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话说今年房地产调控被称为“史上最严调控”，严到什么程度呢？刚刚过去的十一黄金周，楼市给出的答案：
多地楼市成交惨淡收场
！
和之前“货真价实”的黄金周相比，这次楼市惨淡的成交量让很多媒体开启了新一轮的标题高潮，崩盘论、楼市冰冻论又在楼市江湖作妖，难道楼市真的不行了吗？
一线城市成交量同环比下降，
二三线城市环比平稳
先看一张图片，这是中指研究院的《中国房地产市场形势总结与趋势展望》的报告。
明显看出，一线平均成交面积降幅明显。二三线，尤其是三线，平均成交面积降幅最低。
从环比数据上看，
一线城市 8月环比 -11.6%↓，北上广深同比均下降，上海、深圳同比降幅超五成；
二线城市 8月环比 2.8%↑，重庆成交保持环比小幅回落但绝对规模仍处高位，天津、南京等地成交持续走低同比降幅进一步扩大；
三线城市 8月环比 4.5%↑，徐州需求透支成交乏力市场规模高位回落，汕头等地成交量维持高位，1-8月同比增长超1.5倍。
从这组数据上，最起码可以看出
“城市是用来住的，不是用来炒的”
，这句话我D不是说说而已。
和以往的“一刀切”的楼市调控政策不同，这次的调控主要采取“因城施策”，从供需端发力调控房价，用去库存的方法促使房地产“平稳健康发展”。
根据城市购买热度不同，
在需求侧
，对不同热点城市采取了限购、限贷、限卖（T+n）调控，提高购房门槛，过滤掉一批投机份子；
在供给侧
，增加土地供应量，整顿新房、存量房销售市场等，增加供应量；三四线库存多，通过棚改让一部分热钱流入三四线城市，减少库存。
一套调控组合拳下来之后，再加上经济、货币、收入及购买人群心理预期的变化等因素的影响，目前全国楼市房价呈现的特点是：
一线城市房价已经被摁住了，并且一段时间内不会上涨。
二线城市房价个别城市有上升势头，但整体比较平稳。
三线城市房价目前是高位横盘，处于调整期。
中指研究院的这份《中国房地产市场形势总结与趋势展望》的报告中，还有一个点特别有意思，单独拿出来和大家说说。
报告中说，
市场预期转向，今年以来二手房单月环比涨幅首次跌至新房以下。
敲黑板，这个对市场判断很重要！
之前我们一直说，新房房价掌握在开发商手里，只有
二手房市场才能真正反映房价的涨跌行情。
二手房涨幅跌了，这释放出的信号是，大家心里预期已经发生了变化。原来的调控政策一天一个雷，恐慌的购房者纷纷掏出所有家当买房，而现在，大家选择冷眼观楼，这也是楼市出现拐点的一个信号。
还有一点需要注意的是，楼市政策加码效应递减，这也说明了一个事实：楼市达到了ZF“稳”的要求。
再看市场方面，这次调控直接反应到市场的首先是
销售面积的减少
，减少了2.1个百分点。
销售面积少了，那销售额自然也会下降，拿地、规划、建造、销售是房地产开发中最重要的四个阶段，从一环扣一环的房地产开发周期看，销售面积的下降，势必会造成开发投资及新开工指标的收窄。
未来房地产市场的预测
对下半年房地产房地产市场的预判，中国指数研究院给出的是：
销售面积有所回调，新开工同比下降。
全国商品房销售面积同比降幅达到8%左右，开放商新开工面积同比下降5%左右，而开发商的投资额同比增长1.6%左右。
一线城市将步入“存量房”时代
目前北京的二手房成交量是新房的
5倍
，上海的二手房成交量是新房的
3倍
。
未来，二手房存量房源将成为市场的主角，新房则成为配角，也会更稀缺。
并且一线城市随着入城门槛的提高，高收入、高科技人才才是一线城市未来主要的流入人群。
以北京为例，上图中，北京2017-2021年，5年的土地供应一共6000公顷，商品房供地面积只占40.8%，所以，高收入人才导向流入，再加上土地的稀缺性，
未来一线城市的房价会持续上涨
。
二线城市是未来新房的主战场
对于以往价值被低估的城市，依靠人口基数大、产业升级空间大、能独立形成城市经济圈的城市，是未来投资的热土。
大量人口为市场带来住房需求，另外，受新经济辐射及轨道交通节点城市具有发展机遇。
2016年，
天津、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京及青岛
GDP过万亿。
一线及
杭州、南京
等发达城市已发展至服务业主导经济增长的阶段，经济活力突出。
西部节点型城市，如
重庆、成都
等，借助“八横八纵 ”铁路规划使各城市群内部交通资源分配产生变化，部分节点城市发生变更，未来存发展机遇。
三四线城市进入需谨慎
近两年的限购政策，将市场的热钱挤压到了三四线，加上棚改政策的进行，很多五六线的城市房价也出现了一番大涨，实现了ZF调控下的去库存。
虽然短期内释放了资金去向压力，但沉淀在这些非优质资产上的资金，未来的退出将非常困难，没有产业支撑、没有人口支撑，也就没有长期利好预期。
所以在选择三四线城市进入时，记得选择
核心城市周边及有产业优势的三四线城市，这些三四线未来具备发展空间，
特色小镇将迎快速发展期。
2016年起，除中央多次发文外，浙江、江苏、南京等全国多个地方省份均发文推进特色小镇建设。 特色小镇迎合市场需求，成为融合产业、文化、旅游、生态、社区功能的发展空间平台，迎来快速发展期。
所以，
热点城市调控收紧后或将带动三四线市场行情持续一年左右，本轮行情年内有望持续。
写在最后
本次调控短时间内不会放松。
从市场上看，一线城市成交量增价跌，一二线涨幅回落已经出现，整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线，三四线城市价格上涨明显。
