来源｜凤凰网财经综合自凤凰网财经《封面直播》、财联社、证券时报
2024年9月24日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会。中国人民银行行长潘功胜表示，将降低存量房贷利率和统一房贷首付比例，引导商业银行存量房贷利率下降至新发放贷款利率水平，预计平均降幅大约在0.5个百分点；统一首套房二套房贷款首付比例。对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进向凤凰网财经指出，针对近期老百姓最关心的存量房贷利率下调的话题，此次央行非常明确，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。其含义是，近期各银行将会根据央行部署，持续降低月供族的房贷成本。简单测算，若可以降低50个基点，那么对于100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，其月供可以减少300元。这也是去年首次降低存量房贷利率以来，全国第二次降低存量房贷利率，实实在在为购房者或还贷家庭减轻月供负担。他认为：“针对首付比例，此次对于二套房或改善型住房落实了宽松的首付比例导向。过去二套房的首付比例虽然下调，但略高于首套房。但此次下调为15%，有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低。简单测算，若是一个家庭认购一套200万总价的二套房，过去首付款需要50万，但现在降低为30万，直接减少20万，自然激活改善型或换房的需求。”在严跃进看来，央行此次政策，覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极的作用。也是近期市民朋友会热议的话题，同时有助于持续带动居民消费，是迄今为止力度最大、惠及面最大的一项房贷政策。此外，在凤凰网财经《封面》直播中，著名经济学者马光远表示，有些城市的需求是二套需求，是改善性的，现在的政策也是鼓励改善。既然鼓励的话，为什么把二套的首付比例定那么高？他认为，房贷应该按照风险来，凡是改善性的，购房者二套房的支付能力高于首套房，这意味着二套房的首付比例应该比一套低。现在没（买）首套房（的人）很多，其实压力是比较大的。
机构表示，本轮调降存量房贷的基础在于：其一，存量房贷和新发贷款存在利差，央行2023年底公布的前期存量房贷利率为4.27%，而2024年8月的新发放个人住房贷款利率已降至3.35%，使居民倾向提前还贷。其二，房价仍面临下行压力，8月经济数据显示，地产销售和投资跌幅边际收敛，但70个大中城市住宅价格指数同环比降幅继续所扩大。
8月末出炉的2024年上半年金融统计数据报告显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。据天风证券测算，近38万亿存量房贷中的60.8％（23万亿）属于首套房购房者（且购房时利率高于政策利率下限）和在新标准下被认定为首套房的购房者；约26.5%（10万亿）是在低利率时期形成且未享受到2023年存量房贷利率下调政策优惠；12.7%（4.8万亿），属于不享受政策优惠的多套住房购房者。加权这三类贷款，当前存量房贷的平均利率大约是4.21%，华创证券、中金公司、中原证券等机构测算存量房贷的平均利率也在3.9-4.2%之间。据中原地产首席分析师张大伟以及方正证券的测算结果，此次存量房贷利率降低50个基点，如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，每月月供减少大约280元，30年可以减少利息支出共10万元。整体来看，中国人民银行行长潘功胜表示，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右。
“赶紧编辑各种微信，发给手上的客户，告诉大家这个好消息。”据证券时报报道，在深圳罗湖一家房产中介门店，所有房产中介经理都很“忙”。“就在今天上午，我已经接到十几个平常联系客户的电话，他们都在咨询相关政策的细节问题，特别是一些改善型客户。而在刚刚过去的中秋假期，市场成交其实不及预期，买家的顾虑还是很多，市场还需要更多政策托举‘金九银十’。”有房产中介经理表示。对于房企而言，证券时报记者此前采访发现，房企推盘的积极性似乎不及预期，一些项目甚至没有针对中秋假期推出相应的营销活动。不过，降存量房贷利率和首付比例等利好政策将刺激改善型客户，多位房企营销人士表示将针对改善型客户推出新的优惠。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，专项债过去“涉房涉地”是有严格边界管控的，而今年支持力度明显加大，其实际上也是财政工具对消化房企库存房源和待开发土地的盘活导向。对于房企去库存和消化出险土地项目具有积极的作用。
不过，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也提醒，开发商存量土地部分已经抵押且债务偿还有难度，部分有隐性债务而难以解除。另外，开发商或许也不愿意以很低的价格售卖。即便想售卖，也很少有主体入场买，一方面因为招拍挂市场上有又便宜、区位又好的地块。另一方面，原有的地块有的有配建、有商办或自持。在当时市场条件下这些规划要求是可承受的，现在来看难以承受，而修改规划的难度比较大。
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