一个认识多年的朋友最近找我买房，提了三个要求：
“中环内，1200万预算，10年内的次新”
我问还有没有别的要求，
他说
主要就是新，买
新不买旧。
然后拿出平板，用房龄筛选，罗列了一堆10年内的次新房数据。
确实很认真。朋友说买房是件大事，自己要好好研究研究。
殊不知，他已悄然成为了
参数党
的一员。
他的量化标准第一步就是房龄，而且偏好过于严重，
不可避免地就剔除掉了一些被房龄耽误的优质小区。
我们的团队经过大量实地踩盘后发现，目前上海的的确确存在一些
被房龄耽误、居住体验还不错的“老房子”。
非常适合他这种对居住环境和品质要求比较高的中产。
这些小区不是自媒体经常吹捧的热门板块，
但却是上海楼市去泡沫化周期中，
水分已经挤得差不多
的区域。
大家印象中2000年代以前的老房子是什么样的，狭窄闭塞、脏乱差？
金虹桥名都城，这个
近30年的老小区
，可以刷新你对房龄的认知。
这是
中环内
难得一见的
绿化覆盖率达67%
的品质社区，是古北第一代豪宅产品。
13万方的占地，1.4的容积率。
单凭这几个数字，就能吊打一众老破小。
小区是万科的物业，内部自带会所、露天泳池、网球场、健身房等。
附近配套有古北商圈、高岛屋、1699广场等，步行街上八大银行及外资银行一应俱全，居民办理各类银行业务都比较方便。
小区东门是洛克公园，西边600米是武警上海总队医院，东面3公里是上海市第六人民医院。
交通出行，距15号线红宝石路站约900米；距10号线水城路1公里；距延安高架直线距离0.4公里，内环高架、中环路等快速路网围绕，驱车自驾畅通无阻。
目前小区水分也挤得差不多了，800多
万能买到三房，
主力购买人群是白领，企业高管。
可惜这种房子在链家云选房根本选不出来，但只要你去看过，就知道保养得极好。
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当我们想知道一个小区“好不好、适不适合居住”时，
应该更多地去关注小区的内部环境。
2007年建成的皇家花园，是新古典主义的法式园林风格，外立面是干挂大理石。
虽然已有
近20年房龄
，但内部品质依旧很抗打。
万科的物业，半人车分流，车位配比1:1.6，
内部配套会所、游泳池、健身房、瑜伽馆、儿童乐园等一应俱全。
环境优雅静谧，小桥流水银杏樱花，是个很宜居的住宅区。
出门就是公交，步行300米是地铁10号线伊犁路站、步行800米是地铁15号线红宝石路。
地理位置上，坐享虹桥CBD，1公里内是古北国际社区，西郊别墅区，妥妥的富人区。
小区房型从一房到四房、面积从74-300平，选择余地大。
目前1300万能买到三房，比2023年初便宜了500万，
极具性价比。
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衡山路的名号一出，连新天地都要抖三抖。
不管从历史底蕴、现有配套、区位能级、人居环境、圈层（上海POWER核心）角度，衡山路都是上海最顶尖的板块。
这里的住宅，出道即巅峰，房价称得上高不可攀。
不过，
经过2023年以来的这轮猛烈回调后，上海顶级地段也给了大家上车机会。
比如
鸿艺豪苑
，2000年赌王何鸿燊开发的品质小区，
用的是淮海中路门牌号，周边有美、英、法、德等多个领事馆。
小区外文名字叫“Ambassy Court”，直译过来是：
大使官邸。
内部自带高端会所鸿艺会，包含室内外泳池、网球场等运动设施，甚至还有餐厅。
出门即是10号线上海图书馆站，步行至地铁1号线/7号线常熟路站9分钟，交通便捷。
主力面积为113㎡、118㎡、127㎡两房，136㎡、139㎡、159㎡三房，208㎡-229㎡顶楼复式户型，可迎合购房者的不同需求。
现在小区内热门三房的价格已经从23年8月的15万单价
跌到了
11万出头
。
这里需要提醒大家的是，
衡山路北徐汇地段价值最高、房龄折旧充分，资产泡沫相对最小。
徐汇区越偏的地段（华泾、长桥），房价泡沫就越大。
以上三个小区有一个共性：
区位都不差，但在上轮牛市中被低估了。
还有一类产品，目前泡沫已经挤得差不多了，但还是被房龄耽误了，那就是老破小。
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不要因为房龄拒绝一切老破小。
之所以这样说，是因为现在老破小已经基本实现
超跌
，
比起最高点下跌40%都很正常，更有甚者直接腰斩。
当价格足够便宜，老破小的优点就很明显了：
三甲医院、顶级商圈、学校公园，不疾不徐10分钟步行。
总价低、位置好、配套成熟、租金回报率高，运气好还能遇到拆迁旧改，一夜暴富。
对老年人来说，户型小，配置好，看病就医方便，非常适合养老；
对中年人来说，市区都是顶级学校，教育是头等大事，
一切为了孩子
；
对年轻上班族来说，上班通勤近、生活配套成熟、
100多万就能上车，
还要啥自行车。
