第二篇、真实案例告诉你，为什么买重庆无本万利（一） 这是去年的案例，现在不再适用，但不代表2019年或2020年不再一次出现这样的机会。 我们不讨论本轮房价飙涨和重庆的滞后效应、不讨论M2、不讨论一线城市资金的外溢、一切分析重庆楼市会涨的附加条件都不谈（当然这种条件说起来这的太多太多，靠谱的像重庆基数低、基础牢靠、供地量在2014达到峰值后逐年递减、主城人口持续流入等等等等，不靠谱的比如欧讲的重庆是战时陪都等）。站在2016年的10月，我只假设这样几个条件：重庆楼市每年涨幅大约等于中国GDP增速，也就是7%，重庆房屋租金年均涨幅约为7%，也就是说，我心里的预期是，重庆房价和重庆房租，十年翻一番，这样的假设你觉得是保守还是激进？事实上，如果加上房价，我们国家实际的通货膨胀率是远高于7%的，任何东西的价格，你估计它10年翻番，都不能算是激进。 以下内容为本人实例，隐去一些信息，但是明眼人一看便知。如有雷同纯属巧合，认识我的朋友肯定会看出来啦，anyway大家权当一乐。 XX公馆10X平米精装房，带巴X中学指标，含税总价134万。 其中自有资金10W，个人借款及消费贷34W，按揭贷款90万。 所有资金成本：自由资金按照4%的年息计算，借款及信用贷综合成本6%，按揭月供4385元，年支出77020元。年收入（前面忘了说，这套房一直有人租用，月租金6000元）72000元。第一年净支出5020元，但是请注意，房租有押金占款，并且是预付制，第一年就可以基本实现收支平衡，第二年及以后年份，由于租金持续上涨，很快就可以实现正流入。每年的资金正流入忽略不计，问，十年以后这笔投资的收益是多少？ 答：1340% 13倍，就是这样轻松自然。我可以负责任的告诉你们，大部分真正的炒家，他们自有资金不到所购房屋首付的10%，是首付的10%，不是总价的10%！！！一些到一手售楼部一掷千金的土豪，并不能算真正的炒家。 这里面有很多变量，每一个变量的调整，都会影响最终的结果。比如，房价年均增速不到7%或高于7%，租金如果没有这么高怎么办，个人没有融资能力，首付全是自有资金。 好，我们来一个极端保守假设：10年房价涨幅50%（年均不到4%，你信么…）首付全部自筹，租金收入每年4%，年均增幅4%。计算过程忽略，我直接告诉你结果，首付44W，后续流出资金约5W，结果是收益率136%。在资产价格年均膨胀仅仅4%的假设下，10年也可以获得136%的收益，满意吗？事实是，房价完成这50%的增幅，只用了半年时间，多么可怕。 在我去年第一次发帖告诉网友们我这个操作思路的时候，他们是这样说的： XX公馆10X的房子能租6000？4000都租不出去！ 重庆肯花6000块租房的人买不起房吗？鬼才信！ 租金这么高，为什么大家不买房？为什么会有人花这么多钱租房？ 重庆收入低的很，平均工资1000多块！ 10年翻番，万一下一个10年房价跌了呢？ 重庆把老子套惨了，终于有解放军了。 赶紧把老子大学城的房子接了！ 我想一一回答这些在网上的喷子，他们用仅有的一点点道听途说的信息去喷别人，不思考不调查市场，坑爹坑老婆就算了，还要误导无辜群众，不能忍... XX公馆10X的房子能租6000？4000都租不出去！ 老子买房子的时候里面就有租户，我要编故事骗你？买房子前我就把所有中介跑遍了，不仅是作为买家，还会以租房的角度、作为房东的角度，统统了解清楚！按照去年的房价，重庆的租金水平在4%-6%是没什么疑问的吧？ 重庆肯花6000块租房的人买不起房吗？鬼才信！租金这么高，为什么大家不买房？为什么会有人花这么多钱租房？ 不是每一个人都会这样考虑问题，只租不买的大有人在，租房的原因五花八门，各种类型高端住宅也都有相应的租赁人群。（买核心区，大学城之类的不谈，别墅之类的不谈） 重庆收入低的很，平均工资1000多块！ 骗鬼啊，重庆收入挺高的，除了超高薪岗位少，个人感觉普遍工资水平是一线的70%-80%吧，低收入人群是有很多，但是哪儿都有低收入人群。 10年翻番，万一下一个10年房价跌了呢？ 不想和你聊了，再见~ 重庆把老子套惨了，终于有解放军了。 来啊，房子信息发出来，看看有没有人感兴趣。
水库论坛微信群介绍以及统一入群方式:
水库A8.5群--入群需验证净资产5000万。（目前人数50人，众神之神欧老师，某著名连锁地产老板季老师，每次买30套（频率接近为月）的南京大魔王乐老师，哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师，喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神，半年14套的福州大神，东莞台湾大户某老师等都在此群 。对了，还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女）
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水库一品堂--无需验证资产,水库无需验证资产的最高品质的群。（目前人数408人，贷款大亨本尊老师，花木唐镇大户冯老师，浦发某总（找他办浦发信用卡30万起）， 光大某美女（找她办光大信用卡15万起），农商银行某总，金桥公寓第一人，水库女神陈兜兜等众强人均在此群）。
水库各省会城市群--各省会城市均有群，其中杭州，广州，成都，重庆最热门。
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水库法拍房投资群--同样破限购，之前法拍房是价格洼地，只有市面七八成，现在出来的法拍房已经无笋，很多时候拍到手价格，比市价还贵。
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水库重庆团购群--重磅福利，重庆已经迎来暴击，欢迎大家买多唱空，每人买够10套以上，目前160余套房子正在组织团装，累计团购套数近千套。目前重庆很多楼盘正在以每3个月50%的速度上涨。
目前有水库重庆团购一群，二群，三群，水库和记黄埔御峰团购群，水库阅江阁团购群，水库0首付低首付二手抢购群，水库成都团购群等。
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今日笋盘推荐： 房一：重庆江北区观音桥步行街，绝佳黄金地段 楼盘:聚丰纵横国际住宅
面积：72平 价格:128万 按揭:97万 首付:31万 过户税费佣金等共6万 楼盘简介:位于观音桥商圈中心，距轻轨3号线观音桥站步行不到2分钟，楼下对面就是公交车站（20余条公交线路），可到主城各区！ 附近各大型写字楼、商场林立，此物业租赁投资价值极高！此栋物业开发商开盘均价为2万左右，此套是高管内部奖励房源，所以才能低于开盘价出售，懂得来！
房二：龙湖春森彼岸 江北品质大盘 低于市场价20万 清水价买装修房 122平187万，带装修，贷90万，首付97万，过户佣金税费按揭评估等费用7万！懂的秒杀
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房五：中航翡翠城，渝北西区。 现在建西南最大游乐园 旁边有体育场 轻轨9号环线 7号轻轨线 公交线路几十条 交通十分便利 渝北核心区域 政府主建片区 品质大社区花园洋房 建面298平 贷215万 首付12万 不包税费 清水三跃，地 下两层全采光，带50平米小花园
房六:金沙港湾B区 江景房 14栋 精装修 建面126 套内103 3室一厅 卖128万 银行首套贷款75万 首付53万 后期出3万包税费，中介费2万
房七:南坪轻轨房亚太商谷 南坪轻轨房亚太商谷，步行10分钟到轻轨工贸站 南坪商圈，会展中心，玖玺台旁边，精装修，两室一厅，83.5平米，13楼 83万 首套贷款57万 ，首付26万 带租约2500，还有一年到期目前市场租金3200左右。 月供3200 左右，基本租抵月供，投资首选！ 仅此一套，仅此一套！后期费用5万 外地客房产税自理，中介费2万。
房八:郁金香国际公寓 笋盘推荐:低于市场价50万！！！ 郁金香国际公寓，沙坪坝商圈内，精品学区房，带重庆市十大名校指标！沙坪坝小学 建面120平米，清水顶楼跃层！贷款96万，卖160 出资67包干！市场价15000每平米，低于市场价30万左右，步行三峡广场五分钟不到，地铁9号环线再建中，绝对物超所值
房九：浩博天庭，江北观音桥，黄金地段 距观音桥地铁站100米，繁华商圈，吃喝玩乐全都有 建面103平，办公装修，装修好，卖118万包佣金税费，本地客户首套贷款78万，外地客户首套贷68万，租金抵月供（外地客户房产税自理）
房十：江北嘴紫御江山 熙岸（三期），三室两厅两卫，建面113平，套内90平，采光充足，安静绿化好，双地铁（六号线和九号线），边上就是国金中心，可就读江北嘴实验学校。价格157万，首付63万，可贷款94万，税费9万多。
房十一:南坪步行街 珊瑚大厦 位置相当好 离南坪轻轨站2分钟 建面142 4室一厅 2卫 客厅大 房子05年的 首套贷款85万 二套75万 业主卖价118万 首付33万 后期费用5万 租金可租3200以上
房十二:南滨路大型小区 海棠晓月 1楼 建面160 简单装修 4室2厅2卫 业主做工程的，现在急需要钱 带后花园 此房用水不要钱！不要问业主为什么，因为重庆水利局长是他表哥 业主卖价138万 银行首套贷90，首付48，二套贷款80，首付58，后期费用5万包干 抢抢抢……
房十三: 威尼斯印象 巴南区 超级笋，500平联排别墅，威尼斯印象，清水建面340，套内327，送前后花园200平，世外桃源，可自住，处置价100万包干，可贷70万左右。 （外地客户房产税自理，中介费2万）
房十四: 奥林匹克花园 渝北高档小区奥林匹克花园7期来袭！建面123实际使用200左右。精装跃层1楼，跃二楼、带租约目前租金4000，可续租可入住，市场价165万，现处置价格150万包干，首套贷7层94万，首付56万。二套贷81万，首付69万，距离轻轨三号线金渝站684米，好房不等人，仅此一套（外地客户房产税自理，中介费2万）
房十五：九龙坡核心区域，盛世融城
笋盘一套，限全款客户 九龙坡核心区域，盛世融城，杨家坪板块大渡口步行街，80万平方城市公园综合体，2500亩绿岛中央公园 品质社区绿化好，13年次新房，101平89万，精装修3房，中间楼层，三梯六户采光好，只卖全款，佣金2万，税费自理 轻轨2号线平安站，5号线和城市环线在建中 目前此房市场价110万，懂的下手！
房十六：南岸区 南坪 龙湖观山水（银行处置房） 面积：建面173.8平， 总价：201万 银行评估价：10000，本地客户首付61万，贷款140万，外地客户或二套房首付81万，贷款120万。 税费：包含税费 户型：4室2厅2卫 房龄：9年 朝向：南，朝中庭，三面看江 楼栋位置： 楼层：18层，共33层 装修：住家精装修，家电齐全。全采光。 （外地客户房产税自理，中介费2万）
房十七：南岸区 会展中心旁 融创玖玺国际 面积：建面49.5平， 总价：50万 银行评估价：11000，本地客户首付13万，贷款43万，外地客户或二套房首付18万，贷款38万。 税费：包含税费 户型：1室1厅1卫 房龄：4年 朝向：南 楼栋位置：6 楼层：9层，共38层 装修：办公精装修，住宅产权。租金1800/月。 （外地客户房产税自理，中介费2万） | 
