上海楼市的两个趋势，有点吓人

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-12-16 18:38

正文

周总结

12月第二周出现两个重磅趋势，上海楼市可能要变天了。

第一，上海成交量持续高位运行。第二，上海二手房挂牌量开始减少。

如果趋势持续下去，行情必然启动。

12月第二周各方面指标几乎全部向好，天平不断倒向看多一方。

网签量保持高位，带看量保持高位，挂牌总量快速下降。

唯一的例外是定金量略微下滑，买方、卖方进入博弈状态。

双方胶着，导致房价未见上涨。

具体后续走势，还需要观察进一步的救市力度。

成交量分析

上海救市火不过两月的诅咒被打破了， 12月份二手房网签量依旧高位运行。

全月超过2.5万套毫无悬念，有望冲击3万套新纪录。

11月用了12天破万套，12月只用了11天，12月11日网签量就达到10566套。

周维度数据，12月第二周（9日-15日）网签量6644套， 环比上周微降150套，同比去年同期大涨 80%。

还在积累上涨的动能， 从量涨到价涨的时间越来越近。

价格数据

当然，上海房价还没全面上涨。

因为老破小挂牌量的增加，上海的平均房价依然缓慢下跌。

本周上海的房价指数（黄线）环比上周略微下降，还没有进入上涨趋势。

11月下旬开始的市场最大的变化是，有不少新增置换客户入场， 一方面增加了需求储备，一方面刚需房源供应得到补充，加剧了楼市分化。

部分改善区域，联洋，前滩等板块出现了库存快速消化，成交价上涨的情况。

学区房再次火热，一些优质的学区片区低价房源也相对紧俏。

其他刚需片区房价还未见涨幅，对整体上海平均房价依然拖累。

刚需房源积压严重，若持续放量到明年春节后，上海房价有可能会进入全面上涨周期。

前置化需求数据

网签数据滞后15-30天。全市定房量、带看量无从统计，我们拿到了头部中介数据，已经具备相当参考意义。

12月第二周，头部中介带看量依然在最高位震荡， 说明市场热度还在持续。

带看是成交的前置指标，今年527新政后市场启动，6月成交很高，7月就明显下滑。

其实6月中旬带看量就见颓势。

12月第二周带看量很高， 可以预判未来半个月上海的网签数据不会明显下降。

与此同时，头部中介定房量处于弱下滑趋势，但是按照成交市占率20-25%计算，全市周维度定房量6000套左右， 12月成交2.5万套以上难度不大。

带看趋势、成交趋势明显背离，带看量增加、成交量下滑，说明成交难度增加。

高性价比的房源在被消化，购买意愿仍旺盛，但是成交的困难在增加，买卖双方的预期进入博弈期。

全市普遍进入胶着期，12月后交易量可能下滑，叠加春节假期，数据出现震荡。

节后首月通常迎来小阳春，如果叠加新的救市措施，2025年上半年热度有望持续。

供给数据