福建国税内训2017年BT、BOT、PPP的增值税处理讲义

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BT、BOT、PPP的增值税处理

（一）BT项目如何计算缴纳增值税的问题

1、以投融资人的名义立项建设，工程完工后转让给业主的，在项目的不同阶段，分别按以下方法处理：

在建设阶段，投融资人建设期间发生的支出为取得该项目（一般为不动产）所有权的成本，所取得的进项税额可以抵扣。投融资人将建筑工程承包给其他施工企业的，该施工企业为建筑业增值税纳税人，按建筑服务征收增值税，其销售额为工程服务承包总额。

在转让阶段，除单独约定计价并分别核算的贷款服务、直接收费金融服务、经纪代理服务、企业管理服务销售额外，应就所取得收入按照销售不动产征收增值税，其销售额为取得的全部回购价款及价外费用。

2、以项目业主的名义立项建设，工程完工后交付业主的，在项目的各个阶段，按以下方法处理：

在建设阶段，投融资人建设期间发生的支出工程建设成本，所取得的进项税额可以按规定抵扣。投融资人将建筑工程承包给其他施工企业的，该施工企业为建筑业增值税纳税人，按建筑服务征收增值税，其销售额为工程承包总额。

在交付阶段，除单独约定计价并分别核算的贷款服务、直接收费金融服务、经纪代理服务、企业管理服务销售额外，应就所取得收入按照提供建筑服务征收增值税，其销售额为取得的全部回购价款及价外费用。

按BT方式建设的项目，建设方（或投资方）纳税义务发生时间为按BT合同确定的分次付款时间。合同未明确付款日期的，其纳税义务发生时间为建设方（或投资方）收讫款项或者取得索取款项凭据以及应税行为完成的当天。

（二）BOT项目如何计算缴纳增值税的问题

1、以投融资人的名义立项建设，工程完工后经营一段时间，再转让业主的，在项目的各个阶段，按以下方法处理：

在建设阶段，投融资人建设期间发生的支出为取得该项目（一般为不动产）所有权的成本，所取得的进项税额可以抵扣。投融资人将建筑工程承包给其他施工企业的，该施工企业为建筑业增值税纳税人，按建筑服务征收增值税，其销售额为工程服务承包总额。

在经营阶段，投融资人对所取得的收入按照其销售的货物、劳务、服务、不动产、无形资产适用的税率计税。

在交付阶段，除单独约定计价并分别核算的贷款服务、直接收费金融服务、经纪代理服务、企业管理服务销售额外，应就所取得收入按照销售不动产征收增值税，其销售额为取得的全部回购价款及价外费用。

2、以项目业主的名义立项建设（B），工程完工后经营（O）一段时间，再交付业主（T）的，在项目的各个阶段，按以下方法处理：

（1）对于使用权和经营权的定义。

使用权：不改变财产的本质而依法加以利用的权利。（物权法定，财产的使用权必须是由法律设定的，如土地承包经营权、采矿权、取水权等，税目注释中对不动产、动产租赁服务的定义也是转让使用权，但对动产、不动产使用权物权法并没有规定，）

经营权：经营过程中对企业财产经营、投资和其他事项所享有的支配、管理权。

（2）使用权和经营权的区别

使用权系依照法律设定一种独立的权利，对财产占用、使用、收益的权利，可以独立于所有产权而存在；

经营权虽也是对财产占用、使用、收益，一是客体不仅限于财产（如动产、不动产）也可以是一项资产（不动产、动产、无形资产的复合），二是经营权不能独立存在必须依附在所有权上（包括企业的所有权、财产所有权）。

在建设阶段，投融资人建设期间发生的支出工程建设成本，所取得的进项税额可以按规定抵扣。投融资人将建筑工程承包给其他施工企业的，该施工企业为建筑业增值税纳税人，按建筑服务征收增值税，其销售额为工程承包总额。

在确认阶段，除单独约定计价并分别核算的贷款服务、直接收费金融服务、经纪代理服务、企业管理服务销售额外，应按照销售建筑服务征收增值税，并向项目业主开具发票；项目业主按销售无形资产征税，向投融资人开具发票，销售额按固定资产减去一定年限后的不动产残值确定。双方销售价格明显偏低或偏高且不具有合理商业目的或无销售额的按照36号文第四十四条确定。

在经营阶段，投融资人对经营期间所取得的收入按照其销售的货物、劳务、服务、无形资产适用的税率计税。

（三）PPP项目如何计算缴纳增值税的问题

设计、施工、安装的交钥匙工程…..

案例：龙岩市莲花湖公司“龙津湖片区改造项目”涉税处理意见

龙岩市政府以下发文件的形式，将龙津湖公园、城市规划展示馆2个项目的投融资建设交由龙岩市莲花湖公司（市国资委所属全资地方国企）负责投融资建设；通过竞争性谈判的方式 ，将龙津湖片区棚户区改项目（实为拆迁安置），由市住建局(政府代表 项目购买主体)与龙岩市莲花湖公司与签订了《政府采购项目(服务类)合同》。为便于上述项目的立项、办证（如建设用地许可证、施工许可证等），政府通过土地收储中心将建设用地无偿划拨给龙岩市莲花湖公司，项目建成竣工验收后移交给市政府（住建局、园林局），政府以项目回购的形式，从建设期开始分15年还本付息给龙岩市莲花湖公司。现将有关情况介绍如下：

一、公司简介

龙岩市莲花湖实业有限公司成立于2015年4月24日，系龙岩市汇金发展集团有限公司下属全资子公司，注册资本：1.12亿元，注册地址：东城松涛军民路20号，经营范围：房地产开发经营，建筑物拆除活动（爆破除外），建材销售。主要业务：承接龙津湖公园、城市规划展示馆、龙津湖片区棚户区改造等3个项目。

二、项目简介

龙津湖片区改造项目位于龙岩大道和天马西路之间，南邻金鸡路、北临红坊溪，涉及曹溪坪尾村、西洋村、东肖洋潭村，项目包含龙津湖公园、城市规划展示馆、会议中心配套用房及安置房工程（远期规划预留大剧院项目），共涉及拆迁户803户，动迁人员3470人，房屋征收面积49.4万㎡。

(一)龙津湖公园：项目总面积362422.8平方米，建设人工湖（约120500平方米）、园林景观（约163600平方米）、广场道路（含公园慢行道系统）、江河湖库连通等工程以及配套的公园服务用房、管理用房、公厕、停车场等附属设施。该项目总投资约为5.58亿元（不含征地拆迁费）。

(二)城市规划展示馆：项目总面积24436.7平方米，建筑占地面积7610平方米，地上建筑面积15160平方米，地下建筑面积8350平方米。主要功能包括历史展区、总体规划展区、交通规划展区、中心城区规划模型展区、旅游规划展区、公共设施展区、住房展区、生态城市展区、环境整治展区、重点地区展区、临时公示区等。该项目总投资约为2.29亿元（不含征地拆迁费）。

(三)龙津湖片区棚户区改造：安置房项目规划总用地面积105366平方米（其中一期83832.8平方米，二期21533.2平方米），总建筑面积514609平方米（其中一期410042平方米，二期104567平方米），住宅面积365559平方米（其中一期292888平方米，二期72671平方米），总户数3358户（其中一期2682户，二期676户）；由20栋高层住宅（13栋33层住宅、2栋32层住宅、4栋30层住宅、1栋25层住宅）及一栋3层幼儿园组成。该项目总投资约43亿元（含整个龙津湖片区的征地拆迁费用）。

三、操作流程

(一)莲花湖公司作为项目业主，负责项目的投融资建设、相关款项的拨付，项目完成之后，负责与政府结算，项目由政府回购。

(二)征地拆迁：由龙岩市住房和城乡建设局负责，具体由住建局下属的龙岩市房屋征收与补偿服务中心委托龙岩市祥业拆迁有限公司实施拆迁。

(三)龙津湖公园与城市规划馆建设：委托市城发集团代建（从前期工作到项目工程竣工验收和结算的全过程代建），具体工程建设由施工单位实施，由城发集团与施工单位签订合同，城发集团使用莲花湖公司的账套记账，莲花湖公司对代建工作（含投资控制、工程质量、建设进度等）进行全程监督和检查，并参与工程验收。

(四)龙津湖片区棚户区改造（含一期、二期）：委托市安居公司代建（从前期工作到项目工程竣工验收和结算的全过程代建），具体工程建设由施工单位实施，由安居公司与施工单位签订合同，安居公司使用莲花湖公司的账套记账，莲花湖公司对代建工作（含投资控制、工程质量、建设进度等）进行全程监督和检查，并参与工程验收

(五)安置房建成以后，移交给龙岩市房屋征收补偿中心并由其进行具体安置。绝大部分用于龙津湖片区拆迁安置（包含就地安置及公园拆迁安置），如果有剩余部分（视最终建设与安置情况而定）用于周边拆迁户安置，如果仍有剩于，由政府统一收储。

(六)城市规划馆、公园建设竣工验收后，移交给政府部门（住建局、园林规划局），由其对城市规划馆、公园进行后续管理与维护。

四、资金流程

(一)总体：由莲花湖公司负责对外融资（银行贷款、发债等），将资金投入至项目中，最后由政府分15年进行回购。

(二)征地拆迁：莲花湖公司→龙岩市房屋征收与补偿服务中心→拆迁公司→拆迁户。

(三)公园建设：莲花湖公司→莲花湖公司专用账户（城发集团专用）→施工单位。

(四)安置房建设：莲花湖公司→莲花湖公司专用账户（安居公司专用）→施工单位。

五、涉税事项处理

(一)莲花湖实业有限公司与政府间的涉税业务处理

公园、城市规划馆、安置房项目：政府采取的购买服务的形式是类似于BT形式里的建设—移交(回购)，且该项目由投融资单位(莲花湖实业有限公司)的名义进行立项建设，建设完毕后移交给政府。莲花湖公司应按其和政府共同确认的工程价款按照“建筑服务业”计算缴纳增值税，取得的固定投资回报或融资利息按贷款服务计算缴纳增值税。如果合同中对工程投资金额和固定投资回报或融资利息没有分别进行明确约定的，该公司取得的全部收入按照“建筑服务业”计算缴纳增值税。建设期间发生的支出工程建设成本，所取得的进项税额可以按规定抵扣。

纳税义务发生时间为按合同确定的分次付款时间，合同未明确付款日期的，其纳税义务发生时间为收讫款项或者取得索取款项凭据以及应税行为完成的或者不动产权属变更的当天。

（二）代建单位的涉税处理

莲花湖实业有限公司与城发集团、安居公司分别签订了委托代建合同，明确委托事项分别是公园、城市规划馆、安置房项目从前期工作到项目工程竣工验收和结算的全过程（不含征地拆迁），代建费按相关部门审定后的代建项目的总投资额（不含征地拆迁费）的3%给付，代建费发票和建安发票分别由代建单位和施工单位开具给莲花湖实业有限公司，据此，城发集团、安居公司取得的代建费收入按经纪代理进行涉税处理。

(三)征地拆迁的涉税处理

征地拆迁虽然市政府指定征收部门为市住建局，具体征收实施单位为市房屋征收补偿中心，市房屋征收补偿中心又将具体拆迁任务委托给龙岩市祥业拆迁有限公司，但该项服务内容及资金已包括在莲花湖实业有限公司与政府签订的《政府采购项目(服务类)合同》的服务内和金额里，且资金走向为莲花湖公司→龙岩市房屋征收与补偿服务中心→拆迁公司→拆迁户。龙岩市祥业拆迁有限公司按拆迁工程所取得收入按照“提供建筑服务”征收增值税，龙岩市房屋征收与补偿服务中心按其从莲花湖公司取得的收入(扣除所含应支付的补偿金额后) 按照“提供建筑服务”征收增值税，莲花湖公司按其从政府取得的收入(扣除所含应支付的补偿金额后) 按照“提供建筑服务”征收增值税。

(四)安置房项目的涉税处理

安置房项目由莲花湖公司建设完成竣工验收后，移交给政府（龙岩市房屋征收补偿中心代表政府）并由其进行具体安置。莲花湖公司按前述本条（一）进行涉税处理，龙岩市房屋征收补偿中心将房屋安置给拆迁户时，按其与安置户签订的《安置协议》的协议价，按照“销售不动产”征收增值税，其所支付的对应安置房项目的征地拆迁费符合财税〔2016〕140号文第七条规定的相关费用，允许在计算销售额时扣除。

(五)具体施工单位的涉税处理

城发集团、安居公司受莲花湖公司的委托与相关施工单位签订合同，并以莲花湖公司专用账户(城发集团专用、安居公司专用)的名义支付工程款，城建集团、安居公司受托代建按本条(二)进行涉税处理，相关施工单位取得的工程服务收入按照“提供建筑服务”征收增值税。