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攻占重庆的十条理由 #X208

亿客舒  · 公众号  ·  · 2017-07-12 06:49

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即日起,会在文章结尾增加一个栏位:今日笋盘推荐。

以下为正文:

攻占重庆的十条理由

限制作业最佳选,现在已是时候了


购房投资,重在时机

以下观点都是投资视角、而非土著自住视角。

太早进入 = 投资白痴。 3 年涨 230% 2 年涨 200% ,收益率、时间成本差别都极大。 购房投资时机的要求可浓缩为:退出渠道、供求关系、相对比选。

如果退出渠道畅通、供求关系逆转、相对第一优势形成这 3 大信号未发出,就别进入,一旦发出就应勇敢进入。

2015 年初开始提出“省城浪潮”、“重点不在一线在二线、关键不在房价在地价”的判断,是极早也应该是第一个了。

2015 年中 ~2016 10 月份,各信号说明,全国最佳的选择是武汉、没有之一。当时我的号召是:“ 700 万你就可去武汉实现财务自由”。按 5149 投资律,就应聚焦最好的武汉而不及其余,那时去成都、重庆、杭州、苏州等都不及武汉,这还啥好说的。

而2016年10月份以后,限购全国化使得之前的判断条件骤变,条件变了结论就要跟着变,资金是不能静止,是要继续投资、继续流动的。


到了 2017 年初,重庆的 3 大信号已发出,成了全国的最佳选择。房地产、城市化的判断没有想象的那么困难,这或许是将股市当作楼市的人永远难以理解的。


所以,春节后的 3 月份开始一直应延续到明年 3 月份,就是进入重庆的最佳时机点。“ 700 万你去重庆也能实现财务自由”。

那些动则以 “我 2009 年就投重庆了、我 2015(6) 年就买重庆了”来否定现在挖掘重庆,是无知无畏的,这些人还比较多,请这些人自觉离开 (GUN) 。也顺便提醒这些人,你从 1998 年住房改革开始进入重庆,账面数字会更好看哈!

也要提醒,即使如上及下述,重庆机会还是比不少之前的武汉。如不是限购,我今天还是不会推荐重庆,但投资是相对的,现在条件下不推荐反而是错误的,而我客户从 3 月布局,到现在也已基本收尾。现在公开部分依据。

重庆是当前最佳投资地的十大理由

一)退出渠道已经畅通

不能退出 = 有价无市。现在,二手成交已占重庆全市的 1/3 稍多、城区二手房成交占比则快速逼近 1/2 。投资的退出渠道已经畅通。

)拉瓦尔效应,喷口只在重庆


全国居民存款高达 62.6 万亿,去年我国房地产总成交额仅 17 万亿、远低于社会零售总额的 45 万亿,急需提升,提升幅度理论上可有 100%

但全国大城市现在唯独重庆不限购,成为唯一的泄洪口,拉瓦尔效应已形成,但喷口只在重庆!

而要撬动重庆商品住宅的销售,外来资金其实无需很大,比想象的小很多。拉瓦尔喷口效应一旦形成,会 ……你自己去搜索吧。

三)城区上拐点已出现,住宅供求关系很特殊

在重庆的主要城区,政府拥有的土地也开始进入向下的拐点,虽然比其它城市仍然多一些,但比想象中要少很多。

房地产的供求规律非常不同,很多消费思维的人难以理解。比如说,消费者无论在哪里,消费品都能根据需求来运送给你。但城区居住需求都是偏大的 --- 只要经济条件允许都想住城区,但城区的住宅供应又是个定数。

因此郊区的供应虽然存在影响,但在时间成本越来越高的背景下,不断向城区收缩是无法抵抗的。你要做的是站住好地段,而不是被郊区吓到。

重庆市政府的土地储备开始快速向郊区撤退,这就是你进军城区的信号!管它什么郊区呢。

四)人口回流多、 空间缺口大:别被建国建筑、民国建筑吓到

重庆 3017 万人,但以前实际上很多人在外地做事。在出现“省城浪潮”、沿海人口大规模回流的前提下,实际居住人口将持续增加。

重庆原本是人口出口的重要输出者之一,现在人口回流,必然也是回流的最大受益者。回流的人口将快速改变这里的价格体系。

重庆全市是山地,可开发建设用地偏少。因此,重庆主城区必须为解决 2500 万人的居住提供空间。以人均 30 平米计,需要的住宅面积是 7.5 亿平米,总缺口应该在 3 亿平米以上。

重庆是老城市,建国建筑、甚至是民国建筑等等的老旧建筑占比太大,加上这些接近于无效的住宅,缺口应该高达 4~5 亿平米,去中间值 4.5 亿平米,缺口率就达到了 60%

别看重庆这些年建设规模大,那是因为改革开放之后重庆一度停止了建设,在快速补缺口呢。而真正加速建设,其实是 2004 年三峡大坝截流后才开始的,要干的活还长着呢。

五)基层基数大,租金信号好,你的下线多

重庆的基层数量真大,对这个可以有两种看法:完了,穷人那么多谁买得起房啊;好啊,穷人多租房者就多啊。而我认为,一将功成万骨枯,穷人多应该看到其优势。

在主城区,重庆的租赁信号与售价比较起来,已经非常可喜了。退出渠道畅通、租金信号良好,在等待增值的过程中,可以租赁赚钱,你还想要什么呢?

说明一下,穷人在这里不是价值判断,只是实施描述啊,别用这个来攻击我。

六)重庆的巨大解放:机动成本覆盖能力的增强

重庆原来发展慢,有个重要的原因就是交通必须机动化。全市山地,步行、自行车都受到了限制,只能机动化。所以重庆是全球最大的摩托生产者,也是汽车的重要产地。更是全国最早进入汽车时代、地铁时代的城市。

由于原来的成本覆盖能力弱,太多的钱用在了交通上,重庆这方面的相对劣势就非常明显。现在各地都机动化了,重庆本身的成本覆盖能力也增强了,终于轻装上阵了。这是重庆的巨大解放。

七)高度聚集的城市:政府投资未被摊薄

山城的特点是,较近的空间距离由于需要盘山,导致交通距离过远。原来交通 i 成本占比过高,导致重庆对比其它城市有相对劣势。现在机动成本大家都一样了,都是都是开车,重庆的空间距离事实上是变小了。也就是重庆更浓缩了。

上述浓缩,再加上山地导致的城市聚集 --- 建筑密度与容积率比较高,因此,重庆的基建密度其实未被摊薄,而是非常聚集,对于优质地段的购房投资帮助甚大。







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