缴存额用于支付房租的提取比例
，进一步加大住房公积金对个人承租住房的支持力度。（完成时限：2017年12月）
13、
建设政府住房租售交易服务平台。
搭建政府住房租售交易服务平台（以下简称“租售平台”），
并于2018年6月底前上线运行。
14、
鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业
通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资。
业内解读
李宇嘉：
深圳未来供应新增租赁住房力度 应是全国最大
（深圳市房地产研究中心高级研究员）
意见稿与全国的大环境大背景是完全一样的，但是有一个很大的不同：
第一个亮点城中村：
1、我们结合深圳租赁市场的现状，对城中村进行盘活存量合理利用。因为深圳从租赁占比来讲是全国最高的，70%的住房是处于租赁状态，80%的人口在租房。
承接这些租赁主要是城中村的住房，城中村的住房过去和现在以及未来都将成为深圳租赁市场供应的主体。城中村的住房首先的原则就是租赁关系是合法的，尽管房屋产权不合法。只要租赁关系合法就能备案，备案了就受到了国家法律的保护，就是保护承租人出租人的权益。
2、
只要备案了，租赁关系是合法的，那么就可以享受基本的公共服务。
深圳已经实现了，城中村的住房只要有租赁合同就可以享受公办积分制排队入学的公共服务。我们将根据国家关于租售同权租售同享公共服务的这个大原则，
将增加城中村租赁住房的公共配套。
在未来的棚户区改造城市更新的过程中将会留足空间来给城中村做配套。
3、
要制定城中村消防和质量安全的标准。
我们认为一方面就是承认它的租赁关系的合法地位，另外，就是说增加公共配套服务，主要是以政府为主增加公共配套服务。
另外，在安全消防标准上面制定标准，提高房屋的质量，增加它是长远的租赁收益。
最后，对城中村就是加强二房东和黑二房东的管制。
下一步对二房东，我们要通过这种统一的租赁合同，转租的备案，要登记企业，还要不得随意涨租不得驱赶租客等等方面的措施来规范二房东。
第二个亮点就是优化城市空间资源配置探索这种商业建筑改租赁：
我们的四大大支柱产业和七大战略新兴产业对经济贡献达到百分之八十。但我们的存量空间结构的仍以传统工业、商业办公为主，这样的话就不适应人口密集新兴产业占主导，这种空间的诉求。所以
在城市更新中对于人口产业密集区域，在更新的过程中更大量的建设租赁住房，配建租赁住房。
第三个亮点是我们在未来的新房供应里面租赁住房占绝对的主体：
首先是棚改里面除了拆迁安置以外剩下的全部建人才住房，主要是特区内的。另外的十三五到四十万套保障性住房的30%的最低收入保障住房的我们是要建设公租房。那么另外就是70%的人才住房中又有70%要全部建人才租赁住房。
总的就是从这个角度来讲，
深圳在未来供应新增租赁住房上的力度和占比应该在全国应该是最大的。
深圳市房地产研究中心高级研究员 李宇嘉
牛浩思－新房专家：有利于住房需求长期稳定 房企面临新发展规划
（咚咚找房新房专家）
1、这个文件应该是响应购租并举的思路，完善深圳此类城市的居住问题，对无能力或无意愿购买住房的市民，提供更有保障的住房空间。通过开拓存量房资源，做大租赁市场的办法来解决。
2、除现有的保障房、人才房体系外，新增国有住房租赁企业体系，以及根据深圳存量房市场的特色，规范化自建房，
通过引入多家国企运营管理，实际是开拓了政府管理的租赁房源渠道。
3、市场方面，鼓励房企等机构推动租赁市场平台建设。对日后新增用地除保障房，人才房外，还需配建租赁房，无疑进一步增加了房企的开发运营和开发成本。
房企等机构面临新的发展规划。
4、对自建房等小产权房规范化管理，想法和思路不错，官方层面一直以来都有过类似的想法，以规范租赁市场为口子介入，等于撕开了集体用地存量房的改造思路。
但难度不小，施行不易。
对现有的小产权房可以说有一定的价值认可，价格可能会有所抬高。
5、虽说房价是货币现象等综合影响，但未来深圳土地被更多的资源占有后，可能会继续分化走高。当然，规范、发展、壮大租赁市场，可能有利于住房需求的长期稳定，却不影响房子的金融属性等需求。
牛浩思－新房专家
文过是非：深圳发展租赁住房决心大 有利于平抑住房租金
（地产自媒体大V）
1、尽管深圳不在国家确定的13城市之中，但
深圳发展租赁住房的决心十分之大。
从时间来说，深圳更有紧迫感，这从今年底筹建3-5家国有住房租赁企业就可见一斑。包括研究提高住房公积金缴存额用于支付房租的提取比例也将在今年底完成，政府住房租售交易服务平台将于2018年6月底前上线运行，这些时限证明
深圳反而有可能走在13个试点城市之前。
2、尽管深圳已经不存在严格意义上的集体建设用地，但深圳显然注意到了城中村的作用，鼓励原农村集体经济组织及继受单位成立住房租赁企业，以及各区都要进行一项“城中村”规模化租赁试点，这都是在现有模式上继续探索城中村在租赁住房方面的作用。
至于“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业的计划更是宏大,不过这类住房大部门已在市场之中流通，其象征意义大于实际意义。
3、允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，这对部分商业建筑是一大利好。事实上，这一方面的力度还可以更大一些，以便社会资源得到充分利用。
4、允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租这对城中村来说，是一个实实在在的利好，当然人均租住建筑面积不得低于6平方米的规定也是必要的，毕竟安全兹事体大。
5、如果加上自持租赁住房的建设，那么租赁住房的供应总量将会大幅的提升，租房者的选择面也将扩大。从总体来看
，无疑有利于平抑住房租金，进而间接影响房价。
摩天：未来租金会处于平稳 房价有一定抑制作用
（
咚狮会创始人，咚咚找房高级研究员
）
租赁新政策属于房地产长效机制之一，十三五收储100万套农民房，农民房基本都是用来出租的，自住的少，并没有增加多少供应，但有利于统一管理，提升居住质量，控制租金，
未来租金会处于平稳的阶段，对房价也会有一定的抑制作用。
同时也可以看出深圳政府对于农民房处于中立温和的态度，说明农民房具备一定的安全性。相对高房价而言，高租金影响的人群更广，
稳定的租金有利降低城市的运营成本
，属于利好。
但执行力如何还需观察了，阻力不小。
咚狮会创始人，咚咚找房高级研究员 摩天
田云：这轮调控周期 应是政府给建立长效机制留时间
(房网资讯中心主编)
我们可以看到政府在推进“租售同权”方向上所作的努力。鉴于深圳特殊的历史情况，
政府并没有生硬的一刀切，而是把历史遗留下的房源做最大价值可能性的转化，
从源头上加大供应量，保证“人人有房住”。
从政策加码的方向来看，
这次的调控周期应该是要给政府留有足够的时间建立长效机制，
等到能够把市场化的行为还给市场，政府才会有渐渐退出干预市场的可能性。
不断出台的各类政策表明，
政府这轮调控是立志于建立长效机制，这是与以往调控政策特别不同的一点。
房网资讯中心主编 田云
张粉层：标志未来“租售并举”遏制、缓冲深圳高房价
（房网数据中心首席研究员）
深圳住房租赁新政的出台，标志着深圳楼市主导政策由之前的销售购买为主转为租售并举，深圳作为人口持续净流入的一线城市，房价涨幅过快、市民买房压力不断加大是市场一直面临的问题，住房租赁新政的出台，可谓住房供给侧结构改革一个很好的尝试，随着新政的不断深入和细化，势
必对深圳居高不下的房价起到一定的遏制和缓冲作用。
就租赁政策本身而言，产业园区、总部基地、大学城区管理机构及驻地单位等的配套职工宿舍、公寓和住房，进入市场化的租赁房市场，另外还有100万套的农民房进入租赁房市场进行专业化管理，大大增加了租赁房源的数量，
对深圳租赁房市场的规模拓展将起到积极的促进作用。
房网数据中心首席研究员 张粉层
周争锋：改善房屋硬件条件 促进农民房真正走向市场
（广东华商律师事务所律师）
农民房要想满足出租条件走向市场，有两个法律障碍，一个就是没有规划许可的农民房，依据法律规定租赁合同无效。没有经过消防验收的农民房，违反消防法的强制性规定，租赁合同可以依法予以撤销。
租赁合同备案只是行政管理，不代表法律上一定认可农民房租赁合同效力。现在深圳没有出租不了的农民房，在房屋存量没有实际增加的情况下，该通知眼下能起到改善房屋硬件设施条件，
在补办规划手续和经消防验收合格后，深圳现在农民房才能真正走向租赁市场。
广东华商律师事务所律师 周争锋
通知全文
市规划国土委关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）的通知
为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）有关要求，加快培育和发展我市住房租赁市场，按照市政府的统一部署，由我委牵头制定了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）。现公开征求社会公众意见，如有意见和建议，请于
2017年9月3日前通过邮件或传真等形式反馈。
为便于沟通联系，请注明真实姓名和联系方式。
邮箱：[email protected]，传真：0755-83949627
。
特此通知。
深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）
2017年8月28日
编制的背景和起草情况如下
一、政策背景
2016年5月，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号，以下简称39号文）；2017年1月，广东省印发《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号，以下简称7号文），要求开展培育和发展住房租赁市场的有关工作；2017年7月18日，住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号），要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。
二、《实施意见》起草情况
2016年5月，国办发39号文印发后，市领导批示我委迅速出台实施意见，并将发展住房租赁市场纳入房地产调控长效机制。市政府先后于2017年1月、4月先后两次专题研究《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（送审稿）。根据市政府安排，我市对《实施意见》再次修改完善，并先后三次书面征求各区政府、新区管委会以及市直有关单位意见。结合各有关部门的反馈意见，对《实施意见》作了进一步的细化完善：从完善法律法规、促进租房租赁机构化发展、完善支持政策、制定租赁住房标准、规范行业秩序与加强租金指导等六方面，促进租赁市场发展。
深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见
（征求意见稿）
各区政府、新区管委会、前海管理局、市政府直属各单位：
为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）有关要求，加快培育和发展我市住房租赁市场，经市政府同意，现提出以下实施意见：
一、总体要求
（一）指导思想。全面贯彻党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会和中央经济工作会议、中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实国务院和省委、省政府决策部署，以规范和发展住房租赁市场为主要方向，健全以市场配置为主，政府提供基本保障的住房租赁体系。
支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展，满足我市中低收入家庭和各类人才住房需求。
