来源：深圳大件事 、经济生活报道 作者：顾开贵
小区的公共产权到底归谁？配套设施所有权及收益又归谁？
这个问题
应该困扰了深圳的业主们很久
因为大家常常会问这一类的问题
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● 为啥我们小区内那么多的公共区域我们都管不着？
● 我们的小区游泳池和健身房等配套设施的收益应该归谁？
● 小区内未出售完的地下车库停车位应该归谁管？
……
不过最近
这一切看起来有了答案！
水榭花都小区是深圳知名的豪宅小区，与香蜜湖相邻，地段优越。近日，水榭花都业委会通过和平协商的方式，成功收回小区会所及配套设施。
南都记者了解到，水榭花都业委会收回的面积超过1万多平方米，包括小区游泳池、网球场、健身房、小区商业用房和未出售完的地下车库停车位等。
▲受访者供图
此前，开发商曾将会所承包给物业经营，承包时间到2024年3月31日为止。业委会收回会所及配套设施后，从9月1日起，会所及配套设施所有权及收益将归全体业主所有。
如此成功收回小区公共部分用房，在深圳市20多万平方的大型豪宅小区还是第一家。
那这一切到底是如何实现的呢？
也许水榭花都的业主们所做的一切
会给大家一点启示
水榭花都第二届业委会成立于2015年5月份，水榭花都业委会主任林堉生最初定下的目标有审计财务，把小区的收支情况搞清楚，另外就是收回小区公共部分，包括会所等配套设施。
收回小区会所及配套设施，业委会经过了一系列努力。
明确提出水榭花都除住宅等可售专有面积外，未计入建筑容积率的规划配套公共部分如小区业主会所、物业服务办公用房、业主委员会办公用房、配套停车库等都归业主所有。
▲小区游泳池，受访者供图
业委会在函中要求，开发商需要在2017年5月30日前，依法向业委会移交上述的小区规划配套的公共部分房屋。
林堉生告诉南都记者
发函后并没有太大进展
7月21日的这份函件措辞严肃，指出小区公共配套会所乱改建搭建严重，会所区域招牌凌乱影响小区形象，特别是部分商户脏乱差经多次投诉未解决已引起公愤，根据《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，明确提出于2017年9月1日收回水榭花都会所等配套设施的管理权和收益权。
因为物业和开发商早已签订合同，物业方面便发函询问开发商是否做好交接准备工作，开发商则回应，物业的行为违反了约定，造成合同难以履行。
回函明确表态“对贵业委会提出行使会所等配套设施的管理权及收益权的要求无异议”。
相较于深圳其他小区的状况
水榭花都的成功格外引人注意
水榭花都管理处王经理告诉南都记者，一年多来，在业委会的监督下，管理处做了很多工作，小区的变化也非常大，“乱停车的现象现在没有了，没有占用消防通道这样的情况出现了，小区非常畅通”。
另外，王经理还说，水榭花都还有一个非常大的变化，就是所有的事情都透明公开，在阳光下运行。“有的小区管理处和业委会水火不容，管理处就无法开展工作。大家把共同的目标确定了，都是为了小区，大家彼此信任才能做好。”
社区问题专家邹家健说，水榭花都成功的意义有两点
① 明晰了小区的公共产权及其归属，从根本上解决小区的物管纠纷和矛盾，规避社区矛盾;
② 水榭花都的成功不是通过诉讼途径，而是业委会代表业主，双方通过平等协商的方式来解决，降低双方博弈的成本。
这为将来有类似情况的小区
提供了范本
但事情到此处也许你还有些迷茫
那下面大大君就和你一起
答 疑 解 惑
深圳水榭花都业主委员会收回小区公共部分的法律依据是什么？
社区问题专家邹家健
给出了答案
“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有 ”
“建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当按规定向业主委员会移交已分摊到户的用于公共服务的公共用房和管理用房。”
“物业服务用房应当有独立产权并具有正常使用功能。物业服务用房产权属该物业管理区域全体业主所有，权属资料由业主委员会保管。任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。”
“物业服务用房应当有独立产权并具有正常使用功能。物业服务用房产权属该物业管理区域全体业主所有，权属资料由业主委员会保管。任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。”
“建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业服务用房房号、面积等相关资料。”“市房地产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业服务用房房号。”
“建设单位不得擅自处分依法属于业主的物业共用部位和共用设施设备的所有权或者使用权。”
这些法律条例
也许也适用于你的小区？
还不看仔细了？
深圳水榭花都业主委员会是通过行政投诉，还是通过司法诉讼追回小区公共部分的？
邹家健：明晰小区公共部分产权归属，坚持物业管理收支财务公开，阳光运作，依法理性维护小区公共利益，维护水榭花都小区稳定，是深圳水榭花都业主委员会工作的指导思路。
▲小区业主会所，受访者供图
为了依法理性维护小区公共利益，水榭花都业主委员会分别组织了小区公共部分追讨小组和小区审计债务追讨小组，多次同水榭花都原开发商、物管公司反复协商，宣传相关法规规定，最后得到了水榭花都原开发商的理解和支持。
▲小区一角，受访者供图
8月28日水榭花都原开发商正式复函给深圳水榭花都业主委员会对业主委员会“行使会所等配套设施管理权及收益权的要求无异议”
至此
深圳水榭花都小区公共配套部分
和公共管理用房等产权纠纷
成功实现双方平等对话,协商解决
深圳水榭花都小区会所等公共部分面积,政府产权主管部门并未向业委会颁发产权证书，如何界定为小区业主共有的呢？
邹家健：小区公共部分为何没有房产证？
❂ 中华人民共和国建设部令
第168号《房屋登记办法》第三十一条
“ 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”
这就是小区共有部分
为何没有产权证的原由
小区所有专有部分以外，未计入小区建筑容积率的公共配套部分，即小区公共场所、公用设施和物业服务用房等均属小区业主共有。
看了这么多
你知道作为业主
应该怎么争取自己的权益了吗？
而业主和物业
关于“公共区域”的争执一点也不少
2017年9月4日
《浔阳晚报》报道，江西九江市九江豪庭小区的小区物业用房被开发企业出售给个人，2013年开发企业又已注销，小区业主遭遇维权困局。
日前，浔阳区人民法院对此案进行了公开开庭审理。法院当庭作出判决：承租物业用房一方需将物业用房——小区内1号楼的210室和310室返回给小区全体业主。
2015年6月18日
《深圳晚报》报道，深圳福田香格丽苑小区成立业委会后，即将开发商起诉至法院，要求退还占用的设备转换层，并赔偿业主损失。后者则辩称，售房合同已明文约定设备转换层使用权归其所有。
福田法院2014年一审认定，设备转换层属业主共有，开发商占用牟利构成侵权。近日，深圳市中级人民法院在终审判决中再度明确，小区共有部分不能通过约定方式归开发商所有。
不少小区在规划之初，都会配建一定比例的公共配套以及公共管理用房。随着时间的推移，这部分姓“公”的物业，与业主的关联往往渐行渐远，逐渐成为了开发商、乃至物管企业牟利的工具。
有的业主视而不见，有的业主关注到了却又可能有心无力。最近，福田水榭花都小区的业主，便成功地把“失散多年”的小区公共部分给要了回来。他们是怎么做到的呢？
新业委会主任 与“公共部分”较真
水榭花都小区更换物管之后，最明显的变化就是小区内的停车规范了，小区内的道路也更通畅了。
两年前，水榭花都新一届的业委会正式产生，林堉生当选为业委会主任。
上任伊始，他一方面着力提升小区物管的服务质量，另一方面开始着手对小区内的公共部分进行摸底调查。这个调查，他又是先从车位部分开始的。
业委会向车位要物权
对于已经被出售的那部分车位，林堉生认为在相关法律法规暂未对其定性之前，其产权属性存疑，业委会还不好对其使用权进行干涉。
但是对于仍未出售的那部分，他则认为理应供广大业主共同使用。
热门旺铺被出租 查档发现也姓“公”
将原本管理混乱的地下车库停车位，收归为全体业主共有，这只是林堉生走出的第一步。接下来，他要将小区更多的公共区域给找回来。
水榭花都小区，地处福田的核心地段，目前每平米房价超过10万元，属于典型的豪宅。小区范围内有餐馆、健身房、游泳池等经营场所，每年的租金收入可观。
林堉生通过到规划国土部门查档发现，这些经营场所用房其实就是小区的公共部分。
反复协商沟通 最终成功收回
在明确了小区公共部分的产权归属之后，水榭花都业主委员会分别组织了小区公共部分追讨小组和小区审计债务追讨小组，多次同水榭花都原开发商、物管公司协商，探讨相关的法规规定，最后得到了水榭花都原开发商的理解和支持。
对方同意，从今年九月一日开始，将小区公共管理用房和小区会所以及部分停车位，共一万一千多平米，归还小区全体业主所有。
原已出租的小区商业用房收益，收归水榭花都全体业主所有，在小区公共收益中单独列账。
业主“渐进式”维权 效果或会更佳
两年前，林堉生当选为主任的水榭花都业委会正式产生，两年后的今天，小区的透明账目公开了，一直被占用的小区公共部分也回归到了全体业主手中。
这期间发生的变化，用林堉生的话说，可谓翻天覆地。
林堉生认为，这种渐进式的维权方式，远比那些对抗、冲突式的维权，要管用得多。
其实，小区公共配套不光像水榭花都这样的千万级豪宅才有，深圳几乎每一个小区在建设规划初期，都有一些公共配套空间，供小区居民有偿或无偿使用。
这些配套的所有权到底是归开发商，还是业主所有？相关法律法规又是怎样规定的呢？
小区公共配套属业主共有产权
小区里大到会所、游泳池、运动场馆，小到一间简单的棋牌室、活动中心，这些公共配套部分到底应该属于开发商还是业主所有呢？
根据国家《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有产权。
公共配套设施 不计入容积率
那么如何鉴别哪些才是小区公共配套设施呢？物管社区问题研究人士邹家健表示，其实方法很简单，就是看小区的原始规划图纸。
公共配套收益 一笔糊涂账
而从现实情况来看，大多数业主在购买房产后，往往只关注物管公司的服务品质，而忽略了小区内的公共配套收益。
开发商、物管公司在小区公共配套管理中，也会采取业主不主张权利，就睁一只眼闭一只眼，利用公共配套闷声赚钱，久而久之，小区物业配套的收益成了一笔糊涂账。
水榭花都配套回收案例 为业主维权提供新思路
邹家建表示，开发商在销售房屋时，往往会在购房合同之外另行增加附加协议，约定公共配套部分产权收益归开发商所有，业主根本没有商讨余地。
此后公共配套经过多次转手，业主主张权利变得难上加难。像水榭花都如此大体量的公共配套，能够通过业委会谈判的方式帮助业主收回权益，实属不易。
一旦谈判无效，业主又该如何通过法律途径主张权利呢？
律师李军介绍，物业管理条例施行后，业主只有通过业委会才能主张小区公共配套设施的权利，如果一个小区没有成立业委会，个体业主向法院主张权利，很难得到受理。
而在实际诉讼中，新成立的业委会在搜集资料证据时，也往往会和物管方面发生利益冲突，可谓阻力重重，无论是谈判还是法律诉讼，都需要全体业主的积极参与。
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