主要观点总结
文章主要讨论了大壮名城二期降价的情况，并提供了判断楼盘性价比的方法论。通过对比竞品盘的成交价格差，判断价差是否合理，并观察网签数据和二手次新房的成交价和成交量来评估性价比。
关键观点总结
关键观点1: 大壮名城二期降价情况
文章介绍了大壮名城二期的降价情况，包括调整前后的销售价格，并提到了额外的赠送和加装大礼包。
关键观点2: 公开价格并非底价
文章指出开发商公开的价格并非最终底价，实际现场还可以谈价争取折扣，优惠空间视渠道而定。
关键观点3: 判断性价比的方法论
文章提出了判断楼盘性价比的三个关键问题：找出与竞品盘的成交价格差、判断价差是否合理、观察网签数据和二手次新房的成交价和成交量。
关键观点4: 黄埔购房的相关建议
文章最后提供了关于黄埔购房的相关建议，包括如何把握选房、价格、规划等，并提到添加观察君微信咨询相关事宜。
正文
号称不怎么差钱——在上一波行情中吃撑了，能熬过漫长低迷期的大壮名城，最近二期开始悄咪咪地降价了。
88平三房，4.6-5.1万/㎡，405-450万；
105平四房，5.2-5.9万/㎡，546-620万；
122平四房，5.8-6.2万/㎡，708-756万；
143平五房，6-6.5万/㎡，858-930万。
88方三房，378-407万，单价4.3-4.6万/㎡；
105方四房，519-528万，单价4.9-5.0万/㎡；
122方四房：650-674万，单价5.3-5.5万/㎡；
143方五房：802-847万，单价5.6-5.9万/㎡。
另外，还额外赠送11万车位抵用券，以及78888-158888的加装大礼包。
告诉大家一个小诀窍，但凡开发商公开的价格，基本还不是最终底价。
实际现场还可以谈价以及多争取一点折扣。自己的渠道越硬，优惠的空间自然相对更多一些。
当然，这个价格空间弹性也不是很大，普通买家而言，能在上面价格基础上再争取降500-1000元/平，算是顶破天了。
最关键的问题是，经过最新一轮调整后的价格，性价比如何？
我看最近满屏讲大壮降价的各路地产号以及中介，都没认真解答这个问题。
那句烂大街的名言：授人以鱼不如授人以渔，就是这个意思。
判断它的性价比高低，大概先要回答三个非常关键的问题。
第一个问题：找出它跟竞品盘（一二手）的成交价格差。
大壮二期调整后的价格，跟大壮一期的二手次新房价格（以成交价为准），以及周边同属第一梯队的二手盘比较，比如新福港鼎峰、科城山庄，还有老黄埔的城市之光，价格差多少？
大壮名城一期贝壳目前仅成交一套，价格为4.35万/平，跟大壮二期同面积户型大概6000元/平。
大壮二期跟城市之光、新福港鼎峰、科城山庄的二手成交价，考虑到最新成交数据尚未上网的滞后性，小户型相差大概6000-10000元/平。
整体来讲，这几个二手竞品盘和大壮二期的价差表现为：小户型价差相对小一些，户型越大，价差相应越大。
不同户型价差从6000元-1.5万元/平不等，你认为是否合理？理由是什么？
判断价差是否合理，不能凭感觉，其实也是可以量化的。
我的建议是，根据不同楼盘定位的核心价值优先度，去做加减分计算。
比如地段、书包、交通、环境、产品交标等几个最关键的要素，算出各自不同的价值。
地铁盘（600米内）值3000元/平，环境值2000-3000元/平，以此类推。
如果你认为价差合理，也就是当前的价格性价比高，那应该会卖得很好才对。
比如，大壮二期调整前，105平户型价格
5.2-5.9万/㎡，跟一期104平二手成交价4.35万/平，相差约1.3万/平左右。
如果你认为这个价差是合理的，那应该一二期都卖得好才对。
但现实是，二期新房网签三个月才2套，一期二手次新仅成交1套。那说明什么？
如果你认为1.3万的价差不值，那一期的二手次新性价比应该很高，二手成交量应该会大幅增加才对。但现实也仅卖出1套。这又说明什么？
综上，从这三个问题（维度）去判断，大体能判断某个楼盘的一二手价格，到底值不值。
PS：黄埔买房如在选房和价格以及规划上把握不准的，或需砍价拿更多折扣，欢迎添
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