抵押物处置权行使及抵押权实现

抵押，是抵押人（通常为债务人或其他第三人）不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。

设定抵押权的意义在于，当债务人不履行到期债务时，债权人可以就该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，即当发生债务人财产不足以清偿全部债权的情况下，抵押人的债权能比债务人其他债权人的债权更先以抵押物的交换价值得到全额清偿。

通常，除土地所有权、集体土地使用权、公益设施及其他产权不明的财产等外，抵押物可以为抵押权人有权处分的不动产和动产，最为常见的抵押物无外乎是房屋及相应的土地使用权（本文以“不动产”为例，作为本文探讨的抵押物所指代范畴）。

不动产的抵押权采用的是“登记生效”主义，因此在签订书面抵押合同后必须要办理抵押登记并取得抵押权证，否则抵押合同不生效，抵押权也不具有法律效力。

由于抵押权人在行使抵押权时获得的是抵押物的交换价值，基于这种财产的代位性，在抵押期间，相对于抵押权人而言，抵押人对于抵押物仍然享有处分权，但却要受到一定限制。

1、出租权

抵押人将抵押物出租的，承租人的租赁权是否有效取决于抵押设定的时间。当租赁先于抵押时，应遵循“抵押不破租赁”的原则，在租赁物设定抵押后原租赁关系继续有效。

其原因在于，承租人支配的是租赁物的使用价值，而抵押权人支配的是其交换价值，所以租赁物设定抵押不会损害承租人的利益，因此抵押人将租赁物设定抵押无须经过承租人的同意。但是如果租赁合同没有到期抵押权人就依法行使了抵押权，租赁物所有人发生变化，租金的给付对象也发生了变化，故抵押人在设定抵押时，应告知承租人抵押事实，同时为避免负有租赁的抵押物变价困难，也应将租赁事实告知抵押权人。

（注：当抵押房屋因抵押权人通过法院被依法执行拍卖时，如承租人依据“抵押不破租赁”要求带租拍卖，执行法院应予实质审查。以浙江为例，承租人只要在房屋被抵押、查封后占有房屋的，不论是否在前已签订租赁合同，执行法院都可以裁定除去租赁关系而启动拍卖；如果房屋被抵押、查封前已交付承租人，但申请执行人有证据证明被执行人与承租人间恶意串通以明显不合理低价租赁，或有伪造租金交付证据的，执行法院经审查后仍可能除去租赁关系拍卖）

反之，抵押人在抵押权设立后抵押物出租的，租赁关系不可以对抗已登记的抵押权，即抵押权实现后，租赁合同对抵押物受让人不具有约束力。

2、出让权

抵押期间，抵押人欲转让不动产抵押物的，必须通知并征得抵押人同意并将抵押情况告知受让人，否则转让行为将归于无效（如果是无需登记的抵押物，可能导致转让行为生效而致抵押权人蒙受损失），但如果受让人代替债务人清偿全部债务从而消灭抵押权（即受让人行使“涤除权”）的除外。

如若抵押权人认为转让价款明显低于抵押物价值时，抵押权人可要求抵押人提供相应担保作为其同意转让的条件。对于转让所得的价款，债务人应当用于提前清偿担保的债权，剩余部分才由抵押人享有，如有不足的，还需债务人清偿。

3、再抵押权

财产经抵押后，若财产的价值大于所担保的债权金额，就余额部分抵押人可向其他债权人再次抵押，但是再次抵押的担保债权金额不能超过抵押物的余额部分。

1、抵押物的处置方式（抵押权实现方式）

实现抵押权的方式有拍卖、折价、变卖三种。其中，变卖方式最为省时省力，但基本上建立于抵押权人与抵押人协商一致的前提下，当然如果法院在强制实现抵押权时，无法通过拍卖方式对抵押物变价的，也可由法院主持对抵押物进行变卖。

折价，可由抵押双方在债务履行期届满后（如在订立抵押合同或债务履行期届满前达成的，可能因被认定为“流质条款”而归于无效）协商进行也可由人民法院在作出判决后，按抵押物的性状，参照市场价格，把抵押物折价归抵押权人所有，此种方式可能会导致不公平的后果，也易影响其他债权人的利益，一旦折价协议有失公允的，其他债权人可以请求撤销，因此折价必须建立在公平估价的基础上。

拍卖，是实现抵押权的一种最佳方式，通过引入竞争机制，竞拍的价格能保证抵押物价值的充分实现，同时抵押权人也可以作为竞拍人参与到竞买中，基于此种方式的公平性和变现能力，其也是法院优先采取的变价处理方式。

2、抵押权人的债权执行权

（1）抵押权人债权执行权包括对抵押物的执行处分权

法律规定，当债务人到期无法清偿抵押人债务时，抵押人只能先通过与抵押人协议以抵押物处置所得价款受偿，协商不成的，再向人民法院提起诉讼或向仲裁机构提起仲裁确认债权后通过向法院申请强制执行生效判决、调解书或仲裁裁决（可统称为“执行依据”）来处置抵押物受偿，处置的方式同样是折价、拍卖或变卖。

在前者协议受偿方式下，抵押物的处置人是抵押人，而在后者诉讼或仲裁受偿方式下，因处置行为的启动有赖于抵押权人的申请，因此处置人实为抵押权人，只不过其处置权是须依附法院执行程序实现的执行处分权。在执行依据生效至抵押物处置前，抵押物的孳息可由抵押权人收取并享有（即抵押权人的处置权还及于抵押物的孳息）。

（2）抵押权人债权执行权包括对抵押物执行处分的优先受偿权

抵押权人就抵押物处分所得价款具有优先受偿权，该优先受偿性是针对无担保的普通债权人，但是当不动产抵押物同时抵押给多个债权人的，在受偿优先性上也存在区别：在先登记的抵押权人应先于后登记的抵押权人受偿，若发生后登记抵押权人债权先到期情形的，后登记债权人有权先行要求处置，但只能就抵押物价值超出在先抵押担保债权的部分受偿。）

1、抵押物若经多轮法院查封将可能极大妨碍抵押权的顺利实现

依据相关法律规定，已经设定抵押的财产因涉诉或涉及仲裁程序被法院采取查封、扣押等财产保全或执行措施（以下以查封为例）的，不影响抵押权的效力，也即不影响抵押权人对抵押物的优先受偿权，但是当债务人负债较多，抵押物被其他债权人申请法院多轮查封时，将会大大增加抵押物的处置时间和成本，从而导致抵押权人丧失对抵押物的优先处置权。

如果有多个法院对同一抵押物先后进行查封，最先查封的法院为正式查封，后来办理查封登记的法院为轮候查封，如果正式查封法院解除查封，那么排列在先的轮候查封变为正式查封。在执行环节中，正式查封法院若对抵押物进行全部处理的，排列在后的轮候查封将自动失效；若为部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封则转为正式查封。

之所以要区分正式查封与轮候查封，是因为依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，只有正式查封的法院对于查封财产才能依执行债权人的申请进行处置（即相较于轮候查封债权享有执行优先权），如果在其他债权人已申请法院就抵押物进行查封，抵押权人无法再与抵押人以协议方式处置抵押物，此种情形下，除非抵押权人在首封法院执行抵押物期间，申请加入到首封法院对被执行人（债务人）的财产分配中，对执行变价所得款要求优先受偿的，如果抵押权已经就债权起诉或申请仲裁，但未就抵押物查封或就抵押物由其他法院轮候查封的，抵押权人优先受偿权与首封法院的执行优先权冲突，可能会存在以下影响抵押权实现的隐患：

（1）因抵押物变价款难以清偿已有全部债权致首轮查封人滥用优先处分地位对抗抵押权人

抵押物的评估价格与最终变现价值往往会存在一定差距，如果抵押物变价所得的款项在优先清偿抵押权人债权金额及强制执行费后所剩无几，或根本无法满足首封法院债权的清偿要求的，首封债权人基于本位主义可能会怠于申请拍卖抵押物，且即使首封债权人申请拍卖，法院也会因拍卖属于对本案债权清偿无实际利益的“无益拍卖”而不予启动拍卖程序，如此局面容易迫使抵押权人与其私下达成协议放弃部分债权份额的清偿。

（2）抵押权人和法院信息不对称导致抵押物被提前处置

由于抵押权人无法全盘掌握债务人的债务、涉诉或被执行情况，实践中可能发生首封法院（尤其是异地首封法院）已经将被查封的抵押物处置完毕，而轮候查封法院且享有优先受偿权的抵押权人一无所知的情况，从而导致抵押物灭失。

（3）抵押人与他人通谋虚假债务进行恶意诉讼

抵押人为了逃避债务，可能授意他人依据虚假的债权文书向法院起诉要求对抵押物进行查封，通过怠于行使债权或人为复杂诉讼过程，又或者与他人达成还款协议，约定较长的还款期限，同时约定还款协议未履行完毕前不得解除抵押物的查封，从而使得抵押权人无法顺利实现抵押权。

（4）首封法院对债权人债权诉讼、判决程序进程缓慢牵制抵押权的实现

如首先查封的法院所采取的执行措施为执行财产保全裁定（即在法院还未就案件进行审理判决前，为防止将来债务人转移被查封财产导致发生无可供执行财产的局面，法院先行就已知特定财产进行保全的一种强制措施），具体的财产分配要等到该院案件审理终结后执行。因此，抵押权人实现抵押权要严重受制于受封法院对相应债权纠纷的审理进程。再者，如果债务人涉嫌刑事犯罪的，根据“先刑事后民事”的审判原则，民事案件应先移送进行刑事审判，由此，首封法院的债权纠纷的审理期限就会变得额外冗长。

2、关于解决抵押权人优先受偿权与执行优先权冲突各地的实践做法

现有的相关法律对于财产处分法院的确定依据四个原则，即方便执行、终局执行、无益拍卖禁止及公平保护原则，即需综合考虑：是否为财产所在地法院；是否已进入终局执行；优先受偿债权与在先查封债权间的优先顺位如何；在先查封债权、优先受偿债权与查封财产价值间的关系。