海外地产 | 全球进入美元时刻，中国富人将在美国买买买

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笔者因为专注做全球金融配置研究，平时看的数据和各国资讯多一些，在朋友圈里小有名气。最近1个月，美元走强，川普当选，身边朋友来询问如何做好美元资产配置的频率越来越高。

借着上月有机会和圈内做大类资产配置的几位行家闭门交流，并且陪朋友参加了好几个移民和海外地产的推介会，基本总结了几个要点，但不是定论，各位急着出手的高净值壕们权当参考。

  要点❶   ►  全球进入美元时刻

  要点❷   ►  中国富人将在美国买买买 

  要点❸   ►  海外地产元年，市场急剧分化 

“全球市场只有一个声音，美元，美元……”

国泰君安宏观团队研报指出，近期美国经济数据超预期回升，美联储加息预期进一步巩固和加强，强美元时代正在来临。

相关数据包括，美国11月密歇根大学消费者信心指数终值93.8，创5月份以来终值最高；失业人数仍然维持低位。此外，美联储11月会议纪要纪要显示，有官员直接指出，12月加息合适。

而外汇市场上，与美元强势走高相呼应的，则是全球货币“无一幸免”。欧元兑美元跌破1.06关口，日元冲破113，人民币跌跌不休，一众新兴市场货币更是“无从招架”。

伴随着美元指数的强势上涨，最引人注目的便是在岸人民币屡屡冲关。法兴银行亚洲区利率与汇率交易董事总经理何昕认为，从短期来看，人民币还会惯性下滑，这里有很多原因，包括外汇储备的减少，特朗普明年真正上台后的政策，以及市场的购汇需求等等。 

汇丰还从长期走势分析了特朗普的胜选推动了美元走强。其影响途径主要有：

❶ 财政刺激将导致通胀上升，财政赤字赤字，受此影响，美国国债收益率将上涨，进一步推动美元上涨。

❷ 海外收入抵税政策将促使资本回流到美国，有利于美元走强。

❸ 贸易保护主义可能会对美国有害，但同时高关税还是会使美元相对新兴国家货币走强。

“完成去杠杆后，美国家庭债务占DDP比重已经从近90%降至68%”

2017年，全球的资产大轮动也正缓缓拉开序幕，无论是从新兴市场大规模的回流美国，还是美国债市的抛售和美股的全面上涨，都预兆着全球资产配置格局的大变换。

受特朗普贸易保护主义政策预期等影响，资金持续流出新兴市场，流回美国。官方数据显示，亚洲新兴市场资金流出总计达110亿美元。与此同时，美国市场内也发生着从债市到股市的轮动，十年期美债收益率突破了这十年来的最关键趋势线。而与此形成鲜明对比的是，美股最近全面上涨。

而中国富人最关注的美国置业问题，抛开汇率因素，市场基本面上，AIG董事总经理兼首席经济学家莫恒勇认为“美国房价还有强支撑”：房价总体来讲往后几年都有5个点左右的增幅。

• 一个是中长期需求，美国人群最多的是24岁左右，而31岁时首次购房的平均年龄，也就是有一大群人再过4、5年就到了首次购房的年龄；

• 另一个是房屋供应紧张，无论是非出租屋的空置率还是自住房空置率都已经掉到了90年代末的地点，而且每千户人家新开工数量远远低于历史平均。

再看美国家庭资产负债表，相对于国民生产总值来讲，美国家庭债务占GDP比重从接近90%降到68%左右，表明去杠杆的过程基本已完成。无论从绝对值还是相对值上都完成了去杠杆。去完杠杆后财务指标就变的很漂亮，家庭债务降到14%，偿债率降到10%。这是美国经济的底气所在。

根据统计，近年中国人赴美买房热情不减，从2015年起，中国人在美国买住宅的总额首次超过了加拿大人，成为最大的美国房产买家。2016年还将继续成为“冠军”。

展望2017年，美元将持续走强，叠加美国房产市场基本面良好，相信中国富人将在美开启更为强劲的买买买模式。

“汇率的风险、地段的认知、品牌的实力，需要有综合的考量”

业内有一种说法，2017年将是真正意义上的“海外地产元年”。在国内核心城市严格调控政策，且开始加大去杠杠的力度下，不仅新增大量的高净值人群有海外配置房产的需求，中国的开发商也纷纷出海，加快在全球市场布局。

但在这股热潮中，对于拿着真金白银的买家，更要保持清醒头脑。

综合前面两点分析，美元走强是2017年的共识，且川普当选已得到市场顺利消化。相比之下，欧洲除了英国，其它国家在2017年陆续会进行大选或公投，亚洲新兴市场货币的抗压性又比较脆弱，很有可能出现外汇市场的“黑天鹅现象”。

有实力进行美国置业，万不可“因小失大”。同中国一样，应该选择如纽约、洛杉矶、旧金山这些经济活跃、市场成熟、人口集聚、投融资便利的城市。而且中美两国对于具体地段的判断标准也有差异，需要微观上具体分析。

佳士得拍卖行也有报告称，过去两三年，全球富豪对优质地产的兴趣要远远高过黄金，“因为它还能带给人享受和体面”。就像此前金融危机中所发生的，避险和投资需求优先选择的，一定是更加优质的地产项目。

海外地产开发，在资金实力、国际视野、技术规划水平、工程管理能力、市场营销效率等方面，对开发商的要求是空前的。大部分中资开发商目前尚处试水阶段，象绿地、万科这些早就布局海外的大牌开发商，更值得信任。

 最 后  对于近期关注美国置业的朋友，给大家推荐两个符合上述条件的楼盘：

天使之城洛杉矶，聚集着全世界大量的知识精英和财富人群，有着科技、软件、电影、娱乐等实力雄厚的产业，是著名的全球宜居圣地。

最新数据显示，2016年洛杉矶房屋出租空置率仅为2.7%，房价上，洛杉矶已连续5年上涨，售价年均上涨约6%，租金则年均上涨约7%，表现耀眼。

绿地项目紧邻湖人主场斯台普斯中心，191米垂直高度刷新洛杉矶天际线，32万方综合体中心傲居城心地带，与加州大学、加州理工学院等世界排名前十名校相伴。

作为综合体项目，洛杉矶·绿地中心不仅拥有主打的高端精品公寓，更配备4大亲子配套、13类休闲配套、6大运动配套，以及星级酒店、约7000㎡配套商业等设施。

洛杉矶·绿地中心

世界之巅纽约，已经不仅仅是中国人美国买房的主要目的地，这里更是全球精英富豪人群向往的都会生活居所。“在纽约拥有一套房产”，就是财富象征。

绿地纽约项目达60万方高端综合体公园住区，位居纽约第二大CBD布鲁克林中央商务区、毗邻11条地铁、16路公交，坐拥篮网主场巴克莱中心，紧靠236万㎡展望公园，34所全龄教育环伺，经典美式社区服务、全系品牌精装。

纽约·太平洋公园

作为中国房企出海的领军者，绿地国际化道路已经走过3个年头，完成“四洲九国十二城”战略布局。以洛杉矶、纽约、伦敦、悉尼等经济活力强劲的标志性国际城市为代表的项目，正是绿地为高净值人群提供的海外资产配置通路。