上海楼市的白银年代能有多久？

如果你买了一套房子，第一年租售比C1，第二年租售比C2,第三年租售比C3.....第n年Cn，第一年上海城市居民可支配收入增长D1，第二年上海城市居民可支配收入增长D2， 第三年上海城市居民可支配收入增长D3.....第n年上海城市居民可支配收入增长Dn，

稳多行情，第n年的房子涨幅：

(1+D1-C1)(1+D2-C2).....(1+Dn-Cn)*(1-n)%-100%

把2011年至今、当年单价排名前十的新盘套入公式，会发现这些房子的涨幅与这个公式是趋同甚至更低的。

许多人称之为总价天花板。

也许上海楼市的黄金年代从2011年之后，逐渐远去了。 即使 2015、2016年的货币洪流，也没有让这些房子涨幅超过收入增长。

2011、2012年的成交套数冠军保利叶语、2013年的万科城Vcity,2014年的绿地海域笙晖、2015年的经纬城市绿洲、2016年的首创旭辉城 依然远远超过这个涨幅。

许多人称之为货币洪流。

其实是，上海楼市还处在白银年代。

这个白银年代，体现的是虹吸，外来人口把家人的积蓄用在上海置业，也不一定是给自己买，还包括给父母买。

这个白银年代，能够持续多久？

国家卫计委预判， 至2029年，中国人口到达峰值 。

2018年5月16日，上海统计局发布统计数据：

2017年，65岁及以上老年人口增量自2010年第六次人口普查以来 首次高于新出生人口。

上海走向老龄化拐点。

房价要上涨， 收入预期是重要因素。上海的老年人多数有收入，但预期收入是保守而不是激进的。

上海老龄化人口总数的峰值也在2030年左右，和中国人口峰值2029年相差不大。

如果生产方式没有大的变化， 上海楼市的白银年代能维持10年左右。

这个白银年代的长短，根据外来人口流入的情况变短或者延长。因为上海外来人口的 年轻程度高很多 ， 且外来人口占上海人口比例为40%。

图：2015～2017年本市常住人口老龄化情况

这些外来人口，也包括和子女一起生活的老人。通常，这些老人也会带来 资本虹吸。 他们在上海也有置业需求， 不少市民买第二套住宅就是给父母居住。

图：2015～2017年本市65岁及以上外来老年人口总量情况。

白银年代结束以后，上海楼市会如何？

如同现在高单价的房子， 更多消费属性而不是投资属性。 也如同如今高单价的房子，大多数人买不起。

香港、 上海、 北京、深圳， 上海老龄化第二。 （上海14.3%，北京10.9%，深圳3.4%。）

东京、上海、纽约、伦敦、 上海老龄化第二。

楼市三要素，人，地，钱。 看空上海的所有观点都不重要， 但是人，的的确确是没有底气的。

不如，身段柔软点，和二线城市一起抢人？

300万到500万

17号线淀山湖大道正地铁房

西虹桥一号 验资群