文 | 都市快报记者 张康康
距离杭州楼市上一次调控加码（今年3月底，杭州施行认房又认贷），已经有近3个半月的时间了！
但在这期间，楼市热度并没有明显降温，反而有种更疯狂的感觉——热门板块新房难买，要求提高首付比例，甚至全款付清的楼盘，变得越来越多。
举两个夸张的例子：
拱墅某新盘，据说一次性付款+车位，购房者才有摇号的资格！只是摇号，而不是保证能买到！
最近申领预售证的奥体某楼盘，要求客户全款付清+车位，有关系的客户，最低也要6成首付+车位！
在这样的情况下，关于杭州楼市调控继续加码的风声，又渐渐传了起来！尽管相关人士，予以否定；但不少业内人士坚定认为：政府已经在酝酿相关政策，等待时机出台。
陈浙戎供图
如果杭州楼市进一步加码调控，有哪些新政可能出台呢？
结合目前各大城市的相关调控政策，快房网为大家仔细梳理了一番，发现有这么几个可能的方向！
根据今年3月底发布的最新限贷政策，杭州目前执行的限贷政策如下：
首套房首付3成；二套房首付6成；三套限购。
其中，关于二套房的认定比较严格，采取了“认房又认贷”的准则。除去无房、无贷款纪录的纯首套，其余的“有一套房无贷款再买”、“无房有贷款纪录”、“有一套房有贷款再买”，均属于二套房，统一执行首付6成，基准利率上浮1.1倍的限贷政策。
相较于其他热点城市，首付6成的比例，不算低，但也不算高。
比如，上海、北京两大城市，二套房如果购买的是非普通住房（根据单价、总价确定），首付比例需要70%、80%；广州贷款未结清的，首付一律7成；深圳二套房，统一执行首付7成。
同时，相比非一线的厦门、南京和苏州等城市，杭州的二套房贷政策，某些方面也有所不如。其中，苏州贷款未结清首付8成；厦门和南京购买非普通住房，首付比例70%-80%。
考虑到目前杭州房贷额度的相对紧张，二套房贷首付比例的提高，有一定可能。不过，如果提高比例，应该不会是一刀切式的。比如，只针对贷款未结清和有房的购房者。
限售是目前各大城市施行的主流调控政策之一。目前，个人限售的年限主要在2-3年之间。
比如，南京新购住房，在取得不动产权证后，3年内不得转让；长沙取得不动产权证2年后，方可上市交易；福州、广州、青岛、东莞、嘉兴等城市为2年；珠海、成都、郑州等城市，为3年。
在限售大军中，隶属保定高碑店市的白沟镇，其设定的限售期长达5年。据悉，在雄安新区设立的消息公布后，大批投资客开始涌向打车到雄县不到半小时的白沟镇，当地二手房价暴涨。
限售期最长的是河北主城区。该城市规定，对通过“限房价竞地价”、”限地价竞房价”模式取得土地，开发的商品住房，自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满10年的，不得买卖。
在周边城市（南京、嘉兴）纷纷实施限售的情况下，杭州推出限售的可能性较大，也是目前传言的主流。
杭州目前实施的土拍政策：溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。（当溢价率达到50%时，取得不动产登记证后方可销售——7月12日挂牌的9宗土地已取消了这条限制）；
【重磅】现房销售取消！杭州主城新挂牌9宗土地，土拍规则有重大变化！
由于开发商拿地热情过于火热，目前杭州所推土地，大部分都达到了70%封顶溢价和自持。表面上看，有最高地价的限制，地价被控制住了，但考虑到自持比例，实际地价并未降低。
而且，现房销售大大延缓了有效供应的上市时间。某种角度看，这会进一步加剧供需矛盾。（因每一块土地出让条件不同，暂无法确定接下来的挂牌土地是否还会延续7月12日取消现房销售这一限制，但目前来看现阶段应该将是延续取消趋势的）
反观杭州边上湖州“限房价、竞地价”土拍规则（设有商品住房最高售价，但不限制地价），还是价高者得，受到了市场的一定认可。
今年6月底，浙江省国土资源厅还印发了《浙江省国有建设用地使用权出让网上交易规则（试行）》的通知。通知中规定：各地可根据房地产用地管理和调控的需要，采用“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住房用地中配建保障性住房”等多种竞价方式。
后两种方式，杭州已经在施行。但“限房价、竞地价”的土地规则，杭州还没有尝试过。而这样的拍卖规则，已经在不少城市推行。
7月4号晚上，上海规划和国土资源管理局网站悄悄挂了一则公告，2宗挂牌土地的用途写着：租赁住房！
图：快房网
这是上海首次推出100%不可售住宅用地的出让，两块土地需要开发商整体持有，且只租不售，产权70年！
比起早些时候万科100%自持拿地和杭州的高比例自持（自持部分只租不卖），政府可能是想推动租赁市场！
这会给房地产市场带来怎样的影响，不得而知！杭州推出这种政策的可能性，非常低。
2015年3月，财政部、国家税务总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人住房转让营业税（现为增值税）免征期限由5年降为2年，北上广深除外。此后的契税等优惠政策，也是如此。
如果杭州增值税由2年重新改为5年，是不是也说明杭州正在向一线城市看齐。但有一个问题，增值税的调整是全国性的，并非地方政府能决定。
2016年2月，财政部等三部门联合发文，大幅下调房地产交易环节契税和营业税——二套房契税由先前的3%，降至最低1%，140平方米以上的非普通住宅，购买2年以上免征营业税（增值税）。
增加交易环节的税率，对投资性需求的影响，应该还是比较大的。但和增值税调整一样，这并非地方政府所能决定。
最后还要说几句，尽管可出台的政策不少，但能对房价产生什么样的影响，很难预计！楼市可能降温，房价也可能继续上涨！
在杭州楼市的发展历程中，开发商从来没有现在的趾高气扬，购房者也从来没有现在的低声下气。楼市行情好，房子俏，开发商确实有提要求的资本。
但眼下的开发商，对购房者实在太不友好了——没有关系、没有超出实力的资金，你别想买房。多少真正有需求的购房者，被开发商无情鄙视，连走个参与摇号的资格都没有（哪怕是走个形式）。
希望有一天，等到市场低迷的时候，开发商哭着喊着，求购房者买房的那一幕，会再次重现！
题图：张文婷 编辑：浅眠
