商业地产周报 | 保利地产发行首单CMBS  南通印象城开业

根据本周统计数据，长沙、重庆未来3-5年扩张强劲，长沙商业5年新增近30个综合体；而重庆购物中心未来三年迎集中开业潮。青岛、南京、重庆商办类土地市场活跃，青岛新挂77亩商业地块，重庆新推12宗商住地块，南京46.4亿挂牌4宗地，秦淮商办地要求建五星级酒店。企业层面，资产证券化成为热点，保利发行首单CMBS，中粮地产拟发15亿购房尾款ABS另提升财务资助99亿。新开商业集中在三四线城市，作为万科商业地产平台的印力旗下南通印象城于本周开业。

市场：长沙、重庆未来3-5年扩张强劲

长沙 | 长沙5年新增近30个综合体 商超密集布局打破原格局

截至2017年上半年，长沙购物中心的总存量已超过585.6万㎡；下半年还将有包括长沙IFS在内的18个项目入市，未来两年新增购物中心将达438万㎡。截至2017年一季度，长沙购物中心首层平均租金达547.5元/㎡/月，平均空置率为5.4%。5年将有沃尔玛山姆会员店、CFC富兴时代、华创国际广场、九龙仓、国金街、五一里、梅溪新天地、海信广场等30个综合体开业。

长沙存量585.6万㎡，在新一线城市中存量购物中心偏少，未来可选择合适时机 进入。

重庆 | 重庆购物中心总存量达849万㎡ 未来三年迎集中开业潮

从2017到2019年，重庆将迎来购物中心集中开业潮。这3年预计新增购物中心数量达51个。目前， 重庆购物中心商业面积存量达605万㎡，集中而巨大的增量将把原本就较为激烈的同业竞争推向白热化 。未来重庆购物中心的发展，将呈现六大趋势：即重庆未来新增购物中心项目主要集中在主城区域型商圈，新兴区域商圈将成为未来拓展的重心，带动商圈版图的扩张、功能业态的完善以及综合竞争力的提升；在百货、超市同质化竞争加剧、持续经营低迷的背景下，引入特色商业引擎，打造差异化核心竞争力；业态品牌创新升级，持续注 入多元化活力；新兴体验业态创新势头强劲，科技体验需要加强；空间场景不断升级，深化沉浸式消费体验；消费需求升级，开启智慧购物中心时代。

土地：土地供应集中在青岛、重庆、南京

青岛 | 青岛崂山区新挂77亩商业地块传为宜家意向地块

本周，青岛挂牌77亩商业地块，编号1-C0040#-3 ，1-C0040#-3号地规划批发零售用地，位于崂山区深圳路以东、合肥路以南、青银高速以西，面积5.11万㎡（约合77亩），规划总建面84333㎡，容积率1.65。地块起始楼面地价6910元/㎡，起拍总价超5.8亿元。

重庆 | 重庆九龙坡新推12宗商住地块面积超40.57万平米

重庆市九龙坡区举行了房地产开发用地推介会，现场吸引了保利、恒大、鲁能、龙湖、融创等48家房地产开发企业参与洽谈。期间共推出12宗商住地块，土地面积超过40.57万㎡（608.62亩）。本次推出的12宗地块中，杨家坪商圈板 块含有4宗，石桥铺高技术服务板块3宗，彩云湖休闲宜居板块2宗，华岩新城板块3宗。

南京 | 南京46.4亿挂牌4宗地 秦淮商办地要求建五星级酒店

本周，南京挂牌4宗地，其中商办用地1宗，即秦淮区G60为大明路地块，规划为商办混合用地。出让面积2.69万㎡；最大容积率5.8，建筑高度≤100米；挂牌出让起始价为8.5亿。

另根据要求， G60地块内须建设一座约3万㎡的五星级酒店，该酒店不得分割转让、不得分割销售 。地块内商业（含五星级酒店）建筑面积占地上总建筑面积比例不大于40%。地块内酒店式公寓建筑面积占地上总建筑面积比例不大于20%。地块内所建商业用房分割销售的，分割销售时建筑面积须不小于500㎡，办公用房须整层销售。

企业动态：金科商业产品线全新发布，广州万科商业布局逾20个项目

资产证券化 | 保利地产发行首单CMBS

日前，保利地产首单CMBS「中信·保利地产商业一号资产支持专项计划」在上海证券交易所设立，发行规模35.30亿，基础资产为广州保利国际广场和保利中心。商业房地产抵押贷款支持证券(简称CMBS)，是指将商业地产抵押贷款汇聚到一个资产池中，以商业地产未来收入作为偿债本息来源，通过资产证券化过程，以债券形式向投资者发行。

作为资产证券化的一种方式， CMBS主要靠物业的租金收入和运营收入作为现金流还款，具有抵押率高、融资期限长、充分利用不动产价值等优点 。从保利此次发行的CMBS看，其基础资产系广州核心区的两栋写字楼，现金流稳定，出租率及租金价格指标均表现出色。

在房地产企业融资渠道逐渐收紧、融资成本逐渐上行的市场环境中，CMBS为企业融资、盘活存量资产开拓了新的渠道。据透露，之所以选择CMBS作为试水首单，是因为公司对应物业的成熟度较高，市场环境也配合。

资产证券化 | 中粮地产拟发15亿购房尾款ABS 另提升财务资助99亿

9月28日，中粮地产（集团）股份有限公司公布，计划通过金融机构设立「中粮地产购房尾款资产支持专项计划」，并通过专项计划发行资产支持证券进行融资；同时将对外提供财务资助额度由人民币156.82亿元提高至255.705亿元。所募资金将用于公司调整债务结构、补充流动资金、偿还银行贷款、项目投资建设等符合国家法律法规及政策要求的企业经营活动。

拿地 | 大悦城17.8亿拍得重庆渝北商住地计划开发综合体

2017年9月27日，公司全资附属公司创滔已确认获得通过重庆市国土资源和房屋管理局拍卖的一宗土地使用权，该公司预期将于9月29日或前后签订收购事项相关土地使用权出让合同。宗地由创滔以人民币17.8亿元中标获得，目前已支付一笔约人民币8.83亿元的款项作为拍卖会的保证金，并将构成收购事项代价总额付款。此地块位于重庆市渝北区，总地盘面积约11.67万㎡，总规划建筑面 积约40万㎡，地块拟用途为商业及住宅用途。

收购 | 华润接手南京乐都汇购物中心 将参照成都太古里

目前乐都汇项目已由特易购转卖给华润，而华润正在调整乐都汇的内部设计方案。乐都汇购物中心位于南京市浦珠北路和桥荫路交界处，是桥北重要的商业综合体之一。项目总建筑面积9.95万㎡，其中地上建筑面积5.61万㎡；地下建筑面积4.34万㎡。地下分为两层，主要是设备室和停车场；地上一至五层，主要是商品卖场，五楼设有餐饮和电影院。建筑密度57.9%，容积率2.76，绿地率19.6%。

华润正式接手位于三山街地铁站附近的颜料坊B地块中山乐都汇项目， 后期将参照成都太古里模式高标准建设该地块 。

开业 | 本周，三、四线城市市场火爆 印力、万达、银泰纷纷入局

本周，新开业项目集中在三线城市：南通、临沂、东阳、衡阳等4个城市，二线城市长沙、成都也是本周开业集中城市，房企以印力、保利、银泰等大型房企为主；开业项目以区域型购物中心为主，其中南通印象城及长沙保利mall为本周重点项目。

重点项目：

1. 印力集团新作南通印象城9月28日正式开业

南通作为环上海重点城市，目前万达、华润、印力、金鹰、宜家、永旺等实力商业地产运营商入驻，本地开发商文峰也在市场上有一定地位。

由印力集团打造的南通印象城于9月28日开业， 将打造集时尚、艺术、潮流一身的29万方Lifestyle商业综合体 。老公寄存室、儿童游戏室、专属母婴室、专属女性停车位等。在购物中心的设计上，由国际知名项目设计公司---加拿大B+H建筑师事务所设计团队承接，用国内先进的」SHARE ZONE「概念，打造成生态、自然的纯水岸购物公园。

业态品牌方面引进西西弗书店、漫咖啡、Versace Collection、Juicy Couture(橘滋)、SWAROVSKI、L.F.S、川城、WA LAI DA蛙来哒、探鱼、贝贝熊、胡桃里、京韵怡园、呷哺呷哺、上影国际影城SFC、绿地全球商品直销中心G-su per、迪卡侬运动用品超市、木马王国儿童主题乐园、英派斯健身俱乐部、风云再起动漫游戏厅、NITORI(日本)家居连锁等品牌已经入驻。

2. 保利商业首进长沙 长沙保利MALL亮相

2016年以来，长沙新增商业面积近100万㎡，海信广场、步步高梅溪新天地、时代奥特莱斯、通程喜乐汇等陆续迎客。加上今年陆续入市的新项目，长沙商业正迎来全新的格局，竞争也将更加激烈。2017长沙将新开10多个购物中心，九龙仓、保利等实力房企纷纷布局长沙。

9月27日，保利商业进入长沙市场的首个商业项目——保利MALL正式开业。据悉， 长沙保利MALL定位家庭欢聚、绿色环保的一站式休闲娱乐购物中心，商业面积约22万㎡，内含2万方大型综合超市、6000㎡超大影院、1800㎡超大儿童体验王国、4大儿童主题游乐项目 。项目位于雨花区沙湾路与劳动东路交汇处西南角，地铁2、4号线接驳处，地处「武广新城」和「体育新城」枢纽地带，占据武广商圈黄金地段，交通便捷。

除长沙保利MALL外，今年保利商业还将在长沙开业长沙保利广场、若比邻·麓谷林语两个商业项目，未来两年保利国际广场、保利西海岸也将在长沙亮相。

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