东外滩，居然还有近2000套洋房！

一房一万 · 公众号 · 房地产 · 2025-01-26 08:00

正文

最近，东外滩又有一个规划图出来了，清一色的8层小洋房布局， 我的第一反应就是又是小地块+洋房。

东外滩自拆迁以来，便一直活跃在新房市场，不断有项目推出。近两年的项目呈现出明显的共性：地段优越、容积率低、地块面积小。而洋房，无疑是这类地块的最佳适配产品类型。 在近两年的内环内新房洋房市场中，有89%的项目都集中在东外滩。

与其他板块常见的高低配项目不同，东外滩的洋房项目虽然地块小但都是纯洋房项目，因为地块小，套数少，每次认购都有不错的反响。

这样的项目很多，小编估算了一下， 东外滩居然还有2000多套这样的洋房或是低密住宅待入市。

东外滩为什么

有那么多洋房

从2021年到2024年，东外滩的新房供应中，纯洋房项目仅有四个， 但这只是东外滩新房的冰山一角。

据整理，杨浦滨江南段已出让的地块中，有 11个地块限高在24米 以下；未出让的14个地块中，有一半地块限高也在24米以下， 预计还将有大概1700套的洋房或者风貌别墅待入市。

加上已拍地块， 东外滩居然还有2000多套这样的洋房或是低密 住宅待入市，在上海中央核心区很难见到如此集中的低密住宅规划。

进一步来看，根据上海“十四五”成片旧改工作总结，成片风貌旧里总计不到3平方公里，仅占上海中心城的不足0.45%。 其中，位于黄浦江滨江沿岸的，更是只有不到一半，也就是不足中心城面积的0.2%。

东外滩的许多地块在2035年规划中就被划入了历史遗产保护控制线内 ，这些地块都是原有街坊拆迁后的风貌住宅规划地块，使得东外滩的风貌住宅规划成为上海中心最集中的区域。 这不仅体现了对历史风貌的保护，也为洋房和风貌别墅的建设提供了政策支持和规划依据。

东外滩2035年规划中，将东外滩作为上海城市主中心的一部分，杨浦滨江南段（东外滩）规划打造 “科创枢纽+魅力水岸+海派社区” ，成为全球创新人才向往的特色水岸。高规划起点加上重磅产业和高端产业人群的导入，使得东外滩的住宅需求向高端化、品质化转变，洋房和风貌别墅正好契合了这一需求。

虽然其他滨江发展带也有风貌别墅的住宅规划，但大多数都是以超高层建筑加上风貌别墅或者洋房的高低配配置。 东外滩则不同，它有整片低密风貌住宅规划，这使得东外滩在与其他滨江发展带的竞争中脱颖而出，更有希望发展成为风貌别墅群的地区。

洋房的稀缺

只在核心地段

洋房需要较低的容积率（1.2左右），才能有纯洋房地块，而这样的 低容积率地块大多分布在近郊区域。

从现存所有洋房的气泡图来看，一些明显的聚集点如佘山、南汇、东郊、西郊、朱家角等，这些地方大多是别墅区， 洋房与别墅在地块分布上呈现出一定的相似性。

从2015年到2024年，洋房新房的供应情况呈现出明显的波动趋势。

2015年供应量较大，达到14553套，之后逐年波动，2016年和2017年供应量大幅下降，2018年开始有所回升，2020年达到一个小高峰，2021年又有所下降，2024年再次回升。

总体来讲，郊环洋房供应相对充足，内环内洋房稀缺。

2017年甚至出现无供应的情况，2024年供应量达到418套，为近年来的高点。这表明内环内的洋房供应极为稀缺，且 供应的不稳定性也进一步凸显了其珍贵性。

在近郊大量供应洋房的地区，周边基础设施相对薄弱，尤其是地铁等公共交通设施的缺失。地铁作为外环外区域的生命线，对于居住的便利性和房产的价值有着至关重要的影响。

在没有地铁生命线的情况下，洋房的出手难度和价格都会相应受到影响。

而且，由于供应量较大，这也影响了洋房整体二手房市场的价格情况。

从2020年至2024年的数据来看， 上海次新洋房整体价格受到外环外大批量洋房的影响， 全市的二手次新洋房的价格走势并没有很亮眼 。

买房就是买稀 缺的道理没有错，需要提醒的是，洋房≠稀缺。只有位于市中心、优秀的高品质洋房，才能真正称之为稀缺。 目前东外滩的洋房，因其地段优势，随着周边别墅区的逐渐形成，未来可能会有一定的溢价空间。

洋房

“好房子”的代表

虽然洋房溢价不明显，但剥离营销外衣之后的洋房本质，总结一下洋房离不开“低宽大正”四大核心要素，是最符合当今对好房子定义的住宅形式， 也是众多改善型群体面临选择的低密建筑形态之一。

低容积率的优势

低容积率是洋房最为显著的特征之一，也是评判其纯粹度的关键指标。 容积率越低，意味着洋房社区内各个楼栋之间的楼间距更为宽敞。

这不仅带来了更佳的采光条件，使室内明亮通透，还赋予了社区更多的绿化空间，让居民仿佛置身于自然花园之中，尽享清新与宁静。

不应单纯以楼层来界定洋房，而 应将低容积率作为衡量洋房的基础标准，容积率越低的多层住宅产品，其洋房属性便越纯粹。