主要观点总结
文章主要围绕清远美林湖楼盘展开，介绍了其背景、优势、特点以及市场情况。文章还讨论了楼市存量博弈时代的房子评判标准，包括地段价值、产品价值等，并强调了资金增值的重要性。
关键观点总结
关键观点1: 清远美林湖是一个大盘，具有数据优势，但数据漂亮不代表竞争力强。
文章提到清远美林湖是一个大盘，因为基数大，所以数据表现优秀。然而，数据好并不等同于竞争力强，还受到地段等其他因素的影响。
关键观点2: 好房子的评判标准不仅仅是产品价值，还包括地段价值。
文章指出，在楼市存量博弈时代，好房子的评判标准不仅仅是产品价值，更重要的是地段价值。地段价值是1，其他诸如产品价值都是后面的0，没有地段价值，其他价值都无从谈起。
关键观点3: 资金增值是购房的重要考虑因素。
文章强调，资金会流向能让它增值的地方，这是资金的天性。因此，购房时需要考虑房子的增值属性，如果买入后没有涨价预期，那么这样的房子就不是好房子。
关键观点4: 楼市出现分化行情，市场进入存量博弈时代。
文章提到，自2021年以来，广州楼市出现分化行情，市场从增量时代进入存量市场。在这个背景下，能够留下来的房子都是符合市场筛选的，好房子应该从中挑选出来。
正文
为什么？因为你只有基数够大，才有可能在忽略地段的情况下产生各种销冠头衔——
广清销量top1，清远销量金额top1，清远销售套数top1，等等。
这是大笨象楼盘的优势之处：因为足够大，所以数据漂亮。
好比一条早餐街10家卖包子的有8家是你家开的，你很难不做到市场占有率第一嘛，至于盈利还是亏损那是另一回事。
楼市亦是如此，数据好看不代表竞争力强，还有可能是在既定的条件之下——只能选择它。
2025年3月份，万科的黄埔新城以117套的新房网签数据位列黄埔区销量榜首——
黄埔新城我也没去过，但卖得多（卖得多是销售绝对值高，卖得好是占比高）很大概率也是因为它足够大。
清远美林湖，号称
「一半湖山一半城
」，度假应该很舒适；至于自住，通勤能接受就好，因人而异。
最新出台的《规范》，除了设置
「层高不低于3米
」的要求之外，还有多项技术要求。
比如说4层以上住宅要设置电梯；比如说要提高墙体和楼板隔声性能‘比如说要提高户门、卫生间门的通行净宽；还比如说要提高阳台等临空处栏杆高度。
值得注意的是，这一规范是强制性措施，在工程建设中具有强制约束力。
也就是说，自从住建部领导发话之后，市场上将会冒出各种各样品质做得不错的好房子。
从这个维度来说，清远美林湖不失为一个好房子的样本。
但是，我认为仅仅只是品相好的房子，并不是真正意义的好房子。
领导说，要多盖好房子——这个语境下的房子，指的是房子的品相，也即所谓居住功能。
那么什么是真正意义的好房子呢？市场愿意买单的房子，就是真正意义的好房子。
市场是什么？市场其实就是钱，就是资金——资金流向哪里，哪里就是好房子的所在之处。
资金会流向哪里呢？资金只会流向能让它增值的地方，这是资金的天性，也是资金的属性，
或许有人会抬杠：不对，钱在人手里，而人有七情六欲，未必会像你所说的决策思考跟资金一样理性得跟机器人一样。
那么我告诉你，当你不能让你手里的钱完成它的增值使命，那么你手里的钱也是暂时被你保管而已。
总有一天，钱会从你手里流走，回到它应该回到的另一个人手里。
俗称市场从来不搞诈骗，市场只会根据散户的智商重新分配财富。
也就是说，当一个房子失去了增值属性，那么就不是大众市场认为的好房子。
因为我们所提及的好房子，是在默认它们地段价值没有问题前提下的好房子。
地段价值是1，其他诸如产品价值都是后面的0——1没有，什么都没有了。
如果从这个维度来作为好房子的评判标准，那么我认为美林湖就不是真正意义的好房子了。
如果买入之后没有涨价的预期，那么这样的房子就不是好房子。
为什么现在要提及好房子概念？因为现在已经进入楼市的存量博弈时代。
要知道，以前哪怕是不好的房子，市场照样有大把人买单的。
这里所说的房子，不仅仅是核心区域的房子，不仅仅是楼龄次新的房子，还有那么边角料的房子——
边角料的房子它们也能涨啊，只是涨幅没有核心区域的、楼龄更新的房子涨幅更大而已。
时间线来到2021年之后，广州楼市出现了分化的行情。
分化的本质，其实是市场上的钱不够了——钱优先流入更好的容器，差的容器就接收不到钱了。
既然市场从增量时代进入存量市场，那么能够从上一轮淘汰赛中留下来的房子，肯定是符合上一轮市场筛选的房子。
就是说，所谓好房子，既包括产品因子，也包含地段因子。
映射到楼市，就是现在很多单价高的房子，溢价更多是来自地段价值；
涨回来了你还在，就不是风险；涨回来了但你不在，对你来说也是风险。
所以得问2个问题：第一，能不能涨回来；第二，你还在不在。
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我是吴大，独立思考，不吹不黑，为广州中高端买房人提供购房＆落地服务；如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等），欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会！
