2025上海楼市要变天了！
曾经热门的板块，明年将无房可买，要断供了！
明年浦东买房门槛要提高了，不花10万单价可能都不配在浦东买房了。
五大新城市场分化严重，有的供应枯竭，有的够卖8年！松江新城、嘉定新城的轨交盘要说拜拜了。
市区新房供应也有大变化，明年杨浦东外滩、杨浦滨江将成为黄浦江沿岸的新房主战场。
2025的上海楼市版图将重塑！
稳坐大虹桥宇宙中心很久的徐泾，明年可能要拱手让人了，市场迎来大变天！
从前几年新房供应的井喷，到今年的缩量供应，在没有新拍地的情况下，徐泾明年可能要断供了。
今年青浦只拍重固和青浦新城各一块地，供地不多。
青浦很聪明，赶在大虹桥熄火前一股脑把徐泾的地卖完了，胜利窃取了大虹桥发展的果实。
这几年徐泾一直是大虹桥新房的主角，赶上了所有的规划利好，房地产营销拿捏的那叫一个准！
不过随着当前徐泾少数几个在售楼盘的慢慢收官，明年或面临无房可卖的局面！
今年徐泾一块地都没有拍，新房市场的补给线暂时中断了。
不过徐泾近期储备了4幅宅地，没有急着推出。
毕竟现在新房市场没有以前那么火热了，去化周期加长，为了缓解市场不能上那么多项目了；
另一方面徐泾是时候让位于大哥前湾了，大虹桥的聚光灯不能只打在一个人的身上。
大虹桥闵行这端一直比较重视产业开发，前湾之前在拆迁工厂进行土地腾挪。
因此前期宅地出让的少，新房入市的也少，没有跟徐泾去争抢市场的流量。
如今徐泾已经吃饱了肚子，是时候让前湾这位后起之秀登上舞台展现它的风采了。
今年前湾、江桥各新出让了一幅宅地，明年新房有的卖的了。
然而联动价的上涨和周期的调整，却让前湾的新房市场遭遇了前所未有的挑战，新房来的不是时候。
中国铁建花语前湾首开还能触发30分的低积分，而随后的二三四期连认购人数都不足了。
青浦在徐泾减少卖地，也和全区开发战略转移有关。
随着示范区线的修建，
青浦把卖地的方向转到了华新（凤溪）、重固这些新轨交沿线板块。
其中凤溪社区正如火如荼地进行着大规模的城中村改造，大量的土地得以腾挪出来。
中交凤启虹桥作为片区开发的首个住宅项目，预示着未来凤溪宅地和新房的供应将十分充裕。
今年重固也拍出了一块宅地，新房供应越来越多了。
凤溪、重固的新房和上游的前湾板块很好地打了一个价差。
前湾卖7万，它们就卖4万和3万，通过一条示范区线紧密相连。
青浦这一招，无疑又是在巧妙地截胡闵行前湾规划的利好。
明年，凤溪、重固将成为青浦新房市场的发力重点。
随着重固新房的增多，二手房价格都被打了下来。
佳兆业君汇上品、新里波洛克公馆据门店介绍之前成交高达3.5-3.7万元/m²，现在只有2.7-3万元/m²。
浦东的新房市场也大变天了！
浦东的新房门槛整体在提高，大户型变多、总价在提升。
另外不管什么地段，房价统统上了10万！
世博、新杨思、北蔡的新房都在10万元/m²上下；
碧云、源深、北蔡大华、
御桥、唐镇、森兰的次新房也都在10万元/m²左右。
哪里都是10万，似乎不花个10万单价，在浦东就买不到好房子了。
随着世博、新杨思、北蔡楔形绿地的更新和开发，宅地供应陆陆续续上来了。
世博板块刚开完保利世博天悦，又来一个中铁世博云境；
走了开云艾尚里，来了个新杨思上园，西派海上二期、浦发莲园都在赶来的路上。
这些新房的价格都在往10万靠，浦东10万级别的新房供应越来越多了。
随着新房联动价取消，加上中小套户型比例的限制。
浦东的新房在越卖越贵的同时，户型也越做越大、总价在抬升，浦东买房门槛变高了。
一个有意思的现象是，浦东近期供应的新房小户型越做越大了。
从中企云萃森林的90m²，到新杨思上园的104m²，再到中铁世博云境的115m²。
这些新盘的“小户型”越开越大，门槛段位在提高。
保利世博天悦的最小户型已经来到了174m²，利用江景资源还把户型放大到252m²。
今年8月底上海取消了实行18年的新房“7090”限制，明确增加改善型产品供应，
小户型要100平米起步。
现在这个变化已经反映到了浦东的新房市场上。
所以浦东楼市总体给人的感觉是，以后新房的总价越来越高，门槛在逐步抬升。
在北部城区房价全面上10万的情况下，浦东买房可能越来越难了。
退而求其次，只能去往像曹路、唐镇、周康等这些外环外的区域了。
浦东由于承担了特殊的使命，房价整体偏贵，在浦东买房太难了！
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明年五大新城的楼市版图将迎来一场翻天覆地的变化！
五大新城的松江、嘉定今年各只拍出一块地，临港更是一块地都没有拍，市场要有大变化了。
随着近轨交盘供应的枯竭，
明年的松江大学城和嘉定新城或无地铁盘可买！
今年松江拍地非常少，佘北、泗泾、广富林各上了一块宅地。
其中广富林（大学城板块）的地块容积率在1.2，肯定是打造别墅产品了。
随着中骏、首创项目的结束，以及老盘金地丰盛道、中国铁建星樾云涧的收尾。
松江大学城板块今年的供货量大为减少。
上述两个老盘今年各只推出几十套房源，另外板块只新开了一个银湖湾，326套供应。
银湖湾、广富林新宅地距离地铁站都很远，在3.6公里以上。
也就是说，明年的松江大学城没有近轨交盘了，
新盘越开越远！
随着12号线西延伸的修建，松江新城的发展要转向北部开发洞泾了，洞泾将迎来新生。
洞泾的产品以前是借势莘闵别墅区建一些廉价别墅，打一个价格差。
现在随着新轨交的到来，洞泾开始加大洋房和高层产品的供应了，而且一口气推出5个新盘。
洞泾一直是松江漠视的一个城乡结合部，老镇十几年没有大变样了，有很多地方等待开发。
12号线沿线经过的洞泾有大量土地可供开发利用，未来松江的地铁盘将集中在洞泾。
以后松江新城的新房供货主力将从大学城转移到洞泾，整个新城的发展方向也将北移。
新桥、洞泾是G60科创走廊上海西南的桥头堡。
G60承载着松江产业转型的重任，有故事可讲，趁着这股规划的东风，洞泾可以很好地走一波流量了。
嘉定新城靠近11号线地铁站的房子都抢完了，新房也是越卖越远。
嘉定新城近两年新房供应超级大，其中地铁盘嘉悦云上、金地西郊悦章、金地峯汇等都一一售罄了。
万达旁红盘理想之地还有最
后11套1楼非标户型房源，卖完嘉定新城就没有地铁盘了。
目前嘉定新城新开的映翠府、象屿远香湖岸新盘距离嘉定新城、马陆地铁站都在2.5公里以上。
新出让的嘉定新城F03A-4地块靠近远香湖南岸，离地铁站更远了。
马陆在金地西郊悦章东部新整出了一块宅地，距离地铁站步行1.5公里，没有什么位置优势。
期待马陆地铁站南部的新地块尽快入市吧，补上新城的地铁盘供应。
奉贤新城有十几个楼盘在售，青浦新城也是供应比较大，
今年都有土地出让，明年不愁没有房子卖。
临港新城
很特殊，近两年宅地几乎断供，今年一宗地都没有拍，但新房够卖8年的！
临港2020年宅地出让156公顷，2021年186公顷，2022年150公顷；
2023年大幅减少到20多公顷，今年正式挂0，直接断供了！
然而这并不意味着临港明年没有新房可买，体量之大，足以应对未来8年的市场需求！
临港当前有19盘在售，未网签约6600套，未推售约8200套，库存合计约1.48万套；
另外还有13盘尚未入市，共约1.65万套。
其中很多盘早已具备预售条件，就是迟迟不入市，大概率是害怕卖不掉。
32盘相加，临港的新房库存约3.13万套。
按照爆火的10月临港新房323套的网签量算，
临港的新房要卖8年！
8年的去化周期也太长了。
不过楼市行情会有变化，假设临港购房门槛再次放低，实际可能不要这么久。
临港的产业和人口导入不及预期，加上供应这么大，库存去化压力是明显的。
所以不能再拍地了，要从源头拧紧“水龙头”！
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明年上海
市区的新房市场更加要大变天了！
杨浦今年在市区中供应了最多的宅地，明年将持续成为市区新房的主战场！
今年浦西传统市七区共出让了14块宅地，其中杨浦就占了8块，成了供应的大户。
接下来整个杨浦区共有约20个新房项目待入市，新房要井喷了：
