2024年的市场，新规甚至超新规项目层出不穷，“卷”这个主题继续升华，从卷学铁商全能到卷产品使用率，层出不穷。
所以2025年我们有理由相信，这又是神仙打架的一年，各种高使用率学铁商全能大盘，继续搅动市场情绪。
按惯例，新旧交替之际，
本号选出2023年最值得期待的十大全新盘，并逐一点评。
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1.首先必须是高关注项目：地段好，高热度！
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2.选择尚未开展营销动作的新盘，期待程度高。
由于篇幅限制，将分为分为上、下两篇，从第五名开始盘点~
越秀地产滨江中地块
新桥地块是海珠滨江中板块渴市多年的宅地。
首先，它是片区内不多见的望江新盘，与珠江直线距离仅350米。
新桥地块周边有充足的江景资源
北向能望江是加分项之一，同时周边配套也很成熟。
另一种稀缺，在于其高使用率产品。
按照地块出让条件，阳台占比最高可达20%，属于超新规产品，
使用率杠杠的。
片区的二手房，像是
江湾花苑、中海名都、华标品峰、华标涛景湾
等产品已经落后几个时代。
但是由于地块周边二手小区数量庞大，还是积攒了不少的存量购买力，预计开盘只要定价不过分，又是一个单靠存量购买力就能托起销量的爆盘。
预计全盘货量在200-300套之间，参考目前越秀拿下的桂悦东晓、熙悦江湾、珑悦西关等小快灵宅地操刀情况，
不排除该地块也是做广府系列新规刚改产品。
只要定价合理，在海珠西嘎嘎乱杀！
珠实金融城东区地块
天河金融城东区AT091415地块是去年10月底由珠实、华润置地、广州城投、南沙交投联合体以约16.05亿元竞得。
如果算上配建成本，实际楼面价约5.12万/㎡。
这是足以杀入广州土拍单价前十的靓地，它的位置对得起高价。
这盘地段很牛，处于金融城东区，与起步区江源半岛仅一路之隔，是名副其实的CBD经济核心区。
项目北临黄埔大道，南至临江大道，
西北侧是
地铁4/5号线换乘站车陂南站
，还会
配建18班小学。
根据珠实过往在天河操盘经验，很可能会引入名校。
最重要的是，
它可以算是金融城潜在的“首个爆款豪宅”。
所以此次
珠实拿出自家最高端的颐德系产品
，正好弥补10-20万/㎡这个空白市场，为金融城打造一款真正爆款走量的豪宅。
目前预计面积段会在140-220㎡，总价1500万起步，主力户型总价预计在2000万左右。
大家敬请期待！
保利发展南方面粉厂&绢麻厂地块
南方面粉厂地块南向一线望江，作为珠江新城附近少有的大体量项目，光是地段的含金量已近乎绝版。
除了位置不错，地块景观资源也很顶。
它与南面的珠江只隔了临江大道和北岸文化码头，基本属于无遮挡，天然的豪宅胚子。
南方面粉厂地块航拍实景图
不仅如此，珠江新城核心区已近10年无新盘入市，产品力急需迭代。
它作为片区内首个超新规户型，地块住宅套内阳台等半开敞空间半计容比例，由原来的套内建筑面积15%，提高至20%，还挺香。
天河CBD+南向望江+20%阳台率+容积率3.7+自带商业
——buff值全部拉满，从产品属性看来，预测价格在15万左右。
面粉厂制造出来的这块面包，必将对于总价重叠度高的汇悦台小户型、颐德公馆和誉峰等楼盘带来震动。
绢麻厂与面粉厂同属保利发展，两位邻居没有竞争，可以互相助攻，它会是面粉厂最好的僚机。
绢麻厂地块出让条件优越：
阳台占比可达25%，天河TOP2，仅次于面粉厂。
不计容的公共开放开间面积，也可以达到10%。
换言之，其实用率估计能干到130%以上。
假如主打200平以下的改善户型，与面粉厂项目形成互补。
同时，
自身也会配建一所24班小学，补足珠城东的教育短板
，加上临近员村地铁站，基础生活配套已经全方位集结。
地理位置优越，定位明确后，虽然周边员村改造急不来，让绢麻厂城市面貌还是有些“村”。
但有面粉厂这位大哥在前方“开路”，可以把周边环境拉高一个档次。
越秀地产广州大道地块
对于关注越秀的置业者来说，这是2025年越秀区最值得关注的新盘。
它的特点可以概括为：越秀造，天河心。
教育方面很越秀：
按2024年地段划分，地块对口的是杨箕小学。
已明确会纳入广铁一中教育集团管理，铁一的招牌，广州家长信得过。
而城市界面方面，很天河：
以珠江新城的地标——东塔西塔为例。
以珠江新城的地标——东塔西塔为例。
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广州大道中地块直线距离约1.2公里
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南方面粉厂直线距离约3.4公里
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广州大道中地块有距离优势，所以你完全可以理解为，这是一个“准珠江新城楼盘”。
而且相比珠江新城接下来的江景豪宅，广州大道中地块的城景，同样很美很难得。
有新规户型，有CBD级别城市界面，加上过硬的书包，老编认为，广州大道中地块的入市，可谓嘎嘎乱杀。
保利天御
谁能想到，2025年刚开年半个月，冼村最后钉子户倒下，冼村旧改划上句号。
期待已久的保利天御，将为珠江新城楼市带来一个惊叹号。
自从2012年嘉裕公馆，2013年汇悦台开盘，2016年尚东铂悦府开盘后，珠城的新盘断供近10年了。
随着保利天御到来，珠江新城C位多少年来的新盘荒告一段落了。
保利天御总占地面积约46251方，总建筑面积约17万平。
将建1栋3-4层的商业中心，3栋23层-49层的办公楼，3栋47层高的住宅楼，1所幼儿园，以及和地铁合建的地下商业广场。
此前剧透的消息：
