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来源：
本文由品税阁根据中国税务报、南通税务、郝老师说会计文章二次整理，具体以当地政策答复为准
房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据合同约定从应付工程款中扣取一定比例的费用作为质量保证金，待质保期结束后，再将上述款项返还给施工方。一旦质保期内建设项目出现质量问题，房地产开发企业会视情况扣留质保金。那么，扣留质保金时，应如何作财税处理？
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发一住宅小区项目。项目竣工验收后，甲公司按照合同约定与施工方乙公司办理了竣工结算，结算价款10000万元，同时预留质量保证金300万元。乙公司向甲公司开具了10000万元增值税专用发票。甲公司会计处理如下（单位：万元）：
质保期内，该项目出现屋面防水质量问题，乙公司未进行维修，甲公司对上述质保金予以扣留。对该业务的财税处理，甲公司内出现了以下两种观点：
观点一：由于甲公司按结算总价10000万元取得增值税专用发票并计入了开发成本，所以质保金属于工程款。后期由于建设工程质量问题，乙公司放弃对甲公司300万元的债权，应视为乙公司因商品质量问题而作出的销售折让，甲公司应当冲减开发成本，并将对应的进项税额转出。
观点二：甲公司和乙公司之间的工程款，在双方办理工程结算时即以结清，乙公司按结算金额10000万元全额开具发票符合税法规定。按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）和《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，甲公司可以根据发票所载金额，在企业所得税和土地增值税中作为成本予以扣除。扣留质保金时，应将其计入营业外收入，进项税额不需转出。
两种观点的分歧在于质保金是否属于工程款。《建设工程质量保证金管理暂行办法》中明确，质量保证金指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金；采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他保证方式的，发包人不得再预留保证金，并按照有关规定执行。
通过上述规定可以看出，一是质量保证金从应付工程款中预留，属于工程款的一部分；二是预留的质量保证金是承包人就合同义务作出保证的一种方式，其性质属于保证金。这么看来，两种观点都有一定道理。
问题的关键在哪里呢？笔者认为，在于这300万元随着双方合同权利义务的变化变换了“马甲”。
以办理竣工结算的时点为分界点：该时点之前，300万元身披的“马甲”是“工程款”，工程总价款也不因甲公司未来将预留该款项而减少，所以乙公司应按10000万元开具增值税专用发票，甲公司按照发票金额计入开发成本；该时点之后，乙公司需向甲公司提供保证并支付质量保证金，于是乙公司给300万元穿上了“质保金”的“马甲”并将它留在了甲公司。
综上所述，在预留保证金时，甲公司可补作如下一笔会计分录：
通过如上会计处理，可以清晰体现300万元从工程款到质保金的性质转换。扣留保证金则视为乙公司向甲公司承担了保证责任。由于该业务不属于增值税应税行为，甲公司应向乙公司开具收据，不需要冲减前期开发成本，也不需要进项税额转出。
通过上述两个案例，可以看出，工程质量保证金在开具发票时剔除的，按照工程发票金额计入资产成本；工程质量保证金包含在发票总金额内的，按照工程发票金额计入资产成本，扣留时作为营业外收入，不冲减成本。
好多会计问，异地施工的工程，若是不预缴增值税，是否存在风险？如何处罚？
答复：
需要预缴增值税。
参考：
1、国家税务总局制定了《跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（2016年第17号公告）：
第十二条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照本办法应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，未按照本办法缴纳税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理
2、《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。
好多会计问，异地施工，是否需要在异地预缴企业所得税？
答复：
需要预缴企业所得税。
1、跨地区项目部预缴税款：应按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴（只限于跨省、自治区、直辖市和计划单列市设立的项目部。如果是非跨省的异地施工，国家并没有规定要预缴企业所得税）。
2、总机构预缴税款：扣除已由项目部预缴的企业所得税后，按照其余额在机构所在地预缴。
我是增值税小规模纳税人，季度工程额低于30万元当月是否需要在异地预缴增值税？
答复：
不需要。
参考：
根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号 ）第一条和第六条规定，小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元，下同）的，免征增值税。按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过10万元的，当期无需预缴税款。
自然人异地提供建筑服务，需要预缴增值税吗？
答复：
不需要。
参考：
国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第17号）第二条：本办法所称跨县（市、区）提供建筑服务，是指单位和个体工商户（以下简称纳税人）在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。纳税人在同一直辖市、计划单列市范围内跨县（市、区）提供建筑服务的，由直辖市、计划单列市税务局国家税务局决定是否适用本办法。
其他个人跨县（市、区）提供建筑服务，不适用本办法。
建筑业预缴增值税，是不是一般计税和简易计税都是差额预缴？
答复：
是的。在预缴时不管项目是一般计税还是简易计税都可以差额预缴。但是回机构所在地时一般计税项目，需全额计税。
参考：
国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第17号）第五条规定， 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款：
1.一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。
应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）÷（1+9%）×2%
2.一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的预征率计算应预缴税款。
应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%
建筑业预缴增值税，是不是一般计税和简易计税都是差额预缴？
答复：
是的。在预缴时不管项目是一般计税还是简易计税都可以差额预缴。但是回机构所在地时一般计税项目，需全额计税。
简易计税项目预缴的增值税能在一般计税项目中抵减吗？
答复：
简易计税项目预缴的税款可以在一般计税项目增值税应纳税额中抵减。预缴的增值税抵减增值税时不与建筑项目的应交增值税一一对应抵减。
建筑业企业异地的工程项目必须设立分公司或子公司吗？
答复：
不需要。
参考：
1、根据税总发[2017]99号规定，任何地区和单位不得违法限制或排斥本地区以外的建筑企业参加工程项目投标，严禁强制或变相要求外地建筑企业在本地设立分公司或子公司，为建筑企业营造更加开放、公平的市场环境。实务中，有些地方会为争夺税源，要求成立分公司，增值税及企业所得税等全部在当地缴纳。
2、有些省级住建部门也有类似规定，比如江西的赣建招(2018) 11号文件明确，各级建设行政主管部门不得把要求外地建设类企业在本地设立分公司、子公司、生产基地等作为招投标的前置条件。
按照现行规定，异地施工项目需要按照2%或3%预缴增值税，需要按照实际收入的0. 2%预缴企业所得税，已经起到了平衡各地财政利益的作用，没有必要强制或变相要求外地建筑企业在本地设立分公司或子公司。
什么样的建筑工程既要办理农民工工资专用账户又办理农民工实名制管理？
答复：
主要是房建工程和市政工程。
建筑业差额征收增值税适用于一般计税的项目吗？
答复：
只有简易计税情况下才可以享受差额纳税这个政策。
参考：
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。
建筑业差额征收增值税，账务处理上如何体现差额缴纳？
答复：
根据财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知（财会[2016]22号）的规定，按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“工程施工”科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——简易计税”科目，贷记 “工程施工”科目。
建筑业的差额分包可以抵减的费用包括哪些？分包款中的材料款可以差额计算吗？
答复：
分包款中的材料款可以差额计算。
参考：
《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第31号）：
七、关于建筑服务分包款差额扣除纳税人提供建筑服务，按照规定允许从其取得的全部价款和价外费用中扣除的分包款，是指支付给分包方的全部价款和价外费用。
《关于《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》的解读》第七条：
关于建筑服务分包款差额扣除纳税人提供特定建筑服务，可按照现行政策规定，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额计税。总包方支付的分包款是打包支出的概念，即其中既包括货物价款，也包括建筑服务价款。因此，《公告》明确，纳税人提供建筑服务，按照规定允许从取得的全部价款和价外费用中扣除的分包款，是指支付给分包方的全部价款和价外费用
建筑业差额征收增值税，分包款需要什么凭证作为抵扣依据？简易计税是否需要向税局备案？
答复：
分包款可以凭借发票扣款。如专业工程分包合同，其材料及劳务款均可凭票扣除。简易计税不需要向税局备案了。
参考1：
国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第17号）第六条规定：
纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。
上述凭证是指：
（一）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。
上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。
（二）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。
（三）国家税务总局规定的其他凭证。
参考2：
国家税务总局公告2019年第31号：提供建筑服务的一般纳税人按规定适用或选择适用简易计税方法计税的，不再实行备案制。以下证明材料无需向税务机关报送，改为自行留存备查：
（一）为建筑工程老项目提供的建筑服务，留存《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同；
（二）为甲供工程提供的建筑服务、以清包工方式提供的建筑服务，留存建筑工程承包合同。
自2019年10月1日起实施。
自然人代开建筑工程款发票地点是在机构所在地还是项目所在地？
答复：
自然人代开发票（从事建筑劳务）地点一般是项目所在地。
参考1：
《增值税暂行条例》第二十二条关于增值税纳税地点第(三)项规定，非固定业户销售货物或者应税劳务，应当向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税;未向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。
参考2：
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。
建筑业挂靠开票，是否属于虚开增值税发票？
答复：
不属于虚开。
参考：
1、《关于的解读》（国家税务总局公告2014年第39号）中指出，“如果挂靠方以被挂靠方名义，向受票方纳税人销售货物、提供增值税应税劳务或者应税服务，应以被挂靠方为纳税人。如果挂靠方以自己名义向受票方纳税人销售货物、提供增值税应税劳务或者应税服务，被挂靠方与此项业务无关，则应以挂靠方为纳税人。”
2、《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第二条规定，“单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。”
建筑工程类发票的备注栏填写的信息不完整是否需要重开，是否有风险？
答复：
1、对于开票方来说，属于未按规定开具合规发票，违反了发票管理办法；
2、对于收票方来说，不合规发票不能作为税前扣除凭据、不能作为进项抵扣凭据、不得计入土地增值税扣除项目金额。因此，建议按照规定重新开具。
我是一家建筑施工企业，在施工现场用甲方的水电，取得甲方水电费分割单，金额200万元，税局能否允许税前扣除？
答复：
不可以！不是共同接受应纳增值税劳务！水电费属于货物了。分割单只适用于劳务，不适用于货物！只有在企业租用办公、生产用房等资产，发生水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，才有可能采取分摊方式。本条的适用范围不宜扩大。
