这里没有小阳春

Yuichi的宏观金融笔记 · 公众号 · · 2025-02-22 12:09

正文

今天看到一个新闻，开篇就是楼市“小阳春”行情蓄势待发。

吓得我赶紧看了一下数据：

1月北京网签1.2万套，价格同比下降7%，环比下降1.5%，价格下跌，但是成交非常活跃。

这个数据和我真实的感受是一致的。

前一段实地看了很多房。我没有观察到普涨。价格还是在往下走的，成交价普遍比挂牌价低，只不过，往下谈价的空间小了。金三银四小阳春，卖家在等待小阳春，心理预期有所抬高。不过不降价是卖不出去的，

北京的挂牌量突破了15万。这里面分为两种房子：

一种是不想降价的，挂很久也卖不出去，

一种是打谱卖的，直接挂小区最低价，迅速成交。

就拿我们小区来说，之前挂牌数从来没有超过10套，今年突然到了20套，这好多都已经挂了半年以上。而有有些房主，价格一次性给到小区最低，没上架就卖完了。

对于卖家来说，现在出售是一个精明的选择，赶着小阳春成交活跃的时候出货，因为从经济性角度出发，

房屋是负收益资产。

房地产是一个天然的杠杆资产，首付比例20%，意味着自带5倍杠杆属性。

分2种情形：

1.买房满足自住需求。

假定本金为a，贷款80%，贷款为4a，房屋总价为5a。假定贷款利率3.1%，意味着每年要支付的利息为 4a*3.1%=12.4% 。

在房价不变的情况下，该笔投资，相对于本金a的每年的利息成本为12.4%。

2.买房出租

假定每年租金回报率1.5%，该房屋每年的回报为 5a*1.5%=7.5% ，

在房价不变的情况下，该笔投资，相对于本金a的每年亏损为12.4%-7.5%=4.9% 。

无论哪种情形，投资房地产，都是亏损的。

大家买房又不是做慈善，赔本的事情谁都不会做。但是算不明白的大有人在。

刚才的计算有一个基本假设：房价不会变。

房价是上涨还是下跌，本身就是个极其复杂的问题。

通常，越是大类资产，方向越清晰，合理收益率也越低。但是房地产是个特例。

房产市值超过百万亿，但是方向却众说纷纭，我觉得原因还是在内部。

其他大类资产、外汇、黄金、债，都是以美元为基础定价的全球资产，而房地产，是仅局限于国内的的资产。这里面的非市场因素太多了，土地供应、人口、交易政策、学区政策，甚至一城一策，极为复杂。

以西城为例，买西城的房子，所有的中介都会强调这个房子对口XX学校，你会觉得给孩子买个学区房，用力托举一下孩子的未来，是一笔很划算的投资，但是，你可能不知道的是，很多很多学区房，即使提前买，进入对口学校的概率为0%，这就是政策的影响，但是这种信息的获取成本很高。

如果按照经济学理论来讲，这属于摩擦非常大的市场，定价效率非常低。

有人说房地产有居住属性，所以是有长期价值的。

别跟我说居住属性，你见过哪一种自带5倍杠杆的东西标榜自己有居住属性，是价值投资。

2倍杠杆的股票融券都要求资产门槛，100万的私募基金要求是合格投资人，买个房子告诉你没有门槛，只要5倍杠杆，没钱没关系，给你贷款，要提前享受大房子带来的快乐，这是价值投资，鬼扯呢。

5倍杠杆，只能做多，搏价格涨跌，这是投机。

如果你不是专业的房地产分析专家，就思考一下，买了房，每年的成本是多少，答案就挺清楚了。

从投资角度，如果利率快速下行，使得房租回报率超过房贷成本，这才是所谓价值投资属性。

能客观的认识市场，客观的看待自己的需求，对大多数人来说，并不是一个容易的事情。