文|凯风
有人说，中国楼市早已不是一个叫经济学问题。
2016年，貌不惊人的合肥超过北上广深，夺了年度房价涨幅冠军；更神奇的是，
进入
2017
年，同在安徽的阜阳市临泉县，这样一个国家级贫困县，居然学北上广深搞起了“限房价，限地价”。
一二线暴涨还没结束，三四五线就紧随其后，就连国家级贫困县也陷入房价狂欢。这种局面，还能维持多久？
一
二线与三四线，究竟谁泡沫更大？形势一旦逆转，谁会率先跌倒在地板上？
▎2017年7月大中城市环比涨幅，三四线城市遥遥领先。
1
很多人说，时间进入
2017
年，一二线城市房价就一蹶不振，他们的论据是这些城市成交量不断下滑，有风向标之称的深圳房价，更是连续10个月下跌。
很多时候，统计数字会撒谎。
他们只告诉你深圳房价连续10个月下跌，却没告诉你，这10个月，深圳房价仅仅跌了
11
65元，相比
5.5
万的均价可以忽略不计。
▎深圳房价连续10个月下跌，跌幅可以忽略不计。
他们又说，一二线城市成交量集体下跌，就在刚刚过去的7月，北上广深同比降幅均超
30%
，北京、广州降幅更是超五成。数字看起来很吓人，但他们却没告诉你，当一二线城市开始限制高价盘上市、限制新房网签时，成交量数据已经完全失真。
相反，
在层层政策叠加之下，深圳房价在两年内涨了
3
万多元，最终居然只跌了
1000多
元，这说明市场转冷，还是楼市依旧坚挺？
去年十月一二线城市开始上马调控，当时媒体就说是史上最严，但结果连一个城市的房价都没遏制住；于是乎，限购之外上马限贷，限贷之后又祭出限卖，接着又出台政府指导价，凡是房价高过指导价一律不予网签。结果呢？
北京广州楼市又焕发第二春，涨幅比
2016
年还要夸张，至今仍没有出现回调的迹象。而一二线热点城市除了成交量在人为控制之下出现下跌，大多数城市的房价仍在上涨，个别城市也只是高位盘整。
一二线城市房价为何越调越坚挺？
原因很好理解，限制了网签，却限制不住真实需求；控制了政府指导价，却控制不了市场上的真实定价。一个双合同就能应付的问题，何必如此煞有介事？
2
三四线城市这一波房价暴涨，出乎大多数人意料之外。
在几乎所有人看来，三四线城市缺乏新的经济增长点，同时面临人口外流的压力，再加上库存持续高企，楼市失去长远上涨的基础。
现实就是这么奇怪。
那么，三四线为何会出现暴涨？
一个原因是表面的，那就是当一二线城市被限购限贷限卖的组合拳人为锁住时，仍然无路可去的资金就窜到三四线城市，从而带来房价暴涨。
另一个原因是结构性的。虽然三四线人口在向一二线城市流走，但随着城镇化的推进，大量农民在自己的县城、市区就地变成市民，也带来了一定的人口增量。
还有一个原因，至关重要。
像安徽阜阳临泉县这样的贫困县，当地的人均可支配月收入不到2000元，而房价早就蹿升到五六千元。从一开始的高库存，为何突然变成库存紧张，从而不得不对楼盘进行限价？
最主要的原因就是，当地正在大张旗鼓地进行棚改，而且在形式上，一改当初就地安置的模式，而是直接发钱。
▎2014年-2017年棚改货币化安置面积。
所以，明白了吧，以棚改之名大肆拆除现有的住房，再以货币化补贴之名，让被拆迁者有了购房的资本。既少了原来的存量，又多了新的需求，房价哪有不一路上扬的道理？
在三四线城市里，像临泉这样的还有很多。无论是棚改，还是旧城改造，反正在人为控制之下，一边大拆一边大建，政府的土地财政收的盆满钵满，民众在抢房的盛宴里身不由己。
