来源：深圳大件事 、经济生活报道 作者：顾开贵
小区的公共产权到底归谁？
配套设施所有权及收益又归谁？
这个问题
应该困扰了深圳的业主们很久
因为大家常常会问这一类的问题
▼
● 为啥我们小区内那么多的公共区域我
们都管不着？
● 我们的小区游泳池和健身房等配套设施的收益应该归谁？
● 小区内未出售完的地下车库停车位应该归谁管？
……
不过最近
这一切看起来有了
答案
！
水榭花都小区是深圳知名的豪宅小区，与香蜜湖相邻，地段优越。近日，水榭花都业委会通过
和平协商的方式
，
成功收回小区会所及配套设施
。
南都记者了解到，水榭花都业委会收回的
面积超过1万多平方米
，包括小区游泳池、网球场、健身房、小区商业用房和未出售完的地下车库停车位等。
▲受访者供图
此前，
开发商曾将会所承包给物业经营，承包时间到2024年3月31日为止
。业委会收回会所及配套设施后，
从9月1日起，会所及配套设施所有权及收益将归全体业主所有
。
如此成功收回小区公共部分用房，
在深圳市20多万平方的大型豪宅小区还是第一家
。
那这一切到底是如何实现的呢？
也许水榭花都的业主们所做的一切
会给大家一点启示
水榭花都第二届业委会成立于2015年5月份，水榭花都业委会主任林堉生
最初定下的目标有审计财务，把小区的收支情况搞清楚
，
另外就是收回小区公共部分，包括会所等配套设施
。
收回小区会所及配套设施，业委会经过了一系列努力。
明确提出水榭花都除住宅等可售专有面积外，未计入建筑容积率的规划配套公共部分如小区业主会所、物业服务办公用房、业主委员会办公用房、配套停车库等都归业主所有。
▲小区游泳池，受访者供图
业委会在函中要求，开发商需要在
2017年5月30日前，依法向业委会移交上述的小区规划配套的公共部分房屋。
林堉生告诉南都记者
发函后并没有太大进展
7月21日的这份函件措辞严肃，
指出小区公共配套会所乱改建搭建严重，会所区域招牌凌乱影响小区形象，特别是部分商户脏乱差经多次投诉未解决已引起公愤
，根据《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，明确提出于2017年9月1日收回水榭花都会所等配套设施的管理权和收益权。
因为物业和开发商早已签订合同，物业方面便发函询问开发商是否做好交接准备工作，开发商则回应，物业的行为违反了约定，造成合同难以履行。
回函明确表态“对贵业委会提出行使会所等配套设施的管理权及收益权的要求无异议”。
相较于深圳其他小区的状况
水榭花都的成功格外引人注意
水榭花都管理处王经理告诉南都记者，一年多来，在业委会的监督下，
管理处做了很多工作
，
小区的变化也非常大
，“乱停车的现象现在没有了，没有占用消防通道这样的情况出现了，小区非常畅通”。
另外，王经理还说，水榭花都还有一个非常大的变化，
就是所有的事情都透明公开，在阳光下运行。
“有的小区管理处和业委会水火不容，管理处就无法开展工作。大家把共同的目标确定了，都是为了小区，大家彼此信任才能做好。”
社区问题专家邹家健说，水榭花都成功的
意义有两点
①
明晰了小区的公共产权及其归属
，从根本上解决小区的物管纠纷和矛盾，规避社区矛盾;
② 水榭花都的成功不是通过诉讼途径，而是业委会代表业主，双方通过平等协商的方式来解决，
降低双方博弈的成本。
这为将来有类似情况的小区
提供了
范本
但事情到此处也许你还有些迷茫
那下面大大君就和你一起
答 疑 解 惑
深圳水榭花都业主委员会收回小区公共部分的法律依据是什么？
社区问题专家邹家健
给出了答案
“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有 ”
“建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当按规定向业主委员会移交已分摊到户的用于公共服务的公共用房和管理用房。”
“物业服务用房应当有独立产权并具有正常使用功能。物业服务用房产权属该物业管理区域全体业主所有，权属资料由业主委员会保管。任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。”
“物业服务用房应当有独立产权并具有正常使用功能。物业服务用房产权属该物业管理区域全体业主所有，权属资料由业主委员会保管。任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。”
“建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业服务用房房号、面积等相关资料。”“市房地产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业服务用房房号。”
“建设单位不得擅自处分依法属于业主的物业共用部位和共用设施设备的所有权或者使用权。”
这些法律条例
也许也适用于你的小区？
还不看仔细了？
深圳水榭花都业主委员会是通过行政投诉，还是通过司法诉讼追回小区公共部分的？
邹家健：
明晰小区公共部分产权归属，坚持物业管理收支财务公开，阳光运作，依法理性维护小区公共利益，维护水榭花都小区稳定，是深圳水榭花都业主委员会工作的指导思路。
▲小区业主会所，受访者供图
为了依法理性维护小区公共利益，水榭花都业主委员会分别组织了小区
公共部分追讨小组
和
小区审计债务追讨小组
，多次同水榭花都原开发商、物管公司反复协商，宣传相关法规规定，最后得到了水榭花都原开发商的理解和支持。
▲小区一角，受访者供图
8月28日水榭花都原开发商正式复函给深圳水榭花都业主委员会对业主委员会
“行使会所等配套设施管理权及收益权的要求无异议”
至此
深圳水榭花都小区公共配套部分
和公共管理用房等产权纠纷
成功实现双方平等对话,协商解决
深圳水榭花都小区会所等公共部分面积,政府产权主管部门并未向业委会颁发产权证书，如何界定为小区业主共有的呢？
邹家健：
小区公共部分为何没有房产证？
❂ 中华人民共和国建设部令
第168号《房屋登记办法》第三十一条
“ 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”
这就是小区共有部分
为何没有产权证的原由
小区所有专有部分以外，未计入小区建筑容积率的公共配套部分，即小区公共场所、公用设施和物业服务用房等均属小区业主共有。
看了这么多
你知道作为业主
应该怎么争取自己的权益了吗？
而
业主
和
物业
关于
“公共区域”
的争执一点也不少
2017年9月4日
《浔阳晚报》报道，江西九江市九江豪庭小区的小区物业用房被开发企业出售给个人，2013年开发企业又已注销，小区业主遭遇维权困局。
