1)本周一线、三线成交回落;二线降幅收窄
本周新房成交面积整体下降(-13%),其中一线城市降幅明显(-14%),二线微降(-1%),三线降幅最大(-30%);本周二手房成交面积整体上升(3%),其中一线涨幅明显(15%),二线持平(0%),三线降幅明显(-30%)。
本月新房成交面积环比上升同比下降(3%,-34%),其中一线环比同比均降幅明显(-13%,-57%),二线环比上升同比下降(10%,-17%),三线环比上升同比持平(20%,0%)。本月二手房成交面积环比微涨、同比大幅下降(8%,-40%),其中一线环比增幅明显、同比大幅下降(14%,-54%),二线环比上涨同比下降(10%,-22%),三线环比下降同比上升(-9%,26%)。
2)地方积极落实租赁政策,推荐率先布局长租公寓且具资金实力的优质股
租赁市场迎政策利好,各地积极落实租赁政策:A.试点城市陆续出台发展租赁市场政策,南京、郑州、成都、沈阳等出台因地制宜的租赁试点工作实施方案;B.北京发布规范租赁市场通知的征求意见稿;C.广州发布未来五年用地计划,其中租赁用地占比25.8%;D.上海静安区两宗商业用地整改为租赁用地。总体而言,各地政策遵循顶层方案路径,可归纳为以下几类:A.供给:供地上,加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等;房源上,鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。B.金融:允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点。C.财政:税收优惠(房产税、所得税、增值税)、公租房货币化(市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴)。D.法律:立法,切实推进租购同权。
我们推出租赁市场深度报告《房地产供给侧改革研究之一,住房租赁市场:政策与未来》,在仔细梳理租赁政策的基础上,详细测算了住房租赁市场发展对房地产销售、投资和新开工的影响:A.对房地产销售、新开工和投资:短期(2017-2019年),对投资的影响分别为0.1%、0.8%、1%;对销售的影响分别为-0.5%、-4.3%、-7%;对新开工的影响分别为0.1%、1%、1.6%。中长期(2017-2031年),分流20.8亿平商品住房销售,占新增住房需求的10.7%;增加房地产新开工面积6.1亿平,占新增住房新开工面积的3.14%;增加房地产投资2.7万亿,占新增房地产投资78.9万亿的3.4%。B.对房企:未来商品住房市场空间虽然将减少20.8亿平,但打开年度GMV高达1.8万亿-1.9万亿的租赁业务新蓝海。
租赁业务受益于政策鼓励,在融资、房源上将有长足发展,建议关注具有如下特征房企:A.资金实力强;B.租赁运营经验丰富;C.拥有低成本优质房源。推荐率先布局长租公寓的世联行(002285)、万科A(000002)、招商蛇口(001979)、金地集团(600383)、旭辉控股(0884.hk)。
3)京冀合作协议落地,新区起步规划建设稳步推进
2017年8月18日,北京党政代表团到雄安新区和保定学习考察,北京代市长陈吉宁与河北省长许勤签署《北京市人民政府河北省人民政府关于共同推进河北雄安新区规划建设战略合作协议》。北京市将在七个方面与河北省开展重点合作工作:(1)创新:合作共建雄安新区中关村科技园;(2)交通:推动建设直接连通高速新通道;(3)规划:北京城市副中心与雄安新区共享规划经验;(4)人才:安排北京市干部人才到雄安新区任职;(5)公共服务:北京四中、宣武医院等提供办学办医支持;(6)生态:规划建设区域生态绿色廊道;7)产业:支持市属金融机构在雄安新区设分支机构。
此次北京党政代表团考察雄安,京冀签订《合作协议》,是北京落实“主动加强与新区建设工作对接、全力支持新区建设”的具体措施和重要进展,对七大方面具体工作作出规划安排,是新区起步建设顺利推进的重要保障。
再次强调我们的观点:
A.雄安新区、北京城市副中心、北京城市功能优化,都是京津冀一体化的重要内容,是打造世界一流的和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区和京津冀区域协同发展示范区不可或缺的组成部分。京津冀主题是2017年地产板块最具有确定性和规格最高的主题。
B.雄安新区是国家大事、前年大计;新区从无到有,规格比肩深圳特区和浦东新区,增量效应巨大。当前市场环境,推荐继续关注利好兑现较快、具有业绩和估值支撑的核心受益股,重点关注华夏幸福(600340)和荣盛发展(002146)。
C.雄安新区要放到京津冀一体化、北京城市功能疏散和优化的背景下理解,强烈推荐受益北京城市功能调整的金融街(000402)、北京城建(600266)、首开股份(600376)、万通地产(600246)。
D.通州建设超预期,今年底有望启动四套班子整体搬迁工作,区域红利兑现大幕将拉开;同时对和通州规划一张图的廊坊北三县也是巨大利好。推荐通州板块的北京城建(600266)、首开股份(600376)和中国武夷(000797);前瞻布局香河的万通地产(600246)。