深蓝色的西装外套，粉红色领带，柏文喜干练又随和，言谈举止之间散发着文人气息。
从自身经历聊到商业地产、新零售，再到大资管、
REITs及资产证券化，他逻辑清晰，思维敏捷，对各类案例信手捏来。难以想象，这位忙于事务的商业地产老将，还是多家媒体的专栏作者。
经济学科班出身，早期，柏文喜做过券商的投行负责人。以至于此后进入商业地产领域，他更多地是从财务、投融资、资产管理的角度去参与和思考问题。
商业地产进入调整期
柏文喜在商业领域履历颇丰。他曾经历过多家知名零售企业。在担任正大集团的董事长助理期间，柏文喜在集团内的各个行业、业态都有过历练，并参与过当时中国最大的购物中心——正大广场的开业筹备。而后，进入铜锣湾集团，柏文喜挑起大梁，筹建了商业地产事业部……
对商业地产全产业链的理解，在不断的学习与实践中交融，柏文喜形成了自己独到见解。
在柏文喜看来，这两年，商业地产行业进入了调整期，由供需不平衡进入了局部供过于求的状态。一线城市出现了单商圈向多商圈的演变；在部分二线城市，出现了比较明显的供过于求的状态，空场率相当之高，代表性的城市包括成都、重庆、沈阳等；此外，从大的趋势来看，三四线城市可能在出现了开发过量的问题。
“三四线城市缺乏人口嵌入的吸引力和足够强的产业支撑，如果开发过量，培育期、未来的经营都会遇到问题。”柏文喜直言。
不过，柏文喜认为，行业前景是向好的。因为整个社会经济在往前发展，产业结构在变化，服务业尤其是以金融、零售、餐饮为代表的服务业，所占的比例越来越高。同时，他强调，
发展节奏跟经济结构调整的节奏要契合，“一个轮子快，一个轮子慢”，就会出现供求失衡的问题，甚至出现所谓的泡沫。
REITs呼之欲出
近年来，柏文喜一直以商业地产大资管体系布道者的形象出现在行业面前。在商业地产大资管领域，他有充足的发言权：“投融管退四个环节，实际上一样重要。但在国内，现阶段退出环节非常重要，基本没有打通”。
“以REITs、类REITs为代表的金融产品，尤其是公募REITs这块还没有打通”。众所周知，投资是以获利、退出为前提的，如果不能实现非常顺利的退出，自然就会影响投资的进入。
具体到商业地产大资管，其本身就是一个投资的全链条、全产业链的过程。如果，退出通道没有打开，那自然会影响到投资进入到商业地产的资产管理领域，会影响到行业的发展。
实际上，这可以推导出行业发展的瓶颈在哪里——它影响了整个行业的资产流动性。而资产流动性对企业来讲非常重要，关乎企业生死的问题。“企业的生死，利润固然重要，可是现金流比利润更重要”。
柏文喜举例称，就像一个胖子，可能皮下脂肪很多，可血液里面的血糖没有了，会触发低血糖，可能就会猝死，一些企业就是这样死掉的。
在他看来，目前中国推出REITs有三大障碍。最大的障碍是目前的资产估值体系，此外，还面临缺乏专项法律法规和双重征税的问题。
“目前，为了推动经济发展，减税降费的这一轮大潮里，有可能会推动这方面税收的减免，对于REITs的推出，从宏观上来讲是一个比较大的利好”柏文喜认为。
那么，我们离真正的REITs的还有多远？
柏文喜坦言，以前他是比较悲观的，但随着形势的变化和发展，心态有了转变。尤其是今年下半年以来，孟晓苏等人都在强力在呼吁，行业的期待也越来越强烈。
目前，政府部门为了推动经济发展，拓宽投资领域，给民间的投资创造更好的机会。在降税减费的大背景下，柏文喜认为，真正的REITs，包括一系列配套政策，已经是呼之欲出了，“也许会比想象的要快”。
新零售不改商业本质
柏文喜不认同新零售会改变商业的本质。在柏文喜看来，“新零售”不过是一部分做互联网的人，为了进入零售业、引起行业的关注、争得自己生存和发展的一席之地，创造出的一个概念罢了。
“传统零售和新零售并不冲突，实际上是一回事，只是工具在发展、变化。无论新零售、传统零售，都不改变“人、货、场”这三者的本质，只是重构了三者的关系。零售业最终挣的是差价和衍生的收入。”柏文喜说。
柏文喜表示，新零售的出现，只是改变了传统的零售对于地段的依赖性，而且确实有较大改变，但是要说新零售颠覆了商业地产的地段论，他是不赞成的。原因在于，新零售的出现，并不改变商业项目交通的便利性、通达性和容易到达的这个特性。
谈及如何平衡商业地产产品线的标准化和个性化，他认为，在标准化的前提下，进行一些微调是必要的。
此外，标准化的产品线出来以后，做大资管产品的时候，会更加容易操作，市场的认知程度和接受程度就会比较高。从而，比较容易发售。如果要是个性化的产品，大家认为它不透明，市场接受度、认知度低，会加大推广难度。
