作者：youhuibinabc
本人太原人，昨天去考察的，今天回来，由于时间仓促及水平不足，只看了容城和雄县两个地方，在此主要是和大家分享一些个人所感。
4月1日晚，新华社发布了建立雄安新区的新闻，国家要建立一个与深圳、浦东齐名的新区。一石激起千层浪，据新闻报道，当天晚上就有人从北京开车去抢房，更有新闻三人围住一当地住户拿现金竞价，设想一下当时的场面，一箱又一箱的现金横在面前，就算当时不想卖房也吓得赶紧卖了。4月2日，我写了篇关于新区的文章，但是还是想去新区实际看看，于是4月3日早上出发，因时间紧迫只看了容城和雄县，安新县没来得及看，以下是本次考察所见所想。
容城很小，从北走到南安全可以通过步行解决。容城的车站并不叫容城，而是叫白洋淀，这是这个小城便利的地方，以容城的建设有没有车站还是个问题，现在是有高铁站的地方。
容城的高铁站与其他地方形成了鲜明的对比，从外看高铁站很现代化，但是一出高铁站是成片的野草。
甚至还有在很多年前在村里才会看到的厕所。
容城可以分为北中南三个区域，北区和南区各有一片商业中心区，中间区域则是低矮的平房住户。从高铁站出发行走，首先进入的是北区。小县城的模样，沿街各种小吃摊或者小贩，仿佛是赶集一样。抬头见有几栋楼鹤立鸡群，走近了才知道是北区的商贸楼。
河北有名的特产之一是驴肉火烧，进商贸楼里一家驴肉火烧店尝尝，顺便和老板聊聊天。
“老板，我听说这边国家要盖新区，你们要发了吧。”
“哪有，要是再大点就好了”
“那这个店不是你们的？”
“这店是我们租的，我们家在河间”
老板语气里不无遗憾，辛辛苦苦做生意，突然天上掉下大馅饼，却从嘴边溜走了。临近中午店里生意不错，来了几个外地口音的一听就能听出来，估计是来看房的。这时进来一个女孩，本地口音，听到我们在聊新区的事，女孩得意的说：“我家有三套房。”老板连连羡慕，你家一下子就成了百万富翁了。那卖上一两套呗？女孩听了只是得意，没有回答。
新区的消息传出来这几天，仿佛这三个地方的人每个人发了一张中大奖的彩票似的，前一天还是普通农民，干着农活做着生意，后一天就成了百万富翁，什么保定人石家庄人都比不上了。之前让你们爱理不理，现在高攀不起。走在容城的街上，眼前只是普通的小县模样，但是想着多年以后可能会是高楼林立的新区，真是感觉像梦一样。
小摊小贩横在路中间和两边，像赶集一样，房屋低小
房产中介一如报道的那样被查封，有家中介贴的封条有两个，一个是2月25号，一个是4月2号，听当地人说2月查封了以后中介还在营业，4月2号彻底查封了。虽然不能营业，但是橱窗上还是贴了联系电话，私下里还是在忙碌的工作的，毕竟是千年难遇的机会。在房产中介前外地打扮的人被当地人默认为炒房的土豪，一当地人走过来向我推销他手里的一套房源，“知道现在的行情不？XX小区的房卖了这个价。”那人说着伸出了三根手指，“我们当时都惊呆了。”
走了不久就走到南区，遇到一小区的保安，本地人，工作清闲，和我聊了起来。保安说，他在几公里外有村宅基地，在北区有房，现在在南区找了个保安的工作。他说这个小区边上的高速要加宽，南区这些地方可能是拆迁的第一批。这个小区5年前建成的，5年前卖2000一平米，去年卖5000，现在卖多少已经不知道了。令人意外的是保安并不想让自己北区的房拆迁，“拆一套给一套，还得搬家，多麻烦。”“那村里的宅基地呢？”“会给三套房，80/100/120平米”在疯狂的当地人中间这也算是一种不同的看法，不过只是幸福的烦恼吧，被馅饼砸到的人，未来生活的憧憬和改善，国家来亲自扶持，没有理由不支持。
在保安的指引下来到了容城最大的小区——领秀城。只录了小视频没法上传，小区建的很高档，即使是以一线城市的标准看都不差。售楼处被贴了封条，注意时间仍然是2月25号，那是主席考察后的第三天，也就是说其实在那时起新区已经在弦上，直到本月正式宣布。小区很安静，母亲领着小孩玩。走进单元阴森森，比外面低好几度，入住率可能不高。也许两天前在这个小区有房子三万一平米卖掉了。
离开容城去往雄县，没想到只能去白沟中转，这时发现白沟才是这里最大的城市。白沟有高铁站，有车可以直达安新、雄县、容城，更有客运站可以到达很多河北省甚至外省的地方。城建方面虽然没有完整去浏览一圈，但是仅凭所见就有很多高楼，另有完备的批发市场和轻工业产业，可以说白沟比特区三县建设高一级。
雄县是这次特区的中心，一方面主席来亲自考察过，雄安新区也是雄字当前，另一方面这也是三县离北京最近的地方，三县发展最好的地方，炒房团争夺最激烈的地方。想看新区成立后的故事，容城还是差了点，来雄县，看遍人间冷暖。
初入雄县就看到一个叫鑫城的楼盘，前面围了很多人，不用想也知道是来炒房的人。鑫城前停着一辆城管的车，晚上的时候巡逻广播，白天的时候停这里定点广播，“房子是用来住的不是用来炒的”，广播一方面在提醒人们，另一方面则聚起了更多的人。有个小两口在向媒体诉说自己的遭遇，引起了众人的关注。
城管车和围观群众，这里是炒房中心
男方好像是北京人，女方则是雄县人，双方要结婚了准备在雄县买房。这是两人的首套房，交了65万的定金，和房东签好7000一平米的合同，一切准备就绪就差网签过户。这时传出了新区成立的消息，房价瞬间涨到27000一平米，房东当即毁约不卖。这个选择很容易理解，赔6万5千元的违约金，可以多卖200多万。而小两口则慌了神，一夜之间200多万的购房成本是无法负担起的。他见了媒体就说他们的遭遇，并称还有一百个类似的案例，房东当晚全部毁约。
我在一旁听完以后唏嘘不已，大部分政策的出台都会使一部分人受益，一部分人受害，即使是看起来突然发布的大馅饼政策。我们一拍脑袋就想到这里肯定会有很多人一夜暴富，提前买房的人大赚一笔，炒房客大赚一笔，小城建成大城市等等这样的利好，而这只是针对有房的人。那没房的刚需买房的人呢？新区的出台简直是噩梦，一夜之间要多花200万买房，哭都哭不出来了。他们只是来买自己的婚房，第一套房，本来钱很紧张需要贷款，一下子结婚的想法恐怕都没了。新政的另一面，一部分人跌落悬崖。
雄县上下全被新区的新闻所沉浸，坐趟公交去转转，公交上的阿姨都在聊房子。阿姨和我说，她家的房子住了很多年了，她的房子不准备卖。阿姨对目前严打的形势还是很忌惮，“你看现在管得这么严，中介和开发商都查封了，广播上还说啦房子是用来住的不是用来炒的，你非要卖不是和中央对着干么，和中央对着干不把你送局子里？”阿姨说的好有道理，周围群众纷纷点头。阿姨对新政当然很开心，“以后我们也是特区啦，什么退休福利肯定能上来，要向北京的社保看齐。”
雄县的发展明显比容城要好。如果没有特区的消息，这里肯定是一座安静的小城，正常的生活需求全部满足，夜晚有大排档有广场舞，人们安居乐业，节奏舒缓，走在街上恍惚间有在家旁边的感觉。
只有屏幕上滚动着的新区劝告书提醒着人们这里的不同。
1.新区三县，雄县无愧是新区争夺最激烈的，整个雄县的建设到生活环境比容城强很多。离北京天津距离最近，能承载的产业转移更多。容城的好处是高铁站直达，城市建设较差，不过另一个角度可能说明重建更容易。安新没去过，看地图最好的是旅游资源。
2.新区的设计还没有完全确定，就算确定了一般人也无从知晓。目前看来承载北京部分产业的可能最大，有一部分不适合北京这样的城市发展的企业搬过去，一部分学校搬过去，再引进一部分企业，未来可能是这种模式进行建设。相当于一种政策推动的产业转移。以往的产业转移是自发的，大城市的产业受到成本增加影响，转移到周边城市形成卫星城，比如上海周边的几座城市（昆山等），这次是政策强制性的，收效怎样还有待观察。
3.不建议现在来买房或炒房。一方面如我之前所预测如现在所看到，价格瞬间翻几倍到了3万一平米左右，已经透支未来的涨幅。关键是现在政策面的影响很大，政策能让一座小城成为特区，难道不能让顶风作案的投机者血本无归甚至进班房呆几天？当然可以。私下买房无法过户，后续随着房价的变化又会引发一系列纠纷，这样的风险也是必须要考虑的。这种在国家眼皮底下想赚钱的行为，于私于公风险很大。
4.那过了这段时间呢？高压的政策不可能一直下去，暂住过户不可能一直停下去，那时要不要买？我觉得还是要看后续的建设情况。后续配套政策出台后，新区的建设思路会更清晰，那时对房价会有一个更合理的判断。实际上现在2万一平米或3万一平米都是人们主观的一种预测。
5.我觉得白沟的房子投资价值更大。白沟的发展明显要好于新区三县，轻工业、物流业发展很好，有高铁站的交通优势，房价仅7000一平米。政策出台后房价翻倍也不过1万5左右。白沟没有被纳入新区，但是白沟和雄县仅十几分钟的车程，新区范围完全可能扩进去，因为新区的公告是三县和周边部分区域。即使没有被纳入新区，白沟也是新区的大后方，现在看来新区可能承接北京的部分工业，白沟的物流业很发达完全可以作为重要的中转基地。另外一个潜在的好处是听说新区内可能有全新的房屋体系，也就是只有公租房，而中国人一向有买房的传统，结婚什么的刚需房是短期内难以改变的。如果这样可以在白沟买套房来住。总之个人看好白沟的房子，仅代表个人意见，本人没钱买，如果根据此文章去买房的损失与本人无关。
6.继续说新区的两面影响。新区政策出来后，不得不感叹时也运也，很多人一夜之间成了百万富翁，也有很多人笑不出来。小两口就代表了这样的一部分人，他们本该享受爱情的美好新政的沐浴，但是两百多万的成本让未来有了阴影。新政的影响不仅于这三县，北京天津和新区之间所有的市都受影响，炒房团在得知新区的房子不能买以后去抢白沟、高碑店的房子，试想你是高碑店的人，新区好处没捞到，反而周围房价涨了很多。有房的人乐见上涨，没房的人又是怎样的滋味。
7.如果对新区房价做估计，应该考虑未来的房价，贴补新区可能发展不好的风险损失，贴补私下非正规签购房协议的损失，贴补未来可能会有的纠纷的成本，贴补未来几年的社会平均收益率，留下自己的预期收益和亏损安全垫，考虑完这些因素后才是值得去买的价格。
8.以上仅建立在新区发展很好的情况下，那如果新区的发展不如预期呢？这是一个很大的风险。历史上的新区很多，最成功的只有深圳和浦东，雄安是不是下一个很难讲。而且从因果关系来考虑，深圳和浦东的成功是否源于新区政策？新区政策在成功的占比究竟多少？如果不设新区政策深圳和浦东是否也会发展成现在的样子？没设为新区的城市是否发展就很差？我们不能光看成功，不那么成功的例子也很多。滨海新区发展就不是如人们原来预期的那样。那未来雄安新区会是浦东呢还是滨海呢？谁也不知道。
9.人生总有生生不息的希望和不期而遇的打击。有人哭有人笑，有人来有人走，在这里，对房地产有更深的理解，在这里，体会人生百态。最后用南方周末的口号来收尾：在这里，读懂中国。
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向毅，专注海外投资，美元类固定收益产品，毕业于北京大学国家发展研究院BIMBA商学院，本着真实亲历透明的原则，打破海外投资的信息壁垒，与稳健投资者分享海外投资机会
