成都实施以旧换新政策，涉及全市62个新房项目。政策包括特价房源、佣金降低、保留意向房源、财政补贴和消费券等优惠。政策主要鼓励购房而非售房，目前金牛区已出台细则。其他城市有包销模式试点，但面临诸多问题，如二手房难卖、优质房源不参与换新等。成都市场面临新房去化压力，债务问题也是影响购房的重要因素。建议购房者根据自身需求和市场情况做出决策。
新房去化压力、债务问题是影响购房的重要因素。市场建议购房者根据自身需求和市场情况做出决策。
成都以旧换新政策正式落地，全成都62个新房都参与到了这次活动。
我看了一下，有一部分楼盘是直接把以旧换新的优惠点写上去了，有一部分只释放了有特价房源。
首先卖这一端
，近千家中介机构加入，二手房佣金不同程度降低，主推活动房源，帮助卖家快速出手。
不过我细看了下，似乎和目前市面上通行的佣金点差异不大，而且现在卖房最大的痛点并不是佣金问题，而是
卖不出去
。。。
然后买这一边
，首批次62个项目加入，包含了越秀、龙湖、人居、保利这些大开发商，并且承诺在卖旧房过程中保留意向房源90天。
我电话咨询过几家，大部分都是还在等区上通知下来，具体有没有规定房源，开发商是否会亲自收储并不清楚，现在都是一区一策。
如果按照公布的这张表来看，应该是在原有折扣优惠基础上，还能
继续申请以旧换新优惠
。
政策支持这部分
，
可享受定额、契税、增值税等财政补贴和消费券等形式的优惠，这次政策最有看点的部分也是这一块。
目前房经协的官微已经开通了报名系统，涉及到卖房佣金打折，新房优惠，以及税费减免三个部分。
现在可以明确的是，金牛已经出了以旧换新政策的细则，主要还是购房消费券、拆迁补贴这个层面，
也就是只涉及到鼓励“买”，并未涉及包“卖”
。
但是参考国内其它城市，“包销模式”也有试点的，要么开发商，要么国家队，亲自下场来把你的旧房收了，这个就很重磅~
目前主流的包销模式在南京、杭州、赣州、漳州等城市都已经落地了：
杭州：开发商以评估价为准，
直接收旧房
，多退少补原则，用以抵扣新房购房款，收储的旧房开发商会拿来做
工程抵款房
，或者
低价甩卖
快速回笼现金流。
南京：同样是开发商
包销模式
（开发商收储）
，参与的开发商大部分是南京人居，也就是官方下场收储，首批试点2000套。
赣州：
包销模式
，试点包含了居民个人旧房、开发商/租赁单位/国有平台公司、房地产经纪服务机构三部分主体。
另外，西安目前是不包销的，也没有国企下场收储，主要是开发商、购房者、经纪公司自行商定。
三方签订一个以旧换新协议，由购房者先向房企缴纳一定比例的诚意金锁定房源，
旧房卖出后可直接签约
；若未在规定时间内卖出，则
无条件退换还诚意金
给购房者。
但先吃螃蟹的其它城市，目前也遇到了问题。
首先是西安这种不包销的，除了少部分项目，大部分都是问的多，实际成交为0，西安参与以旧换新的项目，大部分都是本身去化困难的。
其次是链条中，最大的难点在于二手房难卖：
如果是南京、杭州这种包销模式，不管是国家队还是开发商收储，收储来的房子怎么使用依然是问题。
购房者购买力虽然解放了，但本质上是债务转移，优质房源肯定不会拿出来换新，不太优质的，谁拿去都是烫手山芋。
其它城市直接包销收储模式，有一些像割韭菜：
比如杭州，限定了要用市区的老房子，才能换新房，比如之前噱头很足的“老破小换别墅”。
我还专门去咨询了一位在杭州做房产媒体的同行，萧山并不算杭州的中心区域，约等于成都的龙泉/双流这种近郊。
那换算一下，等于成都的5+1区域老房子，换一个近郊区的别墅合院，我相信大部分购房者都不太认可。
真正比较有价值的部分，还是在于减少交易流程中的成本和难度，包括但不限于
买房消费券
、
定额补贴
、
契税补贴
、
增值税补贴
等。
鼓励置换，叠加最近带押过户、首套认定放宽、房票安置等一系列政策，新房的去化压力可见一斑。
比较离谱的是，受传统淡季的影响，这个月新房/二手房成交大概率比7月都少了一半左右。
卖了二手房的人，再置换新房的能力和动力都降低了，绝大部分都是以价换量，不被狠狠砍一刀基本都卖不出去。
客观的说，新房其实也在降价，特别是产品迭代风口上，很多非高赠送项目甚至达到100万以上跌幅，只不过是通过工抵/特惠形式而已。
不过就算新房跌了一部分，割肉放血，好不容易卖出了旧房的置换需求，也被低迷的市场吓到了，大多是持币观望。
更多的置换需求不再是投资，而是基于自身居住改善或者家庭需要，这个难度随面积增大而上升。
现在成都二手房的平均成交面积来到了95㎡左右，再置换只可能向上，来到120/143㎡这个水平，套三换套四更普遍。
主城新房在这个面积段，同时要拥有良好地段，即便优惠后的总价也普遍在350万以上。
这个难点对置换来说是刚性的，套三必定是往套四置换，而套二置换套三的在几年前就被消化完了。
所以一边是二手房主流的
小面积段资产缩水
，另一边是新房主流的
大户型总价降幅有限
，还要叠加对预期的不确定，对产品地段更高的需求。
所以真不是优惠没给够，也真的不是中介费太高，或者政策限制了大家买房，即便限购最严的时候，想买的人也有的是办法去操作去抢。
归根结底，还是
债务规模见顶
，
债务无力扩张
，
偿债周期到来
，债务转移已经找不到足够的蓄水池了。。。
各位，好好珍惜现在，现在可能就是未来10年最好的一年
。
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视频号《成都东哥说房》
每晚21:30-23:30直播
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