深圳发展一路向西，福田CBD作为深圳老牌的市级中心区，不但经历了城市双中心规划的发展，也见证了南山区多个商务片区的兴起，但其作为深圳写字楼市场ACE（核心商务区）的地位一直未被超越。
福田CBD自2003年蓝图初绘，至2005年深圳证券交易所正式落户，犹如磁石吸引金融巨擘总部纷至沓来。过去18年间，甲乙级写字楼存量激增23倍。不但汇聚了全市密度最高的甲级写字楼群落，而且甲乙级写字楼存量也高达334万平方米，占比全市19%。
其间，深圳甲乙级写字楼市场经历了最快速的增长阶段，从2015年持续至今，年均新增供应超百万平方米，另一个城市中心——前海不断崛起，此外，南山区作为新增供应分布的主战场，多片区写字楼市场新楼林立，交付如潮，带动区域写字楼市场的规模及品质进一步提升，多个商务片区得以兴起，并分流了部分福田区的优质客户，市场竞争进一步加剧。
但时至今日，坐拥庞大市场存量，福田CBD空置率却长期保持全市最低，近五年空置率均低于13%，低值可至7.7%。主要原因在于凭借得天独厚的地理位置与深厚的金融资源底蕴，区域塑造了高粘性的租户生态。映照其高度活跃商务活动的同时，亦彰显了其核心商务区不可撼动的韧性。
首先，借福田高铁站之翼，高效链接深港双城核心区，福田CBD成为外资企业进军内地市场或拓展跨国业务的良好选择。福田高铁站高效连接深港两地主要商务区：福田CBD与西九龙。高效的交通令跨国企业或者外资企业愿意将办公室设立在福田CBD，以便于与香港的亚太总部进行业务沟通，或通过香港市场开拓海外市场。过去五年，福田CBD甲乙级写字楼外资租户新租需求独占鳌头，年均承接22%的全市外资企业需求。甲级写字楼存量市场来看，截止2023年末，福田CBD外资企业占全市比例高达35%，远超其他片区位列全市之首。
其次，福田CBD是金融业和专业服务业企业落址的首选要地。凭优势金融资源（深交所、深圳金融监督管理办公室、深圳银监局和证监局等）、高密度的优质楼宇与客户群体，福田CBD成为金融业和专业服务业高度聚集地。过去五年，两大行业分别以近50%和15%的新租占比位居需求榜单前二。与此同时，在全市供应高企的近五年，区位优势和产业底蕴依然助力福田CBD内五大优质甲级写字楼实现了70%的租户留存率。其中，逾七成留存率贡献自区域双核引擎的金融业和专业服务业租户。
未来四年（2024-2027），深圳全市将迎来超过350万平方米的未来供应，市场继续承压。但凭借不可复制的资源及区位优势，叠加二十届三中全会对香港国际金融中心地位的巩固提升，福田CBD将继续承接金融业租户增量需求。与此同时，其高品质写字楼的密度仍将保持全市首位，企业客户的聚集带来的庞大客户资源将使得其作为专业服务业企业选址首选项的市场地位得以保持。两大需求引擎的强劲驱动下，福田CBD的市场引力将如磐石之固，在市场中立于不败之地。
