不良资产处置案例：旧区改造 “毛地”司法处置

不良资产指南 · 公众号 · · 2022-09-08 20:48

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不良资产法律实务中，处置资产为重要的一环，尤其资产涉及工厂、土地、在建物等资产。本文节选案例选自上海市高级人民法院发布《上海法院2021年度破解“执行难”十大典型案例及五起执行失信联合惩戒案例》，本案例为处置“毛地”资产提供了示范，供读者参考

来源/上海市高级人民法院

【案例】

上海某房地产开发公司申请执行上海某城市开发有限公司房屋参建纠纷案——旧区改造“毛地”司法处置相关问题，执行案号：（1999）沪一中民执158号、（2021）沪01执恢38号

【案情简介】

申请执行人：上海某房地产开发公司

被执行人：上海某城市开发有限公司

申请执行人上海某房地产开发公司与被执行人上海某城市开发有限公司（以下简称城发公司）房屋参建纠纷一案，上海一中院于1998年11月23日作出的（1998）沪一中民初字第200号民事判决书已经发生法律效力。该案执行标的为2500余万元，在执行过程中，查明城发公司当初以“毛地”出让的方式取得了上海市黄浦区复兴东路某号地块土地使用权，并办理了土地使用权证。但因债务纠纷被众多债权人起诉并申请强制执行，仅在上海一中院的执行案件就23起之多。且城发公司自取得土地使用权以来未对涉案地块进行过任何动迁和实际资金投入。

被执行人除上述地块外，无其他财产可供执行，申请执行人申请暂缓执行，上海一中院于2000年3月裁定中止执行。执行中面临的困难：

一是债权债务关系复杂。 城发公司在本市及浙江等地另有多起作为被执行人的执行案件，涉案金额本金高达3.5亿余元，债权债务关系复杂。在涉案地块被查封期间，债权人纷纷提出申请，要求拍卖该地块以清偿债权。

二是评估难度较大。 涉案地块上涉及政府土地规划调整、容积率调整、征收成本、居民安置等众多因素，情况复杂，评估难度较大。

三 是土地价值较低。 涉案地块系历史“毛地”，动迁安置和旧区改造进度停滞，随着动迁成本日益增加，土地处置价值相应降低，易造成无益拍卖。

四是司法拍卖启动难度大 。涉案地块是“毛地”，地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施，尚有381户居民尚未动迁。司法拍卖涉及将来381户居民的动迁安置、建筑物、构筑物拆除等大量现实问题，一直难以启动拍卖程序。

五是须兼顾后续社会效益。 涉案地块拍卖成交后，竞买人需负责土地开发，做好后续旧区改造保障工作。为防止拍卖成交后竞买人停止开发，拖延旧区改造进程，影响居民切身利益，造成其他社会矛盾等因素，需在涉案地块拍卖前做好后续应对工作，促成司法拍卖的同时兼顾社会效益。

上海一中院坚持不懈，一方面极力搜寻城发公司的其他财产线索，努力维护债权人的合法权益，另一方面也在积极促使众多债权人与城发公司达成和解，尽力早日化解纠纷以解除对涉案地块的司法查封，利于推动旧区改造。2021年初，上海市政府将涉案地块作为上海市重点推进的旧城改造项目，上海一中院也将涉案地块的司法处置问题作为为群众办实事的重点工作列入工作日程表。

为尽快解决涉案地块的问题，在上海高院的有力指导和各级部门的大力支持下，在数次现场勘查及多方反复研讨后，上海一中院决定以规范透明、公开拍卖的方式，积极推进“毛地”处理，妥善解决涉案地块司法问题，助推旧改项目进行。 主要采取以下措施：

一、组建专班，加强组织机制力量保障。 高院、一中院和黄浦法院三级法院与市区相关政府职能部门成立涉案地块专班，两周一次召开专班例会，研判问题，提出对策，推进进度。上海一中院充分认识到旧区改造是一项政治任务，由分管院长牵头定期仔细研究，论证相关工作方案和操作细节，指定一名执行局副局长主办案件，确保案件执行依法规范和效率效果。

二、定期研判，确保执行依法规范有序。 执行法院仔细研究该地块处置问题，为避免线下拍卖暗箱操作嫌疑，上海一中院征询申请执行人意见后在具有较大影响的淘宝网公开司法拍卖，在拍卖公告中充分披露政府的规划条件、土地管理要求、容积率调整及竞买人需承担的后续义务，并对悔拍的认定和后果作了严格约定，避免故意搅局情况发生，确保处置过程平稳有序。同时，考虑到“毛地”税费较高，为维护申请执行人利益，该地块未采取打折方式拍卖，直接以评估价为起拍价。

三、各方合力，确保财产处置高效推进。 传统的土地评估方法是由评估机构联系法院向政府各职能部门发出征询函，政府部门经研究论证后回函，耗时约二三月，严重影响评估进度。涉案地块专班成立后，通过高院摇号确定评估机构，立即请评估机构列明评估所需材料，并召开旧改工作专门会议，政府相关部门在会上当场受领提供资料的任务，明确责任主体和时间节点，加强评估机构、政府部门间的对接，在依法进行的同时减少各工作环节时间损耗。

四、畅通救济，确保当事人相关权利行使。 被执行人在送达评估报告后，以评估机构明知地块上房产未经法定征收缺乏法律依据为由提出执行异议，要求中止拍卖。执行法院明确告知被执行人该异议并非中止拍卖的法定事由，同时告知被执行人可通过法律途径提出执行异议以充分保障其异议救济权利。经一中院异议、高院复议审查后，其异议、复议均被驳回。

2021年6月11日，涉案地块成功拍卖成交，买受人上海黄浦某建设发展有限公司提交其与政府签订的房屋征收框架协议、支付第一期征收费用的证明后，上海一中院于同年7月1日出具拍卖成交裁定，于次日即向黄浦不动产登记中心送达拍卖成交裁定。

【关键词】

旧区改造 “毛地”司法处置评估异议处理

【相关规定】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条

【案例评析】

“毛地”是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。在国土资源部、上海市政府出台有关规定明确土地出让须为“净地”之前，部分地块以“毛地”方式予以出让，此举发挥了推动旧区改造的历史作用，但个别地块因受让人资金不足、拆迁迟缓等因素导致开发停滞，形成历史遗留问题，强制执行处置难度较大，上海一中院处置“毛地”相关主要的经验和举措是：

一、充分披露拍卖标的详细情况

人民法院在对“毛地”等土地使用权进行拍卖或者采取其他方式予以变现前，事先书面征询政府有关部门关于用地性质、容积率、使用年限、出让金支付情况等规划和土地管理要求，并在公告中予以充分披露。

二、科学合理界定买受人的权利和义务

拍卖公告、竞买须知和标的物介绍等拍卖文件中特别提示土地规划用途调整的具体情况，并明确告知买受人需在拍卖成交后与政府签订房屋征收框架协议并支付先期征收费用后再行办理土地过户手续。拍卖前，引导评估公司将最新“毛地”规划用途调整文件作为评估依据，依法出具评估结论，确定合适起拍参考价，评估报告必须载明政府调整土地规划用途的文件，方便竞买人查阅、参考。拍卖成交后，买受人应当根据拍卖文件中告知的时间节点与政府签订房屋征收框架协议并支付先期征收费用，然后人民法院方才办理土地过户司法程序。

三、及时审查处理相关异议

对于被执行人等提出的政府调整土地规划用途导致案涉土地价值缩水的异议，释明政府的具体行政行为并非执行异议的对象，其可通过民事、行政诉讼等寻求权利救济；对于被执行人等提出的土地规划调整导致拍卖无效的异议，告知执行土地规划调整并非法院公告瑕疵，不影响强制拍卖的效力。当事人提出此类执行异议不影响拍卖，法院继续处置。

一中院相关执行举措，为“毛地”司法处置提供了经验。特别是为后续本市法院其他“毛地”的拍卖工作提供了宝贵经验和成功范本。同时，对旧区改造起到助推作用。涉案地块上住着近400户居民，但每家均没有独立的卫生间，过着“天天拎马桶”的生活。本次涉案地块拍卖成交，对旧区改造起到助推作用，给居民生活带来日新月异的变化。相关举措也为疑难复杂案件处理提供借鉴。涉案地块处置创新拍卖思路，确定拍卖成交后买受人需与政府签订房屋征收框架协议并支付第一期征收费用后再行办理过户手续的拍卖思路，最大限度保障后续房屋征收、人员安置工作的顺利开展。

不良资产处置案例：旧区改造 “毛地”司法处置

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