北神树神盘上新，6万+值不值？

北京春节前最后一场土拍，华润置地豪掷75.38亿，拿下了亦庄北神树地块，最近，项目案名公布，名为“北京润府”。

从公布的信息来看，项目预售指导价6.5万/㎡，现房销售指导价6.7万/㎡，后台不少读者在问：

这个价到底值不值？

今天，就这个问题，我们打算对项目进行一次细致梳理，希望看完这篇文章，大家可以对项目的价值，能有更真实的判断。

01

先来说说项目所在板块——北神树。

北神树的位置在亦庄的东北部，亦庄、通州、朝阳三区交界，也是亦庄离朝阳最近的板块之一。

板块距离最近的是地铁17号线“北神树站”，进可以满足朝阳的通勤需求，退可以承接亦庄内部的居住需求。

北神树目前新房限价6.5万，17号线往上的十八里店，均价已经接近8万，北边的王四营均价7.1万，北神树的价格相对较低。

另外，北神树也是亦庄发展比较早的板块之一，2011年就开始城市化改造，相比之下，台湖在2019年万科进来之后，才开始大规模开发建设。

问题来了：

北神树的发展时间够长，应该成为亦庄的领头板块，为啥现在房价迟迟涨不上去？

这和北神树的历史遗留问题脱不了干系。

作为亦庄比较早的住区，北神树拆迁成本比较高，期间还碰上了不少“钉子户”，很多规划难以落地。

比如学校。

早在2014年，区域内阳光城小区土地挂牌时，就明确要求过教育设施同步实施，但教育地块内一直有钉子户没搬走，至今没能动工。

现在北神树很多家庭，孩子上学在银河湾小学和次渠中学，距离3公里多，不仅远 ，学位还很紧张。

还有商业。

目前北神树还没有像样的大型商场，居民平常想逛个街，得去4、5公里外的亦庄核心区。

更重要的是，北神树板块一直都有不少环境问题，严重影响居住体验。

北神树板块南向和北向，有两座大型的垃圾填埋处理厂，其中一个主要处理厨余垃圾和医疗垃圾，味道可想而知。

因为这个，每年这里的居民投诉都非常多，网上随便一查都能查到。

总的来说，北神树是一个长板和短板都非常明显的板块。

产业足够扎实，17号线含金量够高，意味着区域内房子的流通能力有保障。而且房价对比周围还算低，长线是有发展空间的，至少目前来看，北神树的成长逻辑是可以和亦庄河西碰一碰的。

但是历史遗留的配套、环境污染问题，又卡了这里的脖子，意味着中短期内，房价还会持续受到影响。

关键是北神树地处三区交界，意味着它也是三区边缘板块，有点“三不管”的味道，这里规划落地的能力可能不足。

北神树未来可期的前提是，尽快补足短板。

02

再来说说项目本身。

板块的优劣势，在北京润府身上体现得也比较明显。

一方面，项目距离17号线北神树站非常近，实际走下来2、300米的距离，步行5分钟左右，周围的产业也比较集中，能承到接一定居住需求。

另一方面，周围配套确实差点意思，去比较近的大型商场，比如亦城时代广场，距离3.2公里。

配套这块，作为新盘操盘者，也是不得不考虑的问题。

从拿地规划上看，华润这次拿下的除了北京润府项目外，还有不少配建，其中包括两个公园，一所幼儿园，和一家大型商业。

公园幼儿园围绕项目建设，一街之隔的大型商业，按照计划是华润自持的“万象汇”，很有可能，建成就是区域内最大的商业体，有地标属性。

项目西边也是居住用地规划，现在处于待拆状态，一起的还有一块教育用地规划（计划是一所9或12年制学校），两个商业用地规划。

这些配套如果能在中短期内落地，区域价值很可能会迎来兑现高潮。

年初拿地的时候，不少人就觉得华润是在赌这个兑现高潮。

因为配建，地块的体量很大，价格达到了75亿，平均楼面价4.31万元/㎡，周围卖得比较好的次新小区“润枫领尚”，目前二手房挂牌价只有4.8万元/平米左右。

成交价格都和周围次新房一个价，未来项目的价格压力不小。

更重要的是，北京润府新房指导价6.5万元起，和楼面价有2万多元利润空间，但是配建较多，这个利润空间大概率是打折扣的。

华润在北京有30多年历史，操盘实力有目共睹。

去年华润置地权益销售额257.21亿，仅次于中海和北京城建，位列房企第三名。

说起来，华润本身也非常擅长操盘这种综合体大盘，比如打出名号的清河橡树湾，也是“商业+项目”模式。

但是，所谓巧妇难为无米之炊，这次北京润府留给华润的利润空间确实不多，这也不得不让人担心，到时候项目会不会出现质量“打折”的问题。

回到项目，2月1日华润拿地，2月2日北京润府总平面图就出来了，有没有猫腻先不谈，咱就说这个速度神不神吧。

换个角度，这也叫开发商实力。

根据目前消息，北京润府住宅总建筑面积25.73万平方米，一共有18栋，共1400户左右，容积率2.5，车位一共1705个，比较充足。

规划图里，所有楼栋基本上都是南北朝向，地块周正，居住起来舒适度比较高。

就是南向这一排，紧挨马路，对面又是万象汇，到时候估计噪音会不小，如果确定要买北京润府，建选楼时多斟酌。

03

最后，北京润府目前直接竞争对手有三个，一是保利朝央和煦，单价7.8万，二是绿城沁园，单价5.5万，三是招商璀璨时代，单价5.8万。

单论价格，北京润府压力比较大。

四个楼盘中三个都是地铁盘，北京润府300米地铁+1.7公里京津高速，有交通优势。

尴尬的是招商璀璨时代，距离地铁口1.2公里，严格说是告别地铁房概念了，主要是距六环线也有1.8公里，通勤不算方便。

四个项目中，除了朝央和煦主打改善外，其余三个都是综合刚需改善，目前北京润府还没有户型图，但是据透露，面积段集中在95-160㎡。