专栏名称: 老杨地产逻辑

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8月楼市，沪深反差如此之大，别把异常当正常！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2016-09-03 08:48

正文

刚刚过去的8月，对中国楼市，可谓非常不平静。在全国楼市继续升温的同时，不同地区的政策面与市场面出现了进一步的分化。

从主要城市的总体数据来看，市场并没降温，量能仍保持在高位。比如，2016年8月份，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长9.2%，同比增长27.2%。相当强势噢。

重点比较一下四大天王的成交数据吧。

8月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长9.0%，同比增长16.1%。形态还不错呀，没有明显降温。但继续分化中……

具体城市看，北上广深4个城市环比增幅分别为-6.4%、34.3%、2.3%和-26.9%，同比增幅分别为-11.9%、71.4%、34.2%和-58.9%。

北京新房成交量，不温不火！看似不咋样，其实主要是因为北京商住房成交量太大，近期规模居然超过纯住宅！逆天了。规划土地房管部门，有失责之嫌噢！如果将住宅与商住加起来，成交量图就会强势多了。另外近两个月，北京的二手房成交火爆。

上海可就比深圳强一些了，比深圳就更强了。8月下旬，上海出现了收紧信贷、限离婚等传言，结果导致民政局告急，连续几天成交量超千套，恐慌性买房。因此，全月成交暴增，去化周期近几年来首次跌破6个月。

看一眼深圳的成交量，大家就能理解为何老杨担心深圳楼市了。从4月开始，连续五个月低迷，目前量能回到2014年前三季度的低迷期。量能如此萎缩，你还敢对深圳房价充满信心？另外，近几个月深圳库存增长，去化周期上升至8个月以上了。你如继续看好深圳，老杨不拦你！

广州，四大天王中的小弟，成交量保持高位，情况相当不错，房地产板块轮动的受益者，正在补涨中。未来几个月，广州楼市明显强于不深圳。近两个月，广州市区房价有点像杭州，开始加速上涨了。

比较了量能之后。再来看房价。

下表是百城房价指数中的部分城市。8月份，无锡、上海、东莞、杭州、福州、天津、南京房价涨幅较大。北京和广州、武汉较强。深圳幅度也不小，但老杨觉得有点高估，或者说与低迷的成交量形成量价背离。但凡背离，多难持久。

另外，值得关注的是，苏州房价出现环比下跌，这与苏州当前楼市降温的形态相符。

还有，对于上海8月成交量暴增，我认为不是什么好兆头！当市场因为政策传言而出现短暂狂热时，一般都是房地产短周期繁荣末期的特征。一点点风吹草动，就让购房者内心恐惧、烦燥、失眠，可知市场之弦已经绷紧到什么程度了！这是不正常的市场状态！

虽然老杨也不愿看到上海房价下跌，老杨的资产主要在上海嘛。但客观而冷静的进行逻辑推理，上海政策将进一步收紧，已经透支的市场，上攻力度将越来越弱。几个月后，上海楼市就会趋同于深圳疲惫的市场形态了。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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