文
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巴九灵
（微信公众号：吴晓波频道）
国内一线城市房价太高，许多年轻人
“望房兴叹”
，楼市一点风吹草动，都能引起轩然大波。
这不，
上海楼市又放大招了。
上海市规划和国土资源局
挂出了位于浦东新区和嘉定区的
2宗地块，土地用途均为租赁住房，要求竞得人须100%自持70年，
也就是说，
建好房子后，只能出租，不能出售。
2宗地块须至少提供1897套租赁住房
，而且不能建设公寓式办公和酒店式公寓，还得精装交付，
对
租赁对象也有要求，优先保障高端人才。
消息一出，有人欢喜有人忧。炒房客开始忧愁了，要是以后这种情况越来越多，那房价肯定上不去了，
岂不是被套牢了？
更多的人则认为，这是在释放一种信号，今后租售并举将成趋势，
就
能抑制房价
的
上涨
。
那么，官方这么做的用意何在？这只是个特殊事件，还是将成为一种趋势？对上海房价、租房价格又有什么影响？来听听大头们的分析。
丁建刚
浙报传媒地产研究院院长
“
租赁市场严重发育不全
租售并举会经历一个较漫长的过程
”
培育租赁市场一直是房地产市场的重要政策取向之一。但在中国：
▷
缺乏租赁住房的户籍政策、学区政策；
▷
缺少保障住房租赁者权益的法律；
▷
中国人向往住房自有的传统文化。
这些因素导致住房租赁市场严重发育不全。
上海的这一土拍政策，可以看作是发展租赁住房的一种政策倾向。
但这并不会影响上海的房屋租赁价格。因为房租的价格要看全部租赁市场的供求关系，并不取决于这一两个纯租赁的项目。
当然这类纯租赁项目，开发商非常有可能会做成长租项目，有一个稳定的租赁期和稳定的价格。但就目前市场的供给来说，
更多的房源仍掌握在存量房的个人手中。
租售并举是中国房地产市场未来的政策取向，但会是一个较漫长的过程，会首先从人口密集的一线城市开始。
目前阶段在中国的中小城市和县城，租赁市场的市场需求仍然非常小。
韩世同
广东省房地产研究会副会长
“‘
只租不售
’
模式并不好
尤其开发商面临很大风险
”
我觉得，上海这么做，主要是为了不出地王。此前政府供地紧张，导致价格过高、开发商疯抢、地王频现。
当前的土地拍卖，依旧是
“价高者得”
，那么，
能否采取
“
价中者得
”，
采用暗标形式，让土地拍卖价格趋于合理。
这次上海的出让事件，竞得人必须在出让年限
70
年内，
100%自持物业
。好好的一块地，本来是肥肉，如今变成了硬骨头，对各方都没有太大好处。
▷
对政府：
地价起不来；
▷
对开发商：
风险非常大，在地价、房价高时拍地，光靠租金很难回本，目前来看，需要
50
年才能回本，甚至还抵不上利息；
▷
对市场：
并不能增加住房供应量。
所以，我认为，这种形式是租赁市场的投石问路，没有必要过度解读，也不会大规模进行。其实，政府不一定要强制开发商“100%自持物业”，采取“可租可售”形式，同时采取税收减免的形式鼓励开发商去自持，保证开放商能回本，还能有一定的增值空间。
不过，在未来，租售并举确实是方向，但是有两个问题。除了经济能力以外，还有一个观念问题：
中国人普遍觉得房子有金融属性，买房比租房划算。
这种观念要逐渐引导，强制扭转只会适得其反。
另外，
7月7日发布的《上海市住房发展“十三五”规划》显示，未来五年，预计新增供应各类住房约170万套。其中，商品住房约45万套、租赁住房约70万套、各类保障性住房约55万套。
租赁占比高达40%，如果按此供地恐会存在两个问题，租赁和可售住房都严重供过于求，每年平均新增14万套租赁房、20万套商品住房，但今年上半年上海一手市场仅成交3万套商品住房。
按此销量一年的供应量5年都无法消化。
当年香港“
8万5居屋发展计划”曾被指是导致楼市崩盘的祸源，而此时上海新增34万套住房，是否靠谱？如果不靠谱这样的规划定来何用？
丁祖昱
易居企业集团 CEO
“上海房租将全面回落
房价将稳定甚至回落”
《上海市住房发展“十三五”规划》显示，租赁住宅占到大头。所以，上海规土局挂出2宗地块“只租不售”，可以看到，租赁住宅用地的土地出让已经开始了。
租赁住房70万套新增再加30万套存量经租，总共100万套，定会影响未来上海的房产市场格局。
▷
房价：
上海境内、中心城区以外的住宅，特别是刚需或首套住宅，
价格会稳定，甚至有些板块区域价格会回落；
中心城区未来无论租赁也好、商品房也好，供应不会太多，所以
中心城区的价格可能还会持续坚挺。
▷
租金：整体租金价格全面回落。
这对开发企业来说，也是个挑战：
①
未来拿地时，很多地需要100%持有经营租赁，原先都是开发销售模式，
现在部分要转型成为代理经租模式了。
②
投入不一样，
这次起价都是几千块钱楼板价，当然也要看拍到什么程度。原先现房销售，同今天的租赁相比，相差5-8倍。
③
自有资金长期放在租赁住宅项目中，
可能会兑现不出。
对于原先长租公寓的运营公司以及二房东来说，压力可能会更大，成本压力、运营压力、出租率都可能受到一定影响。
但这对上海来说是一件好事，可以稳住房价，还能吸引更多年轻人来到并留在上海。
提高上海的城市竞争力、活力，
对上海城市发展至关重要。
卢文曦
上海中原地产分析师
“完善
租赁市场后
上海楼市会接近欧美发达国家
”
我觉得最主要还是为了吸引人才，目前上海正处经济换挡时期，需要更多人才。但当前
上海的房价和租房价都较高，对人才的吸引力减弱。
反而是二三线城市，为吸引人才，给购房、租房补贴，还解决落户问题。
正常情况下，房地产市场的销售、租赁两条体系，都应该很健全，
两者的价格也会有一定的牵制作用。
但我们当前的情况是，本应租房的人，因为缺乏安全感，都跑去买房，这对销售市场也造成了一定的压力。
其实，早在
2014
年，中央层面就提出了租售并举，上海在这方面做得比较坚决。这次出让的
2宗租赁宅地
，以及出台的《上海市住房发展
“十三五”规划》
，都说明了这一点。
但是，短期来看，上海的租赁市场现状不会马上出现扭转。从投入到有效供应，至少需要两三年的时间。目前上海的房屋租赁市场，企业经营的长租房还不是最主流选择。
由于管理成本，租金成本关系，企业经营长租房背后是资本在推动，如果没有资本支持，
这类企业可能活不过
2年。
如果想鼓励企业做代理经租，需要政策加以倾斜或者引导，毕竟企业都需要盈利。
今后，如果租赁市场的政策健全了，那么，上海乃至中国就会像欧美发达国家一样，低收入人群在社会保障方面享受优惠，收入一般的群体选择租房生活，等到有能力买房时再去买房，
从而形成梯度消费。
另外，从上海当前的房价来看，依旧处于高压政策下，未来
1-2
年，房价上行的可能性不太大。挤点泡沫是正常的，房价往下沉会有一定的幅度，
但不会超过市场的心理预期，连续下行不太可能。
租售并举是趋势，但相比租房，大多数人
青睐于买房。
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