今天（3月29日）上午10点，刚刚编制好的《北京城市总体规划（2016年-2030年）》草案，将正式开始在北京市规划展览馆公示，接受社会各界的意见、建议。
北京是首都，近年来为了纾解非首都功能，解决拥堵、雾霾等问题，国家实施了“京津冀协同发展战略”。所以，北京的规划理所当然受到全国的关注，从中我们可以窥见中国城镇化战略的方向，以及楼市的未来。
根据媒体报道，这个规划有以下几个重要看点：
1、北京常住人口在2020年控制在2300万人，以后保持不变。与此同时，北京的建设用地规模将从2020年的2860平方公里缩减到2030年的2760平方公里，也就是说北京建成区的规模将缩小。
2、北京的战略定位是：政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。
3、北京的城市空间结构是：一主、一副、两轴、多点。一主，就是一个主城区，包括东城、西城、朝阳、海淀、石景山、丰台；一副，就是一个副中心，指通州；两轴，就是中轴线（南北）和长安街（东西）及其延长线；多点，就是其他各区。
看了这个规划，尤其是人口、建设用地控制目标之后，我突然意识到一个问题：北京的城市争夺战，将进入空前激烈的阶段！
谁跟谁的“争夺战”？当然是想在北京工作、学习的人！
在北京控制人口、控制建设用地的大背景下，如果中国的资源分配方式不改变，那么北京的房价将不断上升，最终事实上是通过高房价来控制人口，北京的生活成本将成为全球最贵的城市之一！
根据北京市官方数据，2016年末，北京的常住人口是2173万人（上图），未来增长的空间只剩下127万人了。2012年到2013年，北京每年新增人口都在45万人以上，如果保持这个速度，两年半就突破2300万的“人口天花板”了。
上图：北京官方公布的人口增长情况，跟居民用水用电情况不相符合。
但北京近日公布的“统计公报”显示，2016年北京只增加了2.4万人，人口纾解政策产生了奇效。但问题是，同样根据这份统计公报，2016年北京居民用水大幅增长了14.9%（此前三年增幅分别是4.8%、5.6%和7.2%）；2016年北京居民用电大幅增长了11.8%（此前三年的增幅分别是-3%、7.8%和3.2%）。
也就是说，2016年仍然有大量人口涌入了北京，只不过官方不掌握而已。我觉得最大的可能性是：这些人通过购买“商办物业”性质的“类住宅”，成为了新的北京人。2016年，北京商办物业的销售量比2015年大幅飙升了70%以上，而住宅销售（均为新房）则是下降的。
2016年北京每卖出5套房子，就有2套是商办物业，“类住宅”的商办物业可以绕过限购和限贷。目前，北京正在建设的房屋面积里，商办物业超过了7000万平米，但住宅不到6000万平米。也就是说，未来几年北京新建成的房子，仍然是商办物业为主。
北京日前出台空前严厉的“商办物业”调控措施，其根本原因就在于此。政府的希望通过调控，挡住不断涌入北京的人口！
北京交通这么堵，空气这么差，为什么大家仍然不断涌入北京？根本原因还是因为北京发展机会太多、钱太多、公共服务太好。
比如北京在城市定位里只字不提“金融中心”，并把金融中心的头衔加冕给了上海、香港、深圳，但北京目前不仅是金融决策中心，还是中国最大的资金中心。北京目前拥资14万亿，上海约11万亿，香港为10万亿左右，深圳只有可怜的6.3万亿。深圳即便资金最少，仍然相当于天津、重庆两大直辖市之和。至于北京，则达到了天津的4.6倍！
资金是一个城市经济发展的结果，也是未来发展的重要动力。通过资金总量，我们可以清晰地看到，北京才是中国最大的经济中心、金融中心。
此外，如果你通过税收总额、个人所得税总额、独角兽企业数量、企业获得风投数量等关键指标观察，北京都是中国数一数二的城市，远远超过深圳、广州，很多方面也远远超过了上海。
近年来，北京还拿走了原来依附于深交所，后来一度准备给天津的“新三板”，拥有了第三家交易所。北京的金融、风投、创业中心的地位，已经远非上海可比，连深圳都难以望其项背。
只要北京在“金融”、“科创”上仍然黄袍加身，那么北京事实上就是中国第一大经济中心城市。再加上北京是权力中心、决策中心，想到北京生活的人就不会少。
未来政府能控制的主要是房子、户口、义务教育阶段入学的门槛，所以希望到北京生活的人，将在这三大方面跟官方博弈。大量的人口，最终会聚集到廊坊、保定、天津等环北京地区，但这些家庭的真正经济来源，仍将是北京。
至于北京的户籍、住宅、学位、车位、车牌号都将日益稀缺，成为部分中国人最梦寐以求的东西。
北京生存机会的争夺战，将进入最惨烈的阶段！
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