近日，上海市规土局发布两块建设用地的出让公告；公告要求，未来项目建成后，"只租不售"，这种模式在上海的土地招拍挂中尚属首次。
这次出让的两幅地块，分别位于浦东新区张江南区和嘉定新城，土地面积分别为6.5万平方米和2.85万平方米，它们的出让年限与普通商品房相同，都是70年。不过，出让公告要求，竞得人必须在出让年限内，100%自持物业，这意味着竞得人不能出售所建项目，只能出租。
这是全国首次在出让开始就表明全部面积为出租70年的土地出让。
公告对未来项目房屋套型、精装修标准、租赁年限、配套建设等方面都有明确规定。
实际上，在近年来的土地出让中，住宅用地已经普遍规定，要有一定的自持比例。不过在上海，自持比例达到100%还是首次出现，公告显示，两幅地块的起价都不高，每平方米都不足6000元，这两幅地将在8月2日进入现场竞价。业内预计，最后的成交溢价率不会很高，而且不同于"廉租房""公租房"这样的保障房，这次两幅地块上建成的项目，可能更接近"长租公寓"或"人才公寓"。
公告显示，两地块土地用途为租赁住房，
所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。
受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营，有关房屋套型、功能及运营管理等全生命周期管理要求。
此外，两地块均不得建设公寓式办公和酒店式公寓，且须精装交付。
两宗地块须至少提供1897套租赁住房。其中，嘉定新城地块占地面积2.85万平方米，规划建筑面积7.13万平方米，须提供租赁住房不低于671套。张江地块占地面积6.5万平方米，规划建筑面积13万平方米，须提供租赁住房不低于1226套。
“土地供应模式已出现转变。”中原地产首席分析师张大伟认为，这两宗地块一开始就明确了租赁属性，避免地价高溢价率对交易市场的影响。同时，对租赁房源将有非常明显的补充作用，两宗地合计9万多平米，能够提供平均单套60平米左右的租赁房源大约1600套，将明显缓解区域租赁房源供应紧张。
根据目前公布的出让预合同显示，该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对园区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。
除了出租人群有限制以外，房屋租金也有明确规定：
租金水平应不高于市场同类房源租金水平，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。
事实上，这次优先出让的张江南区配套基地正是配合此前发布的《张江科学城建设规划》称，拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅，以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等，满足科学城就业人口居住需求。
除了吸引人才外，从土地市场来讲，
自持70年对房企的资金和运营能力要求较高，也会有效降低溢价率，从而降低土地市场的热度。
张大伟预计，未来一二线城市土地供应将越来越“限价化+居住化”
，以北京为例，2017年成交的所有住宅用地全部限价或自住房化，这种情况下，
从土地供应开始房屋全面回归居住属性。
上海中原地产分析师卢文曦
表示，
租售并举是趋势，但需要控制好所在区域内的比例。
如果新增可售住宅不多，会造成区域内供求紧张格局，不仅新房价格有上涨压力，而且基于可售房少，二手房也会成为稀缺资源，同样面临上涨压力。
在一线城市土地供应紧张的情况下，越来越多的一、二线城市加大租赁市场的培育，增加房源来缓解供需矛盾。
根据“十三五规划”相关工作部署，
我国提出将加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，深化住房制度改革，优化住房供需结构，更好地保障“居者有其屋”。
对于具备购房能力的城镇居民，支持其通过住房市场购买商品住房；对于无能力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其从市场上租房居住；对于难以承受房租、符合条件的困难家庭，政府予以公共租赁住房保障。
鉴于此，去年6月3日，国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。
其中，明确提出，改善租房市场有效供给，在支持和规范个人出租住房的同时，也将 “发展住房租赁企业”，提高租房房源的集中化、规模化、标准化水平。
在此背景下，北京率先开启了“限房价、竞地价、竞自持”土地出让方式，并且由北京万科率先竞得了首个全部自持的住宅地块。随后，部分热点的二线城市也效法北京的土地出让方式。
卢文曦认为，此次上海是在出让文件中直接规定必须持有，
这个做法尚属于首次，也表示了租赁住房将成为日后发展的新方向。
