置顶我，获取「独家」武汉楼市资讯
“唱跌”
，才是目前楼市政治正确。
全国土地流拍、厦门房价腰斩、杭州万人摇楼盘流摇、深圳房价暴跌...
对比而言，目前武汉市场还尚属温和，降价维权、买房送宝马送车位、5折甩卖的情况都没有在武汉出现，倒是有购房者因为抢不到房而维权的。
某楼盘网开秒光引维权
很多购房者非常着急，经常有粉丝询问，“靖哥哥，都说房价要跌了，为啥武汉还没有动静？”
靖哥哥想说，不着急，上周武汉某个楼盘听说只卖出去了10套？？
看，笼罩在武汉头顶的乌云，好像越来越大了......
01
武汉房价降没降呢？
新房还在硬撑
先看一下上周武汉新房总体去化情况，18盘入市，只有7个楼盘日光，就连万元低价盘去化率也只有45%，还有个别楼盘去化率仅5%。然而就算去化率很惨淡，各大开发商也没有谁敢明目张胆的降价。
图：上周武汉去化率，来源于大家顾问
暗地里降的也就是武汉一些偏高端产品，比如武汉江山、保利大都会、千禧城等等。
图：武汉江山降价房源
上周加推的华侨城原岸，9月30号推出的建面约140-230㎡高层，含精装整体均价约28000-31000元/平，而此次开盘高层精装改毛坯，整体均价变为23000-26000元/平，面积段调低至148-170㎡。
晚买一个月，总价节省了七八十万左右，相当于主城区一套房的首付了。
虽然说最近有不少楼盘精装变毛坯销售，比如说正荣紫阙台上次开盘精装变毛坯，然而还是去化艰难。昨天刚拿了预售证的高价地项目华发峰尚最早预计对外称卖精装，后改为卖毛坯。
除此之外，武汉市面上多了许多毛坯房，这在一个月以前还是非常少见的，比如阳逻金茂逸墅、中建壹品澜郡、保利城、福星惠誉东湖城、大华铂金瑞府、远洋万和四季、新城庭瑞君悦观澜等。
虽然这些楼盘因为促销都加入卖毛坯行列，性价比也提升了许多，但总体来看，武汉的新房市场在降价这道风口上仍然在硬撑着。
二手房明显降了
反倒是二手房，不愧是楼市晴雨表，楼市好的时候跟风涨，楼市凉的时候率先跌。
据链家网数据显示：
武汉10月份二手房参考均价为18981元/平，9月份参考均价为
19276元/平
，环比下跌
1.5%↓
，这是武汉二手房均价连续第四个月价格下跌。
而且中介朋友圈已经被各种降价房源所覆盖，降价10万、20万已经是常态，即使降价40万也不是很惊奇了。
图：二手房价格下跌明显
02
房价降了会怎么样？
别以为只有购房者想降价，其实很多开发商也想降价，但降价没那么容易。
主动降房价对于开发商来说影响很大。
一、降价是为了促销，可事实却是，一旦开了降价的口子，可能就收不住了，大家反而会更加观望，中国人普遍都有“买涨不买跌”的心理，所以说降价反而会适得其反。
二、降价可能会影响维权。开发商想降价，买了房的人却不允许，具体可参考各地的降价维权和“房闹”。
就在上个月，广州多个楼盘同时爆发维权，业主们集体去售楼部，要求开发商全额退款。
重庆西著七里降了3000每平，上一期业主围攻售楼部。
江西某知名楼盘，因为从1万/平米精装修，降到7000元/平米毛坯，引发业主维权，要求开发商退房，并打砸售楼部。
上海浦东X郡从3.5万降到2.6万，业主们齐齐到售楼处门口举横幅。
图：全国各地业主维权
03
开发商想不想降价？
想，但不敢！
想降价，只能偷偷打折
想必大家也都发现了，最近几周开发商的推货量特别大，10月底和11月初这两周开盘量都接近20个。本周仅5号和6号就有9个楼盘拿了预售证，预计这周开盘量也不小。
图：5号和6号预售证
新盘首开、老盘加推、精装和毛坯同时开，区域内各大楼盘开始暗自较劲，争夺已经不多的客户，狼多肉少，各大开发商压力也是非常大，没有一定的产品优势和价格优势还真的打不赢这场战争。
因此很多楼盘通过全款优惠、装修打折、一次性付款优惠等等多种方式来招揽客户，可见开发商想降价的心思已经萌动了。
再来看一下房企的负债率。市场好的时候负债意味着能力，市场差的时候或许就是危机。
近日，中地会数据研究院对60家活跃的上市房企综合运营数据进行分析。今年上半年，房企平均资产负债率已经上升至80.42%。
60家企业平均资产负债率继续上升，从2015年的76.04%升至80.42%，其中31家资产负债率超过80%，融创、中南建设、碧桂园、绿地、新城控股等12家资产负债率在85%以上。
图：房企平均资产负债率
这也就是为什么年底开发商都加大推货量的原因之一，市场不好再加上年底，资金链紧张，开发商也需要快速回笼资金。如果是小开发商，一旦资金链出现问题，就很难生存，这两天武汉某楼盘就被爆出“烂尾”的消息。
年底任务重，就连贴罚单的警察叔叔查岗都更加频繁了，开发商要是资金实力雄厚，也不怕这个“熊市”，然而各大房企负债率高企，年底多个合作方需要结款，想不想降价把房子都赶紧卖了？当然想，毕竟空有价格卖不出去也很惨，即使降价了利润空间也是很大的。
明目张胆降价？不敢！
价格是想降就能降的？譬如网友说的，听到的每天都是降价，看到的没一个地方真正降价。为啥没有明面上的降价？开发商不敢。
一种是
不敢降
。
降价会发生什么？没错，就是维权。前面靖哥哥也都提到了，各地血淋淋的例子摆在开发商的眼前，降价可以，先把购房者的钱赔了先。
降价还是个连锁反应，
隔壁楼盘降了你不降？我干嘛要买你这个。
降价还是有蝴蝶效应，
都降价了，再等等吧，说不定还要降。
开发商内心os：
我到底要怎么做，你才会买我的房子？降还是不降？
另一种，
降价等于割肉
。
比如说中南熙悦，隔壁佳兆业悦府只卖12500元/平，而它为啥偏要卖18500元/平？
中南熙悦内心os：
地价贵+高品质
，让我卖12500元/平，是要我亏本卖？
中南熙悦拿地楼面价是10133元/平，这个成本已经接近佳兆业悦府的开盘价了，而且中南熙悦本身楼盘品质还不错，成本摆在这里，如果只是按照目前其他促销楼盘的手段，变成毛坯也难卖，不过就算降价也不可能降的太多，处境非常尴尬。
04
武汉房价会降吗？
靖哥哥认为，武汉房价整体较为平稳，个别房价预估太高的、附加值过多的楼盘和区域可能会小幅下跌。
这就是为什么大家都在唱房价跌，而事实上没有看到实际降价的原因。
就武汉目前的情况而言，所谓的降价就是精装变毛坯=降价、全款打折=降价，实际上呢，武汉房价并没有大幅下跌。
近日，克尔瑞发布了2018年7-9月中国楼市热度表，其中武汉楼市整体去化率高达95%，以遥遥领先的成绩位居全国26个典型城市第一名，可见武汉楼市火热的程度。
图：中国楼市热度表
不过目前楼市转冷已经是事实，
二手房价格下跌是大概率的事情，新房房价总体较为稳定
，可能会出现个别楼盘和区域通过各种手段降低购房门槛，但普遍降价靖哥哥觉得很难。
因此，靖哥哥建议远城区地段、交通不好的楼盘可以多考察，有可能会降价，而对于供货量较少的主城区，楼盘性价比较高的则果断下手。比如四新，最近听说地王项目都报建了，地价已经高达15606元/平，可能就会出现“现在不买房，以后买地王”的尴尬局面。如果投资的话，建议再等等，可以趁机会寻找下跌较多的二手房笋盘，说不定收获颇丰。
你觉得开发商会集体降价吗？欢迎留言加入讨论！
