“气死了，这才上了几节课啊，瑜伽馆就倒闭了。”
几个月前，Nancy还暗自庆幸，当初一个偷懒没给十几个月大的女儿报名美吉姆，完美避开早教机构倒闭的大坑，省了上万块。
谁曾想，饶了一小圈，还是着了健身的道儿。
“才充的5000块，老板一定是故意的，明知开不下去了还一个劲忽悠人充值。”
话题一出，如同打开了“潘多拉魔盒”。业主群里，你一言我一语的，互道曾经遭遇的各种“充值坑”。
从早些年的美容美发，到后来的健身房、早教机构、餐饮店，甚至日常如宠物店、零食连锁店，无一不包。饶是开了数年，积攒了无数好口碑的商家，照样说倒闭就倒闭。
充值的数额，少则几百、多则上万。充了几百的当花钱买教训、充值上万的一边维权一边自我安慰。
从高调开业到偷偷关门，原因只有一个：经营不善。
但是，众商家给到的说辞里，有一条“闭店理由”出现频率极高，那便是：房租到期、房东涨租。
Nancy充值的瑜伽馆便以“租赁即将到期”为由，可明明才开了不到半年。
出人意料的是，这条“高频理由”竟然还有不少人相信。
就在大家群情激昂，一边谴责无良商家、一边抱怨房东涨租时，邻居毛姐跳出来怒怼：这口锅，我们房东不背。
“还当现在是几年前呐，动不动就涨租金，多少商铺空着没人租，谁还敢涨租。”
毛姐早年在亲戚的引领下，买过不少商业地产，既有社区底商、也有写字楼。前些年确实过过好日子，像是城东一间交付不到两年的社区底商，不足百平米，年租金20万，租客一签就是5年。
那时收租收的快活极了，年回报率接近8个点。随着疫情爆发、租赁到期，好日子一去不复返。
谈续约时，租客上来就要求租金打7折，不然就退租。毛姐自然不同意，结果是商铺空置了快一年，才被一个做社区团购水果的邻居给租去，还是短租，年租金从20万直接跌到15万。
不光是社区底商，整个杭州的商业地产日子都不好过。
仲量联行数据显示，去年二季度杭州甲级写字楼空置率23.4%，环比上涨2.8%；乙级写字楼空置率20.5%，环比上涨1.9%。
租金方面也是持续承压。未来科技城、黄龙、武林、钱江新城等商圈优质办公楼租金更是全线下跌。尤其是未来科技城，写字楼租金跌幅高达4.1%。
综合体借助强势崛起的餐饮，租赁虽然不愁，可除了核心商圈抗跌外，非核心地段租金照样下滑，净有效租金环比下降0.6%。
以前商户倒闭，高租金确实是重要推手之一，如今早就变了天下。
电商、物流、直播等大大影响商业地产的环境。不光是杭州，其他一二线城市也同样面临商业地产出租难的现象。即便还能涨租，也仅局限于核心地段。
站在商家角度，不论是租社区底商，还是租写字楼、综合体，租期普遍一签就是三五年。
一来，租赁期越长，租金的议价空间越大；二来，房子租下还得装修，这又是一笔支出，且装修短则十几天、多则几个月，租期越短摊下来成本越高。
再者说，若真心想持续运营，即便房租到期、房东涨租，完全可以换个地方继续。杭州可选择的商业这么多，完全没必要绑在一棵树上。
然而，供职过多家瑜伽馆的资深教练宁宁告诉我，好些刚创业的新人，租期都不敢签太长。她跟朋友合开的瑜伽馆，就是先签的一年租期，除去装修，实际开业时间也就10个多月。
之所以不签长约，一方面是考虑到万一经营不下去，起码不用支付违约金，也不用费心思转租；另一方面，若是经营的好，即便到期后房东涨租，收益也能覆盖。
但这些，不会一开始就摆上台面。健身房、早教机构等本质上跟美容美发的运营模式相似，需要靠吸纳一批又一批新会员，实现运转。
只是没想到，经营瑜伽馆比预期中难太多了。后期新加入的会员越来越少，可员工工资、房租水电却是每天都在产生，拖得越久亏损越大。这不，趁着一年租约到期，草草关门。
其实，每年都会有倒闭的商户，每年也会有新冒出的商家，如同四季更替一般，再平常不过。
寻常的关停并不会在市场上引发过多关注，也不会扰乱商业地产的运营。
但现在，“充值、会员”模式蔓延至各行各业，且伴随着他们的相继暴雷，如同多米诺骨牌般，终会反噬到商业地产。
最直观的反馈是：现在一听到商家的充值业务，大家本能警惕。
没有了源源不断的会员提前充值，商家投入成本更高。在人人忙着消费降级的当下，原本经营就十分困难，少了这笔预收款，经营压力更大。
结果便是，商家们趁着租约到期及时止损，甚至违约提前结束租赁。
寻找新租户本就需要时间，如此一来，短时间内商业地产的空置率又高了，房东们更是不敢涨租。
空置率不光影响房东，同样还将影响新房销售。
现在，好些大型综合体或是写字楼，运营方会在显眼位置，将那些未能如期支付租金的商户，公开点名。即使提醒，也是告知大家，充值需谨慎。
要想改变现状，除了等待市场大环境变好，关键还是要转变运营模式。
一味地将失败归结于“房租到期、房东涨租”，就像“狼来了”一样，用的次数多了，终会失效。
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编辑∣二叔
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