继上海抛出两块只租不售的土地后，广州推出的“租购同权”政策引起社会聚焦。在住建部宣布将为租购同权立法正名后，全社会对于租房市场的讨论达到了顶峰。这种调控本身意义不大，很多主流观点的想法基本上都是错的。事先声明，本文揭示的租购同权真相可能会令许多对未来重新燃起希望的人感到不适，如果接受不了还是不要看为好。
租购同权中同的什么“权”
租购同权中，“权”是问题核心。要谈租购同权，先看租购权利差异在哪？租房与购房的权利差异主要体现在行政权利与使用权利这两大类。
行政权利差异包括：是否能够落户、能否享受社会福利、能否享受社会资源、日常生活中是否有超额支出、是否拥有当地的政治权利。
使用权利差异包括：能否自由处置资产、能否自由支配房屋。
使用权利的差异往往可以通过洽谈、服务、合约进行约束和满足，真正引起人们关注的主要还是行政权利。
广州的租购同权中，同的权只是行政权利中很小的一部分——享受教育资源同权。此外，无锡、郑州、济南等多个城市相继推出或拟推出“租房落户”等政策。如7月28日无锡出台新政指出，在取消购房面积达60平方米以上准予落户政策的同时，增设专门条款明确将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅，即在无锡租房也可以落户。
租购同权中的“权”主要是指行政权利相同，其最终目标是行政权利相同。但是，这种改革也是有极限，不可能无止境的推行。以北京和上海为例，北京2300万人常住人口上限和上海2500常住人口上限是铁打不动的底线。仅这一项就决定了，北京和上海不可能实现行政权利相同的最终目标。这种规律可以套用到其他各个城市。现在一些次级城市之所以大力推行“租购同权”主要是为了吸引更多人才流入。
换而言之，“租购同权”只可能在部分城市人口不足的地区大力推行，对于已经处于饱和状态的大城市而言，不可能做到真正意义上的“租购同权”。
截至目前，国家已经出台的鼓励租房市场发展政策有：
2015
年11月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，要求积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租；
2016
年6月，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，要求支持租赁住房建设，培育市场供应主体，鼓励住房租赁消费；
2017
年4月，住建部与国土部联名发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求增加租赁住房有效供应。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源；
2017
年5月，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，要求鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业。
政府对于租房供给的支持力度很明显，这也可以称得上是房地产行业的供给侧改革。
不过，对于政策的预期不能太过乐观。毕竟，政府调控的目的并非表面上看上去那么简单。
在中国所谓的买房与租房的使用差异并不大，其主要差异体现在行政权利方面。房产证上可是清清楚楚的规定了70年产权上限。也就是说，中国的买房等同于超长期租房。只不过，在这超长期时间内，没人会赶你走，也可以自由买卖。租房周期一般最长也就3年。如果有70年期的租房并推出配套行政权利政策的话，那么，在中国买房与租房其本质上就没有什么大区别了。而且，随着房产税的即将出台，买房投资的性价比肯定下降。国内的买房与国外的买房是完全两个概念。
租购同权对房价影响有多大？
对于吃瓜群众而言，最关心的恐怕还是租房利好政策出台后，房价会不会降？请注意，
在政府明确给出了租房利好政策的情况下，老百姓关心的还是房价，而非租金。这说明什么？中国人骨子里对于买房的渴望没有消退。
这意味着，即使租房供给增加解决了居住问题，也不会影响到购房欲望。如今房价的支撑因素中，炒作需求占据了主导地位，刚需对于房价的支撑并非主要因素。所以，即使解决以租代购解决刚需也不会对房价造成巨大打击。
租购同权这种政策对于房价影响不大，真正能够决定房价变化的是对于炒作需求的控制。
开发商们对此也是心知肚明的。影响房价的主要因素不在于租房或是购房，更不在于刚需变化。无论租房政策怎么诱人，对于房地产交易市场的影响都是有限的。
真正会威胁到房价的是抑制炒房的政策。
去年国庆之后，政府一系列调控组合拳明显与过往不同，笔者在此前多篇文章中也有提到。现在的房地产调控政策已经从根本上下手，切断房地产炒作资金的来源。央行对银行进行窗口指导、中国基金业协会发布4号文限制基金资金进入楼市、银监会要求信托公司控制向房地产行业提供融资的行为。同时，对于炒房者，各地相继出台了房产交易冻结期。对于炒房的打击态度已经很明确，老王恐怕也是注意到了这点，才悬崖勒马，开始调转万达船头。
受此影响，今年中旬，房价出现明显降温，最新数据显示，一二线城市房价量价齐跌。在刚需没有明显变化的情况下，因为此轮政策打压造成的影响十分明显。这也佐证了“炒房需求才是支撑当前房价的主要支柱”这一结论。
不过，由于房地产与金融体系长期捆绑所积累的风险已经超出可承受范围。当局是绝对不敢让房地产泡沫硬着陆的。
如今，房地产调控的真正思路是利用租房解决居住问题，慢慢切断金融体系与房地产行业的关联，降低房地产泡沫的负面影响，把房地产行业回归正常所带来的冲击控制在房地产领域。
因此，既要保证房价不创新高，又要确保房价不会发生崩盘。
