上海这个板块，赶紧抛掉！
这就是今天要说的普陀区光新板块。
光新老破小的房价，正在遭遇一场暴跌，前期买的业主亏惨了：
管弄五六街坊，同户型41m²的2021年成交价6.63万元/m²，而今只有4.57万元/m²，跌幅高达31%；
太浜巷小区，同户型产品从高峰期7.3万元/m²跌到5万元/m²，跌幅同样高达31.5%；
石泉六村，同户型产品从7.6万元/m²跌到4.9万元/m²，跌幅更是高达35.5%！
光新老破小这轮回调跌惨了！
紧靠内环、地段这么好的光新，跌幅为什么这么大？
光新的后市又该如何走？
光新，一个名字背后蕴藏着无数故事的地方。
人们常说光新有一个好地段，但在历史的长河中，这里以前却并不
是什么“好地方”。
光新过去曾是一个混杂的居住区，
常常被人们戴着“有色眼镜”看待。
这个居住区的形成得益于建国前苏州河沿岸工业区的兴起，从19世纪初开始陆陆续续兴建了大量工厂。
很多工人聚居在这里，光新开始热闹起来。
还有抗战时期的大量流民，以及安徽、江苏、山东破产的农民和乞丐、混混等都流落于此。
过去水运发达，他们乘船顺着吴淞江-苏州河一路而下，划着划着就在这里上岸了。
市区房价贵、房租也高，于是他们便就地搭建简陋的草屋、席棚，在此定居下来。
这就是
“滚地龙”，光新也因此成了上海最早的棚户区之一。
光新的前身是朱家湾，其和潘家湾、潭子湾、药水弄并称上海历史上著名的“三湾一弄”棚户区。
建国后，为了改变这一面貌，朱家湾迎来了新生，逐渐蜕变为工人新村。
也就是我们今天所熟知的光新社区，
管弄新村、石泉新村等都是这一时期改造下的产物。
其它“三湾一弄”也纷纷得到改造，
潘家湾、潭子湾变成了中远两湾城，药水弄则化身为长寿路一个小区。
所以光新一出身就不是什么“高尚地段”，和普陀众多地区一样。
缺乏代表上海的文化发展背景，
天生背负着一条鄙视链。
由于居民区众多，土地都被小区塞满，导致这个片区没了发展空间，错过了历史上很多的机遇。
首先就是改革开放时期，光新很遗憾没有迎来大发展，只是建成了一个庞大的住宅区。
房子建得太多，没有空地用来承载外企，产业发展的机会就与光新擦肩而过。
当然这也不只是光新自己的问题，整个普陀区都面临这种困境。
比如长寿路同样建满了房子，导致普陀这个最好的黄金地段失去了升CAZ的机会。
到了本世纪初，上海开始搞四大副城规划，光新依旧错过红利。
因为真如副中心过去被耽误得太久了，光新并未因此近水楼台先得月。
与光新同为工人新村板块的徐汇田林和浦东潍坊相比，光新的命运可以说很坎坷。
反观田林，左手徐家汇，右手漕河泾，无疑是幸运儿。
源源不断的产业人群为田林二手房市场提供了强大的购买力支持。
而潍坊更是幸运，紧靠陆家嘴大树，二手房市场同样吃香。
假设真如早点崛起，长寿路变成CAZ，那么光新是不是可以成为第二个田林、第二个潍坊呢？
可能很多人觉得光新这个板块没有什么存在感，连同甘泉宜川在内。
这个片区是以前由嘉定县合并到普陀的边角料，在老沪杭铁路还在的时候光新被称为“道中”。
相对于”河内“的长寿路、”道内“的武宁，光新一直不是什么好地方，沪宁铁道”道外“的甘泉宜川更是没人去。
以前在嘉定管辖的时候光新就没有得到发展，沦为偏僻的农村和”道中“荒地。
而划给普陀后也一直没有得到资源
倾斜，这也解释了为什么光新的交通那么闭塞、配套那么差。
首先我们来看看交通，
光新虽然就在内环旁，地理位置优越，但是由于开发早、成熟早，受限于当时的规划格局影响。
这里的路网很是混乱，反而没有明显体现出交通上的优势，路都被堵死了！
板块被内环高架、铁道围了起来，还有光新路匝道的切割，不仅带来了
割裂感，还很吵。
秋月枫舍、月亮湾小区直面内环高架，香溢花城、光新三村、管弄五六街坊又紧靠铁道，
一一成了“吵区房”。
光新有很多弯路、绕路和斜路，今天来看规划不够合理。
比如从管弄一二村西门出发前往商场购物，明明直线就300多米，走路却要绕整整1公里：
其中香溢花城东西绵延600多米，出门仅靠石泉东路一条道，而且是弯道，造成了很大的拥堵：
而宝华城市之星南北跨度400多米，直接把宁强路截断，像这样光新形成了很多的“丁”字路口：
板块内多是东北至西南方向的道路，南北向仅光新路、岚皋路可以穿越铁路，高峰期异常拥堵。
本身光新的道路就狭窄，人口密度也高。
既要走汽车、电瓶车，还要过自行车和行人，综合路况比较复杂。
轨交3、4、7号线都把站点设置在了光新板块边缘，给中心居民出行带来了不便。
去地铁站走路太远太绕后，大部分老年人还是习惯于坐公交，所以导致出门效率不高。
可以说，光新虽处内环旁但却没有体现出交通方面的优势，出行不顺畅，这正是历史遗留导致的问题。
由于光新过去一直是嘉定和普陀发展的边角料，起点比较低，居住人口层次不高；
再加上周边又缺乏产业，没有高净值人群的导入。
没有为板块带来什么学术氛围，导致这里没有啥好学校，这里的房子没有学Q概念。
光新清一色的菜小配置，初中质量也是平平。
对于重视学校的家长来说，光新这个板块显然不是他们的首选。
那么我们有一个疑问，为什么其它的老公房社区板块如鞍山、田林等都有学Q，偏偏光新就没有呢？
即使
对内比，
曹杨的学校也比光新强，这是为什么？
其实鞍山、田林、曹杨都是上世纪
五六十年代的上海第一批工人新村。
那时候工人地位都很高，加上区域发展早，有一个深厚的积淀，
学Q形成的也早。
而光新是上海80年代的第二批工人新村，已经遇上改革开放了。
这时候后来建设的工人新村可能是纯粹的工人新村吧，
居住人口层次已经不一样了。
由于光新发展较晚，配套建设也较滞后，难以形成学Q。
不同于光新，
鞍山一直是杨浦的发展重心，起点高、历史地位高，积累时间长，因而利于学Q的形成。
鞍山、田林的人口结构历史上都不像光新那么复杂，情况有所不一样。
田林的地段明显更好些，周边产业强大，吸引中产到来后进一步推动了学Q的兴起。
而光新周边产业薄弱，使得外部人口不愿前来，这无疑加大了其劣势。
当然整个普陀学校都不强，与
“徐一杨二”的地位相差甚远。
没有学Q加持，光新的老破小卖不上价，下跌后也就没有了支撑，跌幅很大。
没有成为普陀发展重点后，光新在商业开发方面同样很滞后，也很吃亏。
加上当地居民不断
老龄化，已经影响到了本地商业的生存，进一步削弱了房价。
据2020年的数据显示，石泉街道的老年人占比高达43.77%，这个板块妥妥地成了“银发社区”。
老人都知道钱来得不易，各方面算的很细，没有消费的冲动和欲望。
可以看到，华池路和管弄路交叉口的小商业中心很多店都倒了。
其中农工商超市已选择搬离，仅存的几家小店转型为外卖小作坊：
作为一个发展很早的老牌社区，光新的商业资源一直跟不上。
这里都是沿街店铺式底商，水果店、五金杂货店、菜场、水产批发、小吃店等虽说也很丰富。
但消费层次较低，吸引不了外围顾客的到来：
同是内中环，
大华、大宁都有商业综合体，旁边的真如、长寿路、武宁等也是商场林立，好过光新。
但也可能是周边的商业太密集了，对光新产生了反作用，一部分人流被吸走了。
毕竟从光新到中山公园、静安寺、南京西路商圈都很近。
所以2020年新开的融创精彩天地，还有华润万家小商业至今都是冷冷清清。
没有学Q，也没有好的商业，光新配套已经被其它板块超过，
使得区域置业吸引力大打折扣。
以往大家觉得能涨的地方就是好地方，这些硬伤大家也就没有太在意。
但是如今随着潮水的退去，这些配套硬伤就暴露得更加明显了。
当然比起商业的下滑，我们更担心的是当地的二手房市场未来怎么办？
随着板块的暴跌，光新未来二手房市场何去何从？
值得注意的是，本轮光新的老破小回调幅度异常大，超过了其它同等板块。
这其中除了上述表面原因外，还有一个内在的最重要的原因是：
购买力在往外跑。
首先上海的老破小购买群体在减少，老房子的购买受众没有以前多了。
现代人都讲究居住品质，看不上老破小了，随着
上海的新房供应井喷，相当一部分人转战新房去了。
上海的老破小并不是都没有流通性，老年人也有一定的换房需求。
比如从80年代换到90年代房龄更新一点的，或是从一房换到两房。
但是光新所在的普陀区普遍存在的一个现象是：
大家都把房子往隔壁静安和长宁换，倒是
很少有看到静安和长宁反向置换到普陀的。
所以光新的老破小遇到了很大的一个麻烦，购买力在不断地流失。
况且光新周边全部都是居民区，
竞品太多、互相压价，房子既不好卖，房价也不好突破。
光新的房价要想往上涨，有中远两湾城这个大锅盖；
如果要往下降，又会有甘泉宜川板块的威胁。
中远两湾城低至8万，超大体量供应，分散了光新的购买力；
而甘泉宜川房价低至4万，这样一对比似乎让光新又有了很大的下降空间。
除了中远两湾城外，还有长寿路、武宁路，都是供应大户，阻挡了市区购买力向光新的移动。
当外部购买力进不来后，
光新产品本身也面临很多问题，与市区其它板块相比失去了竞争力。
